房地產的病現在已成久病不愈的頑疾，要糾正不是那麼容易的_風聞

【本文由“敗燈是摔王跪王稀王”推薦，來自《農民工拿不到錢，消費者拿不到房，錢都去哪兒了？》評論區，標題為小編添加】

告訴你答案：

      我退休後在一個民企當綜合部的頭，有天半夜老總來電話讓我到公司商量事。去了之後才知道老總想搞房地產，請了做包工頭的親戚支招，這人倒是對自家人説實話：

      1、你想搞房地產，要有人脈關係：拿地辦證領執照都需要有人脈。因為所有的手續都在政府裏管着。同行業要相互關照，因為施工所有的活你都是外包——大家都得有飯吃才能做成生意。

      2、資金的問題主要是你能算準實際造價，然後就是籌款總造價的15%。這錢除了辦公費就是辦理所有證照手續和打打秋風之類的需要。證照齊了，就可以賒賬。工錢、材料費等等都靠賒賬。你只要把施工工地的臨時水電備好就可以工程分包了，最流行的幾十層層分包（一棟樓大約要有一二十個分包商）。

      3、最要緊的就是開始預售。預售的目的就是先拿到一筆錢往下一個項目裏投一點，投標拿地。留一點打點分包商——讓該進工地的做出“全面開工”的樣子。只要工地有人了，購房者就會安心投錢。不論是全款購房還是按揭構房，你這開發商拿到的都是全款。所以，工地上挖溝開工時，開發商一棟樓的房款就差不多都拿到手了。

     4、購房者別想着你付的房款都用在你買的這棟樓上，至少60%的錢都挪到別的地塊上去了。所有開發商都是這套路：吃着碗裏瞧着鍋裏。所謂分包其實就是層層拖欠，細水長流拖着付款。

     5、一個小區如果12棟樓，售樓時全部開盤預售，開工可不這樣，分批發包每次頂多3分之一。你不想想12棟樓開盤預售，而前期只發包開工一小部分，所以開發商自己不用貸款，就靠預售回款就夠幾個項目用了。

     6、開發商不愁交不了房，因為合同是分批交房。購房者因為已經交了房款，也就沒有什麼主動權。即使到了交房日期，開發商也有辦法——給你通上臨時水電，公共工程還可以拖一段時間再説。至於房產證，各地都有拖上幾年才辦證的先例，連法官都頭頭痛：這都成了新常態，你先搞裝修吧。工程尾巴就是判了也馬上完不了工。

       我説房地產商都是靠空手套白狼賺錢，就是因為開發商要用預售房屋的錢來維持所有項目這個大盤子。所以結果就是分包方不能及時結算工程費，農民工的工錢也不是按月發放（每月可支點生活費）。購房者的房產證當然不也是個拖個幾年才能給買房者辦證嗎？法律執行不了，是開發商的底氣——對房地產行業，還真有點“法不責眾”的味道。房地產業門檻低，經常被GDP拿來説事；再加上以前缺乏法律基礎的“開放搞活”引發“發展型腐敗”的出現等等，房地雖然可以產走出計劃模式，但並沒有真正地走進法治化的市場經濟。與此相對應的就是“海盜型腐敗”演化成“發展型腐敗”（《雙重悖論》）。

    7、房地產的病早已成久病不愈的頑疾，無論是宏觀還是微觀層面都有問題。從根本上來講，不僅矛盾涉及方方面面，對社會穩定和市場規則也是挑戰。所以現在糾正也不是那麼容易。什麼“一樓一策”、“多策並舉”、兼併重組、加大金融支持和切實維護農民工利益等等能不能解決房地產業一環扣一環的拖欠，和諸多政策法規漏洞和執法不力等等問題，還需要全社會的努力披荊斬棘迴歸到正常的秩序中才行。