諸葛找房:11月上海新房供需兩端齊發力 環比漲幅均超7成_風聞
地产红榜-2022-12-07 12:08
一、11月上海新房成交量升價落,供應增加
(一)成交:11月新房成交大幅回升,同環比雙雙轉正
進入11月份,上海疫後加速修復,韌性較強,新房成交規模大幅回升,同時本月供應端的大幅放量也為成交熱度提供了先發優勢。不過,今年4、5月份上海疫情反彈局勢加重,封城管控使得樓市交易活動嚴重受阻,成交急速下滑,因此在二季度成交冷淡的拖累下,上海前11月新房累計成交規模不及去年同期。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月上海新建商品住宅成交16511套,環比上升96.21%,同比上升24.06%。2022年1-11月上海新建商品住宅累計成交124853套,較2021年1-11月下降24.94%。展望後市,上海核心區域市場購買力依舊堅挺,加之年底房企加快去庫存提升回款目標,預計12月上海新房成交有望再度上升。

備註:2022年6月上海新建商品住宅成交套數環比上漲1197.82%。
(二)價格:11月新房價格小幅回落,同比維持上漲局面
進入年末房企衝刺業績階段,樓盤促銷活動居多,上海新房整體價格水平稍有回落,但同比漲勢依舊較為強勁,且同比已連續11個月維持上漲局面。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月,上海新房成交均價為43121元/㎡,環比小幅下跌1.45%;同比上漲30.24%,同比漲幅較上月擴大15.91個百分點。
(三)供應、庫存:11月新房供應放量,庫存量走高
11月份,上海新房供應端大幅放量,供應規模同環比雙雙轉漲。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年11月新房批准上市套數17337套,環比上月上漲76.3%,同比上漲43.7%。同時,在下半年上海新房供應端多月高位輸出下,本月庫存量繼續累積走高,同環比漲幅進一步擴大,數據顯示,2022年11月上海新房庫存量為49960套,環比上升19.42%,同比上升17.92%,環同比分別較上月擴大11.5個百分點、8個百分點。
(四)分區:11月金山區成交居首,近8成區域成交環比上升
從2022年11月份上海各區域的新房成交表現來看,金山區位列成交榜首,新房成交2692套,佔比16.31%,其次為閔行區,11月成交2506套,佔比15.18%,青浦區位居第三位,單月成交2294套,佔比13.9%。
與10月相比,15個城區成交量上漲,其餘4個城區成交量下降。其中,楊浦區漲幅領跑,環比上漲2393.75%,其次為金山區,環比漲幅為348.67%,與此同時,除盧灣區由上月成交1套降至本月0套外,虹口區跌幅居首,環比下降68.85%。
(五)板塊:TOP5板塊成交超500套,徐涇板塊位居首位
從各大板塊的成交來看,TOP5板塊單月成交超500套,同時,熱門板塊主要聚集在青浦、閔行、寶山及浦東新區,4區各佔據3個席位。其中,徐涇板塊本月位居榜首,單月成交947套,成交均價為61154元/㎡。其次為浦東新區的臨港新城板塊,11月成交945套,均價為32284元/㎡。閔行區古美羅陽板塊位居第三,本月成交695套,成交均價為86350元/㎡。
(六)房企:5家房企銷售額超50億,大華集團攬金領先
從各大房企在上海市場的表現來看,5家房企銷售額突破50億元,大華集團憑藉多個熱銷項目,帶動銷售業績領跑,11月實現銷售額99.77億元,招商蛇口位居榜二,本月實現銷售額76.69億元,建發房產緊隨其後,銷售額為73億元,海峽投資(上海)有限公司憑藉天安1號這一個項目的不俗表現,以65.84億元躋身銷售額前四。整體來看,上海新房市場多集聚穩健型品牌房企,如招商蛇口、保利發展、萬科等,除此之外,地方國資企業如上實城開等也頻頻嶄露頭角。
(七)項目:TOP5項目成交額超30億,天安1號摘得銷冠
從11月份上海新房成交套數TOP20項目來看,浦東新區的項目上榜率靠前,共佔據5個席位。其中,閔行區的天安1號位居成交套數TOP1,11月成交602套,成交均價為86869元/㎡,該項目位於地理位置較佳且資源成熟的金虹橋板塊,同時項目距離9號線直線距離僅400米左右,屬於軌交盤,並且產品本身户型範圍廣,可選擇面大,因此一經推出便出現熱銷局面。同為閔行區的華髮建發縵雲緊隨其後,11月成交598套,位居成交第二,成交均價為67358元/㎡,青浦區的金地虹橋峯匯憑藉459套的成交量躋身前三,成交均價為51466元/㎡。
從成交金額排行來看,上海四大主城之一的閔行區的項目成交力更勝一籌,同時,天安1號、華髮建發縵雲2個項目憑藉不俗的成交表現也進入了本月成交金額前三之列,不過名次稍有變化。其中,天安1號項目以65.84億元成交金額領先,浦東新區的大華錦繡華城憑藉較高單價水平,帶動收金規模位居榜二,11月實現57.02億元的成交金額,華髮建發縵雲位居第三,成交金額為43.39億元。
二、11月二手房價格穩步上漲,漲價房源佔比小幅上升
(一)價格:11月二手房市場均價持續上揚,同環比漲幅雙雙走闊
自2022年3月份起,上海二手房市場均價呈現穩步上升走勢,月度漲幅均不超3%,且至本月二手房市場均價同比已連續23個月維持上漲態勢。數據顯示,2022年11月上海二手住宅市場均價為70977元/㎡,環比上漲2.44%,環比漲幅較上月擴大1.04個百分點;同比上漲15.63%,同比漲幅較上月擴大5.10個百分點。
(二)調價房源:11月漲價房源佔比為11.8%,較上月上升1.73個百分點
從漲降價房源來看,2022年11月上海二手住宅調價房源中漲價房源佔比為11.8%,較上月上升1.73個百分點。整體來看,隨着政策端持續釋放改善信號,加之疫情局勢有所好轉,業主信心正緩慢修復,當前漲價房源佔比呈緩慢上升態勢。