了不起的寫字樓！廣州有892棟樓宇營收過億、15棟過百億_風聞
易简财经-易简财经官方账号-易简财经是大湾区领先的财经新媒体。2022-12-10 21:19
來源：城市戰爭
農村人種地，城裏人種房子。
尤其是核心城市的高端寫字樓，每一棟樓都在挑戰地均生產總值的極限，一棟樓創造千億級的營業收入、百億級的税收，都已不在話下。
那麼，作為一個普通人，我們該如何判斷一個寫字樓的檔次？
2021年，廣州發佈一線城市中首個寫字樓官方評定標準，併發布一線城市中首個寫字樓評級名單。
2022年11月16日，廣州市商務局發佈最新的超甲級、甲級商務寫字樓評定結果。
一、2022超甲級商務寫字樓名單（共 10 棟）
廣州太古匯辦公樓一座
廣州太古匯辦公樓二座
廣州環貿中心
廣報中心南塔
開發區控股中心
合利天德廣場 1 號塔樓
寶地廣場
保利發展廣場東塔
珠江城
唯品會總部大廈
二、2022甲級商務寫字樓名單（共 16 棟）
廣州國際媒體港西港
廣州知識城大廈
萬勝廣場 C 塔
豐樂集團大廈
西門口廣場
華穗路 6 號大樓
時代地產中心
時代芳華里（廣州）A3 棟
和業廣場
南方同創匯
保利國際廣場（南塔）
保利中悦廣場
保利中融廣場
荔勝廣場北塔寫字樓
星輝中心
珠江頤德中心
廣州寫字樓評定完全名單
超甲級27棟、甲級55棟
看到這裏，可能有人會問，為什麼珠江新城最高檔的東塔、西塔沒有入選呢？
其實，這兩棟樓在第一批名單（2021版）時就已經入選了，今年仍然在列。
負責樓宇評定工作的廣州市樓宇促進會透露，廣州商務寫字樓評定工作每年公示一次，每評一次管三年，但每年都會複核。2021年廣州首次發佈寫字樓評級名單，而去年入選的樓宇今年全部通過複核。
現將第一批名單和第二批名單合併，得出廣州超甲級寫字樓的完整名單，一共27棟
廣州甲級寫字樓的完整名單如下，一共有55棟
總的來看，天河區超甲級寫字樓佔據全市的70%，甲級寫字樓佔據全市的47%，均以一騎絕塵的姿態領先，天河的樓宇經濟之所以這麼強，主要靠天河CBD的拉動。
2021年，天河CBD以20平方公里的面積（如果扣除建設中的金融城，天河CBD實際建成區只有約12平方公里），貢獻了3471.42億元的生產總值。
以總部經濟而著稱的越秀區，目前只有一棟樓入選超甲級，7棟樓位列甲級寫字樓。
論樓宇經濟，越秀比天河的資歷還要老，所以越秀區的寫字樓體量並不少，但由於建築老化，缺乏高品質的寫字樓。
海珠區憑藉琶洲這員猛將，正在成為廣州樓宇經濟最醒目的新勢力，目前有5棟樓入選超甲級、11棟入選甲級寫字樓，均僅次於天河。
荔灣目前只有立白國際商務中心入選超甲級，另有3棟樓入選甲級。
荔灣的產業以傳統商貿為主，專業市場密密麻麻，再加上產業空心化，高檔寫字樓較少，但從規劃來看，白鵝潭的寫字樓體量非常大，它們承載着荔灣復興的希望。
黃埔區此次有開發區控股中心這棟樓入選超甲級，另有五棟樓入選甲級寫字樓。黃埔區產業體量很大，僅次於天河，但黃埔的產業結構是以第二產業為主，產業主要下沉在各種工業園區，高檔寫字樓較少。
番禺區首次實現零突破，位於漢溪長隆的時代芳華里A3棟首次入選甲級名單。番禺萬博CBD的寫字樓體量很大，但暫時沒有樓宇入選超甲級與甲級。
白雲區有兩棟樓入選甲級寫字樓名單，增城區首次實現零突破，有一棟樓（豐樂集團大廈）入選甲級名單。
另外，南沙、花都、從化三個區，暫時沒有寫字樓入選超甲級與甲級名單。
其中“億元樓”892棟、“10億樓”228棟
那麼，廣州寫字樓的家底有多少呢？
從總量來看，根據廣州市樓宇經濟促進會發布的《2020年灣區·廣州樓宇經濟發展報告》，全市共有標準寫字樓2095棟，辦公規模近2000萬平方米。
從層數上看，10層以上的商務寫字樓874棟，20層以上的高端寫字樓484棟；從辦公規模上看，辦公面積在5萬平方米以上的商務寫字樓112棟，辦公面積超過10萬平方米的大型綜合體42棟。
從營業收入來看，廣州共有892棟寫字樓的營收過億，10億元以上的樓宇有268棟，百億元以上的樓宇有15棟，甚至還有營業收入合計在千億元以上的“千億樓”。
從税收貢獻來看，全市税收億元以上樓宇合計超150棟，税收超10億元的樓宇有23棟。
據媒體報道，廣州南沙還有一棟超級樓王，每年的納税額超過20億元。一棟樓納税20億元，是什麼概念？
在陝西省，有2座城市2021年的地方財政收入，僅為“2”字頭，分別是商洛市26.82億元，銅川市25.56億元。換句話説，廣州南沙這一棟樓，幾乎是中西部一個地級市的全年財政收入了。
再來與廣東省內的城市對比，潮州市2021年的地方財政收入為51.8億元，廣州只需拿出三棟像這樣的寫字樓，便能輕鬆地超過潮州這個正兒八經的地級市了。
當然，更讓人震撼的還是上海，2020年，陸家嘴金融城税收億元樓110幢，超10億元樓32幢，超20億元樓20幢，超60億元樓4幢，其中1幢（即上海國金中心）的年納税額突破百億元，成為我國最新的“納税樓王”。
這便是樓宇經濟的厲害。
從解決就業來看，全市商務樓宇解決了264萬就業人口，吸納世界500強企業及機構超100家。廣州市進駐甲級寫字樓企業的行業主要集中在TMT（科技、媒體和電信，35.8%）、金融業（15.7%）、商貿業（16.5%）。
從租金水平來看，全市商務寫字樓平均租金175元/平方米/月，空置率長期保持在10%以內，在一線城市中最低，但受疫情影響，2022年空置率罕見地突破了10%。
從區域分佈來看，全市27棟超甲級寫字樓，19棟位於天河區，5棟位於海珠區，分別是保利國際廣場（北塔）、廣報中心南塔、寶地廣場、保利發展廣場東塔、唯品會總部大廈。
另外，越秀區（麗豐中心）、荔灣區（立白國際商務中心）、黃埔區（開發區控股中心）各一棟。
由此可見，天河是廣州商務寫字樓的絕對王者，畢竟這裏擁有三大國家級CBD之一的天河CBD。
廣州發佈一線城市首個廣州標準
寫到這裏，可能有人會問，甲級寫字樓是個什麼概念？
其實，這原本都是一種約定俗成的説法，此前並沒有統一的標準。媒體上還有個常用的説法叫“5A寫字樓”，但5A指的是寫字樓產品的智能化水平，主要考量硬件。
像仲量聯行、戴德梁行、第一太平戴維斯等地產諮詢公司都會給部分城市的寫字樓評級，一般主要看硬件設施、物業管理、交通便捷度等三個指標，但每個機構具體的標準差異較大，一些寫字樓還會“自稱甲級”。
所以，甲級寫字樓大多數時候並不是個嚴謹的概念，大致和“高檔寫字樓”一個意思，不像酒店行業有個統一的評級標準。
不過，2019年10月份，廣州市商務局發佈商務樓宇等級評定地方標準《商務樓宇等級評定規範》（DB4401/T30—2019），於2019年12月1日開始實施。
這被認為是一線城市中首個官方標準。
根據這個標準，廣州按照以下四個指標對寫字樓進行打分，每個指標對應的分值如下：
樓宇設施（35分）
樓宇運營（25分）
樓宇招商（20分）
社會經濟貢獻（20分）
四大指標加起來，總分值100分，超甲級寫字樓的得分不能低於90分，甲級寫字樓的得分不能低於80分。
具體指標如下：
1、樓宇設施（共35分）包含：交通條件（3分）、周邊配套（2分）、場地規模（3分）、辦公空間（3分）、客梯（3.5分）、停車位（2分）、便利設施（3.5分）、綠色節能（2分）、建築裝飾/特色（4分）、智能化設施（7分）、電力系統（2分）
日常運營、樓宇服務其分數佔比較大。
