那個買房送地鐵費的城市，樓市到底有多難？_風聞

相信最近大家被這個新奇的樓盤促銷刷屏了，來自一個熟悉的城市，南寧

南寧軌道地產集團，為了賣房祭出大招，購房可10年免費坐地鐵

不開玩笑，後面我查了下，還不是一個人免費，是全家最多三人免費乘坐

南寧現有5條地鐵線在運營，如果按單程4元票價計算

滿打滿算10年的交通費為2.1萬，三個人怎麼也得省下6萬元，折算為房價，相當於一套100平米的房子，每平便宜了500-600元

能出這樣的奇招，這個城市就不是簡單為了賣房有多拼命而已

而已經是在想盡各種辦法，為城市房價不跌而託底了

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今年南寧樓市的救市大招，已經到了出無可出的地步

目前官方已經明確不能降價的政策，但是對開發商來説，不降價又賣不掉，所以只能出奇招

在南寧，今年同樣的招數還有買一套送一套，降契税，0首付之類的等等

其實都是因為這個城市的房價，已經降無可降，再降價可能會引發民生問題

所以只能選擇從其他方面降低房價，吸引購房者

同時

南寧是今年最早一批降首付的城市，也是第一批提高公積金貸款的城市

整個城市開啓了買房門檻史無前例的大放鬆

今年2-3月，南寧就5次放鬆了公積金和商業貸款，提高公積金的貸款額度，從60萬到80萬

降低首付比例，公積金二套首付只需30%，還將原本6個月的放款時間縮短至15天

在商貸利率方面，也是一降再降，從當初6字頭的利率一直降到了如今4字頭

從當初全國最高的買房利率城市，到如今成為全國最低利率城市之一

可以説，為了刺激剛需買房，不管是首付、房貸、公積金、還是減免契税等等

南寧能出的政策招數基本上都已經出完，出無可出

然而市場還是一再出現了0首付等促銷方式，可以見得這座城市的剛需已經捉襟見肘

讓原本沒有買房計劃的剛需上車，開發商一而再再而三做低首付

但還是收穫甚微，到今年10月，南寧的商品房成交量依舊同比下跌40%

可見，無論南寧出什麼招，樓市還是不見起色

還因為今年南寧的救市力度有點救得太猛了，反而讓本來計劃上車的人更加迷茫

這時候，花式促銷就來了，雖然還沒有到小麥玉米換房的程度，但當我們看到買房送十年地鐵費這種招出來

基本上這個城市的樓市，已經進入非常低谷的狀態

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但凡南寧樓市能激起一點浪花，它都不會這樣賣房

相信看完南寧這一年來的密集救市，花式賣房，你應該能感受到這座城市的去化壓力有多大了

我們直接來看，這幾年南寧新房成交數據，是如何斷崖式下跌的

巔峯時期的南寧，每年商品房的銷售面積，都能達到1800萬方左右，而從2021年開始

南寧的商品房銷售動力開始不足，2021年當年商品房銷售面積同比減少了41%

這個數據説是腰斬，完全沒有誇張的成分

而到了2022年

南寧樓市商品房的成交，似乎更糟了，從1-10月的數據來看，今年南寧商品房成交幾乎就要觸底，累計成交商品房647.2萬㎡，同比下降29.7%，佔2021年全年的59.7%

按照這個勢頭髮展，今年能有800萬方左右就不錯了

新房賣不出去的最大問題就是導致庫存量越來越高，當前南寧商品住宅庫存量高達1007萬㎡，一共9萬多套

而2022年1-10月南寧成交商品房也就600多萬方，消化週期為30.3個月

如果這樣，這就是南寧近十年來，第二次商品房銷售面積沒有破千億的一年

（ps：最低一年是2014年，當年南寧的商品房銷售面積為802.57萬平方米）

部分單盤也出現了房價倒退20-30%的情況，雖然應該是精裝改毛坯，但足以證明剛需購買力不足，或者陷入了高度的觀望

明年怎麼樣我們不知道，但是今年應該是十年來，南寧樓市最慘的一年

這是新房，再來看看二手

在成交價上，南寧二手房相比三年前下跌11.2%，11月的南寧二手房價又是三連跌

而反觀南寧樓市發展的這十幾年，最火的時候是2017-2019年

那時候房子好賣到什麼程度

買一套房還要收取20-30萬指標費，精裝和毛坯分開貸款，或者必須綁定一個車位才能買

那兩年的南寧，樓市就像一個被寵壞了的孩子

在2017-2019年間，去五象新區看房，置業顧問的口頭禪是：“我們這裏有外收，我們這裏全款優先”。

首付60萬，裏面有20萬是指標費，需要一次付清

外收最嚴重的時候，更有人提着現金交指標費，購房者提着這麼一摞摞鈔票去買房，心痛又無奈

還有網友稱經歷了這些

  

任何一個盤的開發商都是不愁賣的架勢，樓市火熱的時候

開一個盤就熱銷一個，南寧進入了賣家時代，賣家就是開發商，他們説了算

也正因為老百姓買漲不買跌的心理作祟，民眾手裏有錢就投入房地產

但是，現在呢

説好聽一點，這座城市的樓市終於要迴歸理性

説直接一點，南寧的房價，其實已經見底了，跌無可跌了

所以，一切以賣房為宗旨的託底都可以被認為是合理存在的

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我們看南寧，它和很多同類城市實在太像了

諸如昆明、重慶等城市也都在出現類似的現象

不管是一手賣不掉，還是二手價格跌

而我們在回溯這些城市樓市的問題時，背後的根源往往只有一個原因

就像為什麼南寧的房價會快速下滑

當初出讓土地時的容積率不節制****，容積率的不節制帶來的土地開發的不節制

可以看下

這是南寧在2018-2020年的出讓地塊和在售樓盤

項目容積率不是4就是5，6以上的不在少數，最高可以接近8的容積率

在這樣的城市，容積率3以下在其他城市還算高密度，在這裏便可以稱為低密小區了

為什麼會出現這樣的問題

整個城市在靠大量賣地賺錢，一手供應量大，對城市的配套要求就會很高

但天量的土地開發，往往就像是一把雙刃劍，它可以為城市帶來配套的改變，界面的革新，但是城市發展很容易養成土地依賴症

南寧就是典型的土地發展依賴症非常嚴重的城市

它應該也是全國城市裏財政收入賣地佔比，最高的之一

就拿2020年來説，南寧房地產投資額高達1378.2億，約佔整個城市5000億GDP比重的30%，這個數字在全國省會城市排進前5名

等於説，如果這座城市的房地產投資下滑10%，GDP也會跟着下降3%，如果土地出讓金減少， 整個城市的一般公共預算也會大幅下降

而南寧今年前三季度交出一份很尷尬的GDP成績，居然在不高的3903億的體量上，比去年的GDP總量還減少了4.22億元

是全國60強城市中唯二GDP負增長的城市，名次也下滑了8個位置

土地依賴症的城市，有成功的嗎

當然，杭州就是一座典型的土地依賴度高，經濟也發展的很好的超大城市

因為杭州有產業，阿里巴巴帶來了杭州互聯網產業的繁榮，也帶來了人口流入

而南寧天量的土地開發背後，最大的問題就是產業的轉型，不見起色

第二個，南寧那兩年的房價能火，背後完全是因為用新城來造概念的原因

但是在五象新區，能兑現的產業基本沒有，所以留不住人

低水平的產業結構和公共服務，註定了南寧很難留住高水平人才，人口流失率明顯偏高

當初新城的概念，試圖讓這個板塊熱起來，後期發現兑現嚴重不足

對於南寧來説，它已經是廣西最好的城市

多年來的強首府戰略讓它持續虹吸省內其他城市的人口和產業資源

但是低收入、高消費、高月供製約了這個城市人口的購買力，土地財政依賴度很高，高地價透支了未來的房價

今天我們説南寧，它絕對不是個案，其他城市的開發也依然存在這些問題

南寧能出買房送十年地鐵費這樣的花招賣房

明天下一個城市，或許它們能比南寧更誇張

只有儘快根除依賴房地產投資帶來的經濟增長，對它們來説，現在樓市的難，才不會持續下去

以上為正文，來自喬不絲