一邊買地，一邊做賬，濱江集團看上去很美？_風聞

12月1日，中指研究院發佈了“2022年1-11月全國房地產企業拿地TOP100排行榜”，2022年前11月，TOP100企業拿地總額11621億元，拿地規模同比下降50.5%，降幅比上月擴大0.3個百分點。從各城市羣拿地金額來看，長三角地區領跑全國。1-11月，長三角TOP10企業拿地金額2418億元，居四大城市羣之首。其中，濱江集團權益拿地金額為403億元，不僅成為長三角企業拿地冠軍，在全國範圍內亦排名第7，僅次於老對手綠城，以及華潤、中海、保利等大型央企。

值得關注的是，濱江集團拿下的41宗地塊中，位於杭州的就佔了28宗。據統計，濱江集團今年在杭州的全口徑總拿地金額達514.7億元，佔杭州今年涉宅用地中出讓金的26.9%，成為毫無疑問的“杭州一哥”。

神奇的是，在如此大刀闊斧的拿地策略下，濱江集團在“三道紅線”上卻仍保持綠檔，中報數據顯示，扣除預收款後的資產負債率為67.6%，淨負債率為60.8%，現金短債比為1.5倍。這裏不僅有濱江集團本身家底厚的原因，還有一部分“財務技巧”在裏頭。對於房企來説，放大少數股東的權益不僅對企業的規模擴張產生積極影響，同時也是優化負債指標的利器，但操作不當就會有“明股實債”之嫌。

梳理濱江集團近幾年財報發現，從2019年至2021年，濱江集團少數股東權益快速上漲，當年權益額分別為59.45億元、96.76億元、168.1億元，同比上漲幅度達62.7%、73.7%。在2022年三季報中，這一數字高達243.3億，而同期歸屬於母公司股東權益僅為218.8億，也就是説少數股東權益高於歸母股東權益。

迴歸到濱江集團身上，如此高比例的少數股東權益並沒獲得同比例的利潤分成。濱江集團2022年三季報顯示，報告期內歸屬於母公司股東的綜合收益總額達20.30億，而歸屬於少數股東的綜合收益總額卻僅有2.578億。而少數股東權益佔比遠高於其利潤分配比例，正是“明股實債”的特徵之一，也就意味着濱江集團一部分股份實際是債務，按照利息而不是股息分配利潤。

值得注意的是，雖然美化報表的嫌疑很大，但濱江集團的財務狀況在行業中還算優質。截至2022年三季度，濱江集團流動負債有1915.54億元，主要為其他應付款項，其一年內到期的短期債務合計有145.94億元。從流動性來看，濱江集團的貨幣資金有219.29億元，除去受限資金仍可覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。此外，濱江集團還有非流動負債362.14億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有354.24億元。整體來看，濱江集團剛性債務總規模有500.18億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為22%。

隨着近期穩樓市的“第三支箭”落下，濱江集團的融資環境進一步得到改善。11月28日，上海銀行與杭州濱江房產集團股份有限公司簽署戰略合作協議，將為濱江集團各提供人民幣200億元的意向性綜合授信額度，包括但不限於房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、併購貸款、銀行保函、債券承銷和投資等。