諸葛找房：11月上海新房供需兩端齊發力 環比漲幅均超7成_風聞

一、11月上海新房成交量升價落，供應增加

（一）成交：11月新房成交大幅回升，同環比雙雙轉正

進入11月份，上海疫後加速修復，韌性較強，新房成交規模大幅回升，同時本月供應端的大幅放量也為成交熱度提供了先發優勢。不過，今年4、5月份上海疫情反彈局勢加重，封城管控使得樓市交易活動嚴重受阻，成交急速下滑，因此在二季度成交冷淡的拖累下，上海前11月新房累計成交規模不及去年同期。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月上海新建商品住宅成交16511套，環比上升96.21%，同比上升24.06%。2022年1-11月上海新建商品住宅累計成交124853套，較2021年1-11月下降24.94%。展望後市，上海核心區域市場購買力依舊堅挺，加之年底房企加快去庫存提升回款目標，預計12月上海新房成交有望再度上升。

備註：2022年6月上海新建商品住宅成交套數環比上漲1197.82%。

（二）價格：11月新房價格小幅回落，同比維持上漲局面

進入年末房企衝刺業績階段，樓盤促銷活動居多，上海新房整體價格水平稍有回落，但同比漲勢依舊較為強勁，且同比已連續11個月維持上漲局面。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月，上海新房成交均價為43121元/㎡，環比小幅下跌1.45%；同比上漲30.24%，同比漲幅較上月擴大15.91個百分點。

（三）供應、庫存：11月新房供應放量，庫存量走高

11月份，上海新房供應端大幅放量，供應規模同環比雙雙轉漲。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月新房批准上市套數17337套，環比上月上漲76.3%，同比上漲43.7%。同時，在下半年上海新房供應端多月高位輸出下，本月庫存量繼續累積走高，同環比漲幅進一步擴大，數據顯示，2022年11月上海新房庫存量為49960套，環比上升19.42%，同比上升17.92%，環同比分別較上月擴大11.5個百分點、8個百分點。

（四）分區：11月金山區成交居首，近8成區域成交環比上升

從2022年11月份上海各區域的新房成交表現來看，金山區位列成交榜首，新房成交2692套，佔比16.31%，其次為閔行區，11月成交2506套，佔比15.18%，青浦區位居第三位，單月成交2294套，佔比13.9%。

與10月相比，15個城區成交量上漲，其餘4個城區成交量下降。其中，楊浦區漲幅領跑，環比上漲2393.75%，其次為金山區，環比漲幅為348.67%，與此同時，除盧灣區由上月成交1套降至本月0套外，虹口區跌幅居首，環比下降68.85%。

（五）板塊：TOP5板塊成交超500套，徐涇板塊位居首位

從各大板塊的成交來看，TOP5板塊單月成交超500套，同時，熱門板塊主要聚集在青浦、閔行、寶山及浦東新區，4區各佔據3個席位。其中，徐涇板塊本月位居榜首，單月成交947套，成交均價為61154元/㎡。其次為浦東新區的臨港新城板塊，11月成交945套，均價為32284元/㎡。閔行區古美羅陽板塊位居第三，本月成交695套，成交均價為86350元/㎡。

（六）房企：5家房企銷售額超50億，大華集團攬金領先

從各大房企在上海市場的表現來看，5家房企銷售額突破50億元，大華集團憑藉多個熱銷項目，帶動銷售業績領跑，11月實現銷售額99.77億元，招商蛇口位居榜二，本月實現銷售額76.69億元，建發房產緊隨其後，銷售額為73億元，海峽投資（上海）有限公司憑藉天安1號這一個項目的不俗表現，以65.84億元躋身銷售額前四。整體來看，上海新房市場多集聚穩健型品牌房企，如招商蛇口、保利發展、萬科等，除此之外，地方國資企業如上實城開等也頻頻嶄露頭角。

（七）項目：TOP5項目成交額超30億，天安1號摘得銷冠

從11月份上海新房成交套數TOP20項目來看，浦東新區的項目上榜率靠前，共佔據5個席位。其中，閔行區的天安1號位居成交套數TOP1，11月成交602套，成交均價為86869元/㎡，該項目位於地理位置較佳且資源成熟的金虹橋板塊，同時項目距離9號線直線距離僅400米左右，屬於軌交盤，並且產品本身户型範圍廣，可選擇面大，因此一經推出便出現熱銷局面。同為閔行區的華髮建發縵雲緊隨其後，11月成交598套，位居成交第二，成交均價為67358元/㎡，青浦區的金地虹橋峯匯憑藉459套的成交量躋身前三，成交均價為51466元/㎡。

從成交金額排行來看，上海四大主城之一的閔行區的項目成交力更勝一籌，同時，天安1號、華髮建發縵雲2個項目憑藉不俗的成交表現也進入了本月成交金額前三之列，不過名次稍有變化。其中，天安1號項目以65.84億元成交金額領先，浦東新區的大華錦繡華城憑藉較高單價水平，帶動收金規模位居榜二，11月實現57.02億元的成交金額，華髮建發縵雲位居第三，成交金額為43.39億元。

二、11月二手房價格穩步上漲，漲價房源佔比小幅上升

（一）價格：11月二手房市場均價持續上揚，同環比漲幅雙雙走闊

自2022年3月份起，上海二手房市場均價呈現穩步上升走勢，月度漲幅均不超3%，且至本月二手房市場均價同比已連續23個月維持上漲態勢。數據顯示，2022年11月上海二手住宅市場均價為70977元/㎡，環比上漲2.44%，環比漲幅較上月擴大1.04個百分點；同比上漲15.63%，同比漲幅較上月擴大5.10個百分點。

（二）調價房源：11月漲價房源佔比為11.8%，較上月上升1.73個百分點

從漲降價房源來看，2022年11月上海二手住宅調價房源中漲價房源佔比為11.8%，較上月上升1.73個百分點。整體來看，隨着政策端持續釋放改善信號，加之疫情局勢有所好轉，業主信心正緩慢修復，當前漲價房源佔比呈緩慢上升態勢。