孫大聖“擺渡”董家渡_風聞
一号财经-看得见的商业世界2022-12-06 21:13
一號説：把鯨魚搬回大海
上海南市老城廂，從小南門外到黃浦江邊，一片接近扇形的區域，就是泛指的董家渡。
董家渡的得名，重點在“渡”字上 。
隔江而望，沒有一個渡口如何過江，嘉慶年間一户董姓人家，用能坐二十多人的雙槳大船在此來回擺渡，遂有了董家渡的名稱。
想不多幾百年後，又有一位人物在此“擺渡”，要將自己龐大的地產集團渡過難關。
12月初傳來消息，中國華融、浦發銀行、中信信託與融創中國（01918.HK）就上海董家渡項目融資合作完成股轉交易。
這意味着，人稱“孫大聖”的孫宏斌為融創找來了120億元的紓困資金，此舉也或將標誌着融創從債務危機中逐步甦醒過來，重新上岸也未可知。
上海灘與“董家渡”
2005年6月，上海小陸家嘴的濰坊新村地塊正在進行一場招拍掛。
摘牌過程中，央企保利集團率先退出，只剩下李嘉誠的和記黃埔、浦房集團和郭炳湘的新鴻基輪番競價。
經過15輪的角逐，新鴻基地產以高出其他兩位競爭者三億多的報價，以31.85億元的價格拿下這塊地。
而該地塊的出讓也創下當時上海土地實施公開招、拍、掛出讓方式以來的單宗地塊交易的最高總價，是當時名副其實的上海住宅“地王”。
這塊地就是現在的上海濱江凱旋門所在，在“亞洲十大豪宅”中僅次於印度價值10億元的摩天宮“安蒂拉”。
與之隔江而望的則是有着“外灘第一豪宅”之稱的綠城黃浦灣，而其所在地正是董家渡。
董家渡，一個讓多少地產大佬覬覦的地塊，就連新鴻基也不例外。
據稱，早年間郭氏三兄弟曾輪番進出上海、北京遊説，以求在董家渡謀得一片宅地。最接近成功時，甚至獲得彼時的陳姓市長允諾：
“你們精心準備，我們一錘定音”。
然而，最後搶入董家渡的卻不是新鴻基，而是曾經的“上海首富”周正毅。
2002年一年內，周正毅在上海核心地段拿下4個大體量地塊：
打浦橋地塊建面38萬平；
靜安地塊建面約80萬平；
普陀長風200公頃地；
以及董家渡地塊建面40萬平。
彼時，黃浦江兩岸綜合開發轟轟烈烈地拉開序幕，被看作是：
繼浦東開發之後又一世紀性工程。
不過，上海首富未能“渡劫成功”，董家渡還是那個董家渡，直到新的一批人馬上岸。
也是在2002年，仍是一片棚户區的董家渡，以舊區改造之名迎來了首批房企的進駐：
光彩投資獲得10/12/14號地塊，共12.03萬平；
浙江華浙集團獲得2/3/11號地塊，共6.578萬平；
華潤獲得5/9號地塊，共6.023萬平。
其中，央企華潤先後於2005年、2009年推出上海灘花園、外灘九里兩項目。
浙江國資華浙集團則因公司重組問題，於2005年將旗下的董家渡項目公司出售予綠城，隨即又於2009年開盤滬上豪宅綠城黃浦灣。
而拿地最大的光彩投資的背後則是泛海集團和“泰山會”的九家企業。
至於其所取得的董家渡10/12/14號地塊，在陷入了長達十三年的沉寂後，直到2015年，泛海才完成了10號地塊的拆遷工作，並於同年11月推出住宅項目泛海國際住區。
剩下的12/14號地塊則一直在等。
終於等到2019年，像萬達一樣，泛海也輪到了“孫宏斌輪”。
原以為這是又一個英雄救難的故事，只不過後來的劇情偏離了方向，融創也困在渡口了。
隱伏的信託浮出水面
最初，董家渡是由泛海零成本獲得的，但這是一塊毛地，泛海要承擔所屬地塊的拆遷工作。
而拆遷可不是一件容易的事。直到2015年裁判文書網上都還有董家渡10號地塊拆遷户與泛海之間的官司在打，不過那也可能是最後一波“釘子户”了。
2015年冬天，最早啓動的10號地，開售第一期44套房源，售價8.4萬每平，而其拆遷補償費則為：
3750元每平
歲月是把刀，它對所有人一視同仁，無論是開發商，還是拆遷户。
2016的首個工作日，泛海控股忽然刊出一紙公告，直指隱伏許久的上海董家渡12號、14號地塊，稱：
“公司全資子公司通海建設與上海黃浦區建設和管理委員會約定兩地塊徵收費用暫定為95.77億元”。
十三載浮沉，沉睡的董家渡地塊又要被泛海喚醒？只是地塊的拆遷補償費已不是當年的3750元/平，而是驟增十倍至近4萬元/平。
不過相較於周邊9-12萬/平的房價，這個賬仍然有得算。
2017年10月，泛海控股再發公告稱，將為董家渡10/12/14號地塊項目的開發建設融資90億元。借錢的主兒：
中國外貿信託
泛海控股2019年1月發佈的對外擔保公告顯示，泛海不但借到了錢，而且只用了10號地塊抵押，融資：
85.2980億元
雖然沒湊夠90億，剩下的幾個億，泛海沒找別家，便宜了自己老家的信託公司：
山東信託
同樣以10號地不動產抵押，從山東信託借了6個億。
不過到2020年7月，上述貸款到期後，泛海又向山東信託要了3個月展期；而對於中國外貿信託的那筆80多億借款，於2019年9月到期後卻並沒有看到有展期的消息，或許泛海早還了。
因為2019年1月，他身披金衣金甲，腳踏七彩祥雲，走來了。
彼時，融創以“白衣騎士”的身份，拿下泛海建設控股有限公司，而該平台持有資產為北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%股權。
兩個項目的總對價為148.87億元，其中融創現金支付125.53億元，衝抵債務23.34億元。
雖然不知融創這筆錢從哪來，又是否是替泛海還了外貿信託85億元借款，但融創卻自此與外貿信託搭上了線。
2020年1月，外貿信託發佈“外貿信託-融創上海西環中心項目集合資金信託計劃成立公告”；最大規模募資4.5億元，期限1年半。
2020年12月，外貿信託發佈“外貿信託-富榮197號融創成都文旅城集合資金信託計劃成立公告”。
成都文旅城正是2017年融創從萬達手中“接盤”而來，在2018年4月外貿信託即發佈“外貿信託-富榮107號成都文旅城項目貸款集合資金信託計劃（二期）”，項目規模24億元，信託期限24個月，融創地產集團為借款本息償還提供連帶責任保證擔保。
算下來，或許正是2018年發行的“富榮107號”信託到期後，在2020年又發行了一筆“富榮197號”信託計劃。
如果後一筆信託期限仍然是24個月的話，那麼到今年底或明年中也應該到期了。
而且成都融創文旅城自身也出現了問題，今年9月，深圳市福田區法院發佈公告，成都融創文旅城被列入被執行人，執行標的卻並不高才117萬元，但涉及的則是另一家信託公司中航信託。
中航信託也是融創的“老相識”了，也是目前將融創告上法庭的唯一一家信託。
當然，“撬保險櫃”事件發生後，另一家長期合作的中融信託與融創友誼的小船也翻了。
而外貿信託與融創的關係仍然很“鐵”。
2021年7月，外貿信託發佈“外貿信託-富榮216號石家莊融創中心集合資金信託計劃成立公告”；
從信託計劃看，發行規模13.1億元，存續期為12/18/24個月，最晚者也將於2023年底到期。
2021年9月，外貿信託又發佈“外貿信託-融創昆明CMBS項目集合資金信託計劃成立公告”；發行規模5億元，到期日為2023年7月30日。
此外，今年以來，數家信託公司發行的融創房地產信託計劃先後向投資者發出延期或到期無法正常清算的通知，涉及信託公司包括浙金信託、中建投信託、温州信託、國通信託等。
不過與接下來登場的“信託大哥”相比，這些“信託小弟”又得靠邊站了。
白衣騎士“借船擺渡”
還是回到董家渡。
消息面顯示，中國華融、浦發銀行、中信信託與融創中國（01918.HK）就上海董家渡項目融資合作完成股轉交易。
根據合作協議，中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農商行、交通銀行、興業銀行、北京銀行）組成的銀團、中信信託等合作方攜手對該項目注資。
新增融資總量將超120億元，所注入資金用於該項目的整體開發、建設、運營。
雖然報道中都是AMC華融打頭陣，但出錢最多的可還是信託。
從持有董家渡地塊的泛海建設控股有限公司（以下簡稱“泛海建設”）股東變更來看，融創房地產集團持股比例從100%下降至10.322%，不再是其大股東。
與此同時，泛海建設新增兩個股東為中信信託有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心(有限合夥)。
其中，中信信託以58億元的代價取得泛海建設64.678%的股權；華融以22.5億元獲得泛海建設25%股權。
也就是説，本次融資，中信信託一家就出了將近一半。
中信信託此時扮演“白衣騎士”的角色也不難理解，畢竟董家渡實在是一塊好地。
2019年拿下董家渡三塊地後，融創就將其中第一塊地開發建成豪宅項目“融創外灘壹號院”。
並先後於2019年7月和9月兩次開盤，銷售價格約12.1萬元/平，融創也憑此得到超過150億元的銷售回款。
如今，外灘壹號院的二手房成交價格已上漲至25萬元/平方米左右。更是各路“白衣騎士”眼中的一塊肥肉。
多年以前，孫宏斌在洽購綠城之時就曾對董家渡另眼相看。
2012年，綠城和融創“聯姻”，兩家公司的合資公司——融綠平台擁有了綠城黃浦灣項目公司51%的投資權益。
兩家公司的“蜜月期”時，老孫總是誇老宋做人做事厚道，而老宋也從那個時候認定了老孫這個朋友。
想不到最後卻又並不體面的“分手”，讓老宋悔不當初，還説出“自己把綠城賣給了一個不該賣的人“這樣的話來。
融創進入董家渡的契機也就晚了很多年，直到泛海求援。
兜兜轉轉這麼多年，董家渡始終還是那個董家渡，而房企已經換了一波又一波，這裏還沒有提及當年另一個轟動一時“上海地王”，也是出自於董家渡，拿地的則是紅極一時的中民投，此番也在艱難渡劫。
不過，融創穫得AMC和信託融資後，仍能繼續操盤董家渡項目，因而也就不算得“易主”。
渡劫而已，跟百年前董家渡那户擺渡人家沒什麼不同，有了船什麼河都過得去。
這不，最近有市場消息稱，融創正籌備對其境內的債券進行整體重組，相關重組條款正在進行磋商之中，或涉及融創旗下存續境內債券及關聯ABS規模合計約154億元。
又有消息稱，中國監管機構要求四大行在12月10日前向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款，再保他們趟過美元債“雷區”。
沉痾用猛藥，房地產又靠岸了。