諸葛找房：11月土地市場供應放量 溢價回升 預計下月成交升温_風聞

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一、11月份土地市場供應環比翻倍，成交小幅下降

1、11月土地供應規模大幅上升，各等級城市供應全線走高

據諸葛找房數據研究中心監測，全國主要地級市2022年11月共供應土地2568宗，供應規劃建築面積為19181.87萬㎡，同比下降33.41%，環比上升108.11%；推出樓面均價為3448元/㎡，同比微跌0.55%，環比小幅上漲1.06%。11月份，多城密集推出今年第四、五批次供地活動，供應規模大幅上升，此外，年末多城啓動加速供地模式，既是出於地方財政考慮，在年末增加一輪供地可以補充地方財政收入，助力完成全年財政目標，也是由於近期政策面釋放了多重重磅利好，此時增加一輪供地也是想要抓住政策的窗口期，以期提升土地市場的熱度。此外，預計在本月密集供應之下，下月土地供應節奏很可能會慢下來，供應規模或將持平或略有下降。

備註：用地性質包含住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業/辦公用地，下同。

從地塊性質來看，11月純住宅用地供應規劃建設面積10029.97萬㎡，同比下降25.17%，環比上升124.92%；綜合用地（含住宅）供應規劃建設面積5260.69萬㎡，同比下降43.93%，環比上升99.2%；商辦用地供應規劃建設面積3891.2萬㎡，同比下降35.35%，環比上升83.81%。從推出樓面價上看，純宅地推出樓面價環比下跌，綜合及商辦用地推出樓面價環比均上漲。

分各能級城市來看，2022年11月，各等級城市供地量呈現全線上升態勢，且環比漲幅均超100%，一線城市環比升幅居首。其中，一線城市供應規劃建築面積272.92萬㎡，同比下跌48.26%，環比上漲138.47%；二線城市供應規劃建築面積5072.86萬㎡，同比下跌46.44%，環比上漲107.54%；三四線城市供應規劃建築面積13836.08萬㎡，同比下跌26.42%，環比上漲107.8%。從推出樓面價上看，一線及三四線城市推出樓面價不僅環比上月呈現上漲態勢，而且趕超去年同期，則二線城市推出樓面價同環比均下跌。

2、11月土地市場成交量價齊落，三四線城市成交持續上升

據諸葛找房數據研究中心監測，2022年11月全國主要地級市土地成交1099宗，成交規劃建築面積為8298.02萬㎡，同比下降13.85%，環比下降2.16%；成交樓面價為3758元/平方米，同比下跌7.87%，環比下跌14.88%；土地出讓金為3114.06億元，同比下跌20.78%，環比下跌16.88%。本月雖有不少加推城市仍在繼續推地，但大部分地塊成交時間預估在12月，11月整體成交規模穩中有降。隨着12月四、五批次土地成交，預計12月土地成交規模有望持續上升。

從地塊性質來看，11月純住宅用地成交規劃建築面積為3528.53萬㎡，同比下跌24.76%，環比下跌14.49%；綜合用地（含住宅）成交規劃建築面積為2885.2萬㎡，同比下跌1,36%，環比上漲30.41%；商辦用地成交規劃建築面積為1884.29萬㎡，同比下跌6.59%，環比下跌12.07%。從成交樓面價及土地出讓金來看，各類用地成交樓面價及土地收金均較上月下跌。

分等級城市來看，一二線城市成交規模較上月下降，且一線城市降幅居首，三四線城市成交規模轉升。其中，本月一線城市成交19宗，成交規劃建築面積129.98萬㎡，同比下跌81.07%，環比下跌71.59%；成交樓面價為13947元/㎡，同比上漲22.90%，環比上漲4.30%；土地出讓金181.28億元，同比下跌76.74%，環比下跌70.37%。本月在北京四批次土拍熱度大幅回升以及廣州、上海多宗高價商辦地塊成交的帶動下，一線城市整體成交樓面價水平上升。

二線城市土地成交285宗，成交規劃建築面積2262.53萬㎡，同比下跌10.32%，環比下跌18.67%；成交樓面價為5551元/㎡，同比下跌16.75%，環比下跌10.48%；土地出讓金1256.32億元，同比下跌25.45%，環比下跌27.24%。本月二線城市成交動力下降，底價成交現象較多，收金持續下滑。

三四線城市土地成交795宗，土地成交規劃建築面積為5905.51萬㎡，同比下跌8.04%，環比上漲12.65%；成交樓面價為2845元/㎡，同比上漲24.66%，環比上漲5.92%；土地出讓金1676.47億元，同比上漲14.31%，環比上漲19.05%。

二、房企拿地積極性上升，土地溢價率回升

2022年11月全國主要地級市溢價率為2.16%，環比上升0.92個百分點，同比下降0.25個百分點。自去年5月起，土地溢價率高位回落，去年9月進入低位水平。本月溢價率止降轉升。隨着近期多項房企融資支持政策逐步落地，房企融資環境進一步改善，促進房企投資面恢復，房企資金端的利好直接傳導至拿地市場，帶動拿地積極性提升，此外，部分城市將供地質量提升，這也是房企拿地較為積極的一個重要原因。在本月北京、杭州等優質城市土拍熱度顯著回升的帶動下，本月溢價率顯露出回升跡象。在近期“三箭齊發”支持房企，緩解行業資金壓力，預計下月房企拿地積極性將繼續上升。

流拍率方面，本月流拍率為17.43%，較上月上升4.99個百分點。流拍地塊主要集中在金華、唐山等三四線城市。

三、長三角城市佔據土地出讓金前三，綠城40.33億拿下無錫宅地

2022年11月城市土地出讓金TOP10榜單中，無錫土地出讓金達285億元，如此亮眼表現主要歸功於其第五輪集中土拍的穩健發揮，且成交規模較前2輪小幅上升，帶動攬金規模佔據高位。常州、淮安分別以219億元、214億元位居土地出讓金第二、三位，2城憑藉“量大”優勢，收金表現也不俗。另外，除了依靠走量推高收金，還有靠“溢價走高”而上榜的城市，如北京、杭州，這2城於本月完成了各自今年的第四輪土拍，平均溢價率分別達到了10.02%、8.4%，11月土地出讓金分別為135億元、104億元。

地塊成交總價TOP10榜單中，共覆蓋了7個城市，其中，北京、深圳、杭州各佔據2宗。從溢價情況來看，溢價、底價成交地塊各佔半數。其中，綠城中國控股有限公司以底價40.33億元拿下無錫市XDG-2022-89號地塊；其次，深圳市地鐵集團有限公司以底價39.63億元競得深圳市龍崗區坪地街道地塊，位居成交總價第二；北京金隅集團股份有限公司以32.32億元競得北京市朝陽區崔各莊鄉奶西村棚户區改造土地開發項目29-321地塊，位居成交總價第三，同時，該地塊也是TOP10榜單中唯一一宗溢價觸頂的地塊。另外，杭州市四堡七堡單元JG1402-12地塊與世紀城核心區塊單元SJC0302-08、0302-14地塊這2宗地塊也是溢價成交，且溢價率均超10%，拿地企業分別為浙江建杭置業有限公司、杭州濱江房產集團股份有限公司。