“一刀切”治不好北上廣深的“頑疾”_風聞

2017年11月18日18時，正值下班回家吃飯的時間，北京市大興區西紅門鎮一棟“三合一”公寓，由於地下冷庫電線起火，導致二層公寓發生嚴重火災。

儘管救援人員及時趕到，救出73名被困租户。這場火災最終還是導致19名租户死亡，8人受傷。

按理説，這個時間點，並不是睡覺時間，況且樓房僅兩三層，再者説地下室起火，為什麼二層的公寓會造成如此嚴重的事故？

如果你瞭解了這種兼具儲存、生產、居住為一體的建築內部構造就會明白，雖然樓層很矮，一旦發生災難，簡直插翅難逃。 

這種三合一建築共3層，地下一層是冷庫區，地面一層為門面房，二層是出租公寓。

公寓內部是回字形結構，兩側被分隔成一間間獨立住房。共305間房，租住400餘****人。房間連續，中間沒有可供避難逃生的大廳。

公寓背街一側的房間都沒有窗户，而公寓臨街一側的房間窗户上又安裝有鐵護欄。這就堵死了從2樓跳樓逃生的可能。

按理來説，如果大樓沒有可燃物，房間的密閉性好，居民在屋內用濕毛巾捂住口鼻等可燃物燒完，也能逃過一難。

然而，整棟公寓房間內的隔牆都沒有封到頂，火災發生時，煙氣會通過上方的悶頂迅速擴散至每個房間。

更可怕的是樓頂的材料是易燃的聚苯彩鋼板，尤其是夾層泡沫一旦燃燒會產生大量有害黑煙。

整棟建築如同一塊燃燒的蜂窩煤，到處都是可燃物，並且各個房間互相連通。如果不盡快逃出去，而是待在“蜂窩煤孔中”遲早都會遭難。

總之，這棟樓的結構和填充材料決定了，任何一層出現一點火星，都會釀成大禍。而如此擁擠的人口密度，也註定並不是所有的人都有機會逃生。

大興火災事件發生後，北京採取了嚴厲措施整頓違章公寓，進行了為期40天安全隱患大排查、大清理、大整頓。

而為了逃避處罰，違規公寓房東紛紛將租户們趕出，一時間很多人流落街頭，社會上因為此事吵得沸沸揚揚。

但至此之後，整治羣租房，排查安全風險成為全國各地共識。

沒想到5年後的今天，羣租房“災難”再度出現。這一次發生在上海。

今年6月，上海一小區出現了防疫“黑洞”，一套房裏竟出現了十多例陽性。

後來調查發現，這套100多平的房子，卻被分出18個房間。18個房間住近30個人，平均一個房間住2人。

一名租客稱，疫情期間屋內租客近30人，其中有一半人是陽性。

變異病毒感染力如此強勁的情況下，這樣的居住條件，簡直就是為它量身打造的温牀。

而這樣的羣租房，僅在該小區就有8户。事情曝光後，還是一樣的程序，羣租户門口被貼上整改通知單，租客們被清退。然後，就是出政策。

11月23日，上海市十五屆人大常委會第46次會議表決通過《上海市住房租賃條例》，首次以立法的形式，明確規定禁止羣租。

並且上海的禁止羣租，更為嚴厲。不僅是不讓搞隔斷，一間卧室變兩間。而且，連廚房、衞生間、陽台、貯藏室以及其他原設計中的非居住空間，均不得單獨出租用於居住。

5年時間過去了，羣租問題仍然沒有解決。

而客觀上來説，只是靠“一刀切”的管理，並不能解決安全問題，甚至會滋生更多安全問題……

01

羣租的誘惑

2017年11月大興羣租房火災之後，北京全面開展了大排查、大整頓，本以為羣租房市場會就此停息，沒想到地下羣租房市場依舊熱火朝天。

2018年，我房租到期準備換房子，詢問中介是否有便宜單間出租，中介滿口答應，表示價格從1500-2500元都有。

中介帶我去看房，大白天，走進房間，要打開燈才能看清內部環境，原本的房間被隔斷隔成一個個方塊，每個方塊裏面都是隻能放下一隻牀外加一個櫃子。陽台被專門劃出來賣出高價，整個氛圍陰暗逼仄。

類似效果圖

一個大單間房東預計可以容納7、8個人，這麼多人共用一個衞生間，並且，沒有廚房。

除了樓房，還有半地下室。一個地下室也被隔成三間，兩間卧室，一個客廳。客廳住的人只能用兩根繩子綁在兩個櫃子兩頭，掛一個門簾保護隱私，而其他兩間，一間房四面圍牆，門一關，進去彷彿在監獄關禁閉。另一間帶個窗户，價格相對高500元。

這些租房環境一旦發生災難，安全隱患自不必説。

但這樣的房間，在違規羣租房大整頓背景下，卻趨之若鶩，手慢無，甚至比寬敞明亮的正常房子更受歡迎。

至於原因，很簡單，也很讓人心酸：因為要省錢。

北京市統計局數據顯示，2017年全市居民月人均可支配收入為4769元。同期，據58同城和趕集網發佈的報告，2017年北京人均月租金為2795元。

按照上述兩數據粗略計算，北京租房者的房租收入比，已達到驚人的58.6%。

這不是某一地、某一年的個例，直至2021年，一線城市房租收入比仍在45%左右。

這意味着，租户有近一半的收入交了房租。

再加上水電、吃飯、交通等各項日常開支，辛苦到頭手裏也沒剩多少錢。

而突然到來的大排查、大整頓更讓這種情形雪上加霜。

根據北京市規定出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住人數不超過2人。“如果按照100平方米來算，原來（有隔斷）能住20人，現在（三室）最多住6人。”

也就是説每清理一間套帶隔斷的違規羣租房，被清理出來的租客，至少要另外再租兩套房。

據北京市城市管理委員會發布的數據顯示，2017年，北京市共拆除相關違建5985萬平方米，按100平米一套羣租房算，相當於拆了119.7萬套房。

也就是説，租房市場，突然增加了至少240萬套房的租房需求。

房源急劇“減少”的同時，北上廣深等一線城市的租房人數卻在不斷攀升。2017、2018年，北上廣深每年流入人口在700萬人以上。

這種供求失衡，房租價格自然水漲船高。

2018年，舊宮某長租公寓的中介稱：“周邊的房子，去年這個時候來，還能有1300元一月的，今年就都2000元往上了，靠近地鐵的2500元。”附近的房源價格都漲了將近五成。

月租一次漲500-1000元的現象在當時非常普遍，一年下來是6000-12000元。相當於普通人一年額外虧損了一兩月的工資。

這種情況，地下羣租房不火才怪。 

有需求就會有市場，總不能讓數百萬人露宿街頭吧？

尤其是對於小鎮青年、房奴、孩奴等經濟壓力大的務工羣體，有時候，就是那一兩根稻草，讓駱駝難以支撐。

與此同時，由於房租上漲，原本的羣租房價格水漲船高，這意味同樣的價格，居住環境變得更加惡劣。

而由於房租整體高漲，導致大城市生存門檻抬升，使得價格低廉的羣租需求量更大。

02

大城小民

為了租户的生命安全，違規羣租房必須整治清除，可房租的高漲又讓很多人不得不寄生羣租房，所以不斷陷入整治、地下羣租房再現、再整治的循環。

這種惡性循環最終引發輿論場的爭鋒相對。北京大興火災後，很多人租不到房子，發出質疑“是不是在清理‘低端’人口**？**”

上海防疫“黑洞”後，有人問道：“為什麼非得在這些大城市，大城市生活是有門檻的，在這搏命值得嗎？”

這種説法只看到了大城市的門檻，卻沒有看到小城市更硬核的門檻。

對普通人來説，賺錢無非是開源節流。大城市的門檻在節流難，而小城市的門檻卻連開源都無法做到，何談節流。正如“社會觀察家”周劼周公子所説，在小城市沒關係、沒有奔頭的人，才會選擇去大城市。

“漂族”們之所以沒有一進城就買房，而是租房，並不是認定了大城市不再回頭。恰恰相反，很多人在大城市拼命工作，就是為了能在老家體面生活。

以我國著名的騎手縣——臨泉縣為例。

臨泉縣是安徽第一人口大縣，共有230.7萬人，同時也是安徽最窮的縣，人均GDP在經濟落後的皖北也是墊底的。

本地賺不到錢的年輕人只能跑去大城市試試運氣，臨泉縣長年在外務工的人口有80到100萬，其中在大城市做過外賣騎手的就有6萬多。這也是“騎手縣”的來歷。

正是靠着在大城市打拼，這6萬騎手中有三成在臨泉縣城買了新房。

騎手縣是很多外來務工人員的縮影。

每一個選擇進城的小鎮青年，在出發前，應該都算過這樣一筆帳：

在一二線城市賺錢，過着十八線的生活，省吃儉用多少年買能在三四線買一套屬於自己的房。

以2018年的數據為例，三四線城市房價中位數的平均值約為9800元/平方米，一套房的價格算100萬左右。

根據同期北京全市居民人均可支配收入為6236元，全部用來買房就得13年。這個數字，是很值得期待的。

但是，如果房租佔去收入一半，各項生活開支再大些，買房就變得遙遙無期。

在賺錢本就不多的情況下，節流就顯得很重要。

按照北京居民人均可支配收入6236元來算，沒有隔斷的房子，單間房租少説也要2500塊錢，一個月房租就佔開支的40%，一天伙食費算50塊錢，週六日也不額外改善生活，一個月光在吃上的開支也佔了收入的24%。

光這二者就佔了月開支的64%。

而廉價的羣租房，不僅可以降低房租，也能降低生活費，簡直是雙贏。

羣租房一般地段不好，不僅租金減半，蒼蠅館、流動攤點多，同樣飯在這兒會便宜一半左右。要是自己買個小鍋，煮青菜麪條，成本更低。

並且由於偏僻沒商場、影院等娛樂消費場合，眼不見心不亂反倒省了消費。

即使住在稍微繁華的地段，與3000元起步的房租相比，羣租省出來的錢也非常可觀。

除了外來務工人員，羣租房的“擁躉”中，還有很大一部分是剛畢業的大學生。

我國大學畢業生人數，逐年增長，教育部數據顯示，2022屆高校畢業生人數首次突破千萬大關,達1076萬人。

而北上廣深等一線城市仍是畢業生就業的重點“拼搏”城市。

這羣剛畢業的年輕人由於缺乏原始財富積累，羣租房就成為他們的臨時甚至長期歸宿。

説到底，羣租房無法根除的原因，恰恰是它的價值難以替代。是一二線城市能讓人看到希望。而在追求夢想的過程中，掙錢和安全，就成為了難以兼顧的矛盾。

03

誰來取代羣租房？

但是有些人，偏偏就見不得別人好。

我們從北京土井村的故事説起。

2010年左右，隨着進城人員增多，土井村到處是違章搭建。一套房的租金是七八百元左右，主要租給大學剛畢業剛來北京的大學生。為了儘可能利用土地，“家裏4分地（大約267平米）能建出260多平方米的住房”。 

主要原因，該村離上地、中關村海龍大廈、城鐵西二旗都只有十多公里的距離，而且租金便宜。以至於村裏的常住人口1200人，外來人口卻有2萬人之多。

這樣的住房，安全狀況可想而知。

為了解決這個問題，國家早在10年前就開始試點用集體土地建設租賃住房。

2011年，土井村成為集體土地建設租賃住宅的試點開始改建，到2018年，共建成租賃房677套房，統一以55元每平方米出租給海淀區住房保障辦公室。

海淀區住保辦再將房子出租給城鎮中低收入家庭，周邊外來務工人員等，有效緩解了這些人的住房壓力。

按照這樣的處理方法大力發展下去，本可以解決住房供應問題，但過程中卻遇到一些意想不到的挑戰。

2017年7月，住建部、國家發改委等9部門聯合發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

但沒想到國家隊在做公益，民企卻突然殺出來“搶劫”。北京保障房中心在2017年政策出台時，想參與集體土地租賃項目，卻發現自己連門檻都夠不着，“好比一畝地我們可以給8萬，他們能給到30萬。”

民企這麼搶房，用來出租自然賺不到錢，但他們的目的並不是出租，而是打算“以租代售”，發展小產權房，一次性回本。還是搞房地產那一套。

不得已的情況下，國家出台《意見》，明確限定租期、禁止出售。

這邊房子增量受阻，那邊房租猛漲上，背後還有一些地產利益集團的推波助瀾。

在房源本就緊缺的情況下，聞到肉味的租賃機構巨頭又衝了進來。它們不計成本，哄抬房價，用令房主都瞠目結舌的價格接盤。

他們這麼攪亂市場能賺錢嗎？

這裏面涉及到長租公寓背後的賺錢模式。這些長租公寓要賺的不是中介費那點差價，而是吞掉租客的錢去搞金融。

具體手法就是中介先和房東包租房子，按季度支付。拿到房後，中介靠押一付0等優惠策略吸引租客，只需要租客每月多付一點服務費。

但和租客籤合同時，中介卻讓租客去和金融公司簽署租金貸。租客按月給金融機構還錢，同時支付所謂的“服務費”。

合同簽署後，金融公司再一次性把租客12個月的租金打給中介。

這樣短時間內，中介手中就握有鉅額資金可以隨意支配，房越多，錢就越多，因此它們不惜一切代價搶房。

這種惡劣做法不僅抬高房租價格，更可能損害數以百萬計的租客利益。

2018年，原我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，他説：“我説了長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害，這個一點也沒錯。”

2018年8月，北京住建委就住房租賃企業哄抬租金搶佔房源問題，約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

其中就提到

“不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源;不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。同時嚴查哄抬租金擾亂市場的行為。”

這才迫使這些中介承諾北京新增投放市場房源租金不漲，全國九城續約房源漲幅不超5%。

結合過去房源供給和租房市場的教訓，2020年，國務院提出“保障性租賃住房”的概念。

保障性租賃住房針對的就是這些大城市的外來租房人羣，在限制房子用途的情況下，租賃房不僅要多供應，而且租金要低。

如今，這一措施正慢慢步入正軌。

根據住建部的數據，“十四五”期間，上海計劃新增保障性租賃住房47萬套、廣州計劃新增60萬套、深圳計劃新增40萬套，均佔新增住房供應總量的45%左右。

今年，住房和城鄉建設部住房保障司司長曹金彪在接受採訪時就説：“目前40個重點城市，平均下來，保障性租賃住房，佔到住房供應總量的比例要達到26%”

26%的佔比可以説不低了。

這些租賃房，自己本身可以給低收入羣體保障，給剛參與工作的學生過渡，住房數量的大幅增加，也能緩解市場的供需矛盾，把整個市場的租金價格拉下來。

為了抑制房租過快增長，近期，各地政府又出台了一系列動作。

不過，只要保障性租賃住房的供應速度，趕不上城市人口增長速度，租金就還會再漲。

只要租金再漲，就有數不清的發財機會，暗處的一雙雙眼睛就會閃閃發光。

尾聲

其實，對於異地漂泊而來的廣大打工者來説，要求的並不多。只想安安穩穩在城市中打工，努力多攢點錢。

為了這個目標，甚至可以捨棄生活的尊嚴。甚至，很多人在面對更高的安全性和更低的生活成本時，會毫不猶豫地選擇後者。

羣租房的確存在很大的安全隱患，但是，並不是所有的羣租房都必須要大整改。再者説，摸排、重改一套容納多人的羣租房，使之合規，所耗費的成本，或許並不高於建設兩套保障性租賃住房。租客的成本，或許也不高於保障性租賃住房。

任何一次羣租房事故發生，地方政府都可以由此出台強有力的措施進行整頓。不可否認，這是正確的，也是應當的，更是對各方都負責的妥善之舉。

但是，有時候，人情也很重要。並不是所有在大城市生活的人，都會主動選擇住進明亮的大房子。他們中不少人只是想用自己可燃的青春，在身處的城市中，最大可能的變現。

尤其是在當下的環境下，任何一根稻草，都藴含着遠超出以往的重量。