諸葛找房：11月北京新房、二手房成交均現量落價漲 疫情好轉下年底成交有望翹尾_風聞

一、11月北京新房成交量落價漲，供應持續收窄

（一）成交：11月新房成交轉降，累計同比降幅擴大

進入11月份，受疫情反覆、城市封控的影響，北京新房成交活躍度下降，成交規模結束此前“三連升”局面，呈現下滑態勢，且累計成交同比降幅進一步擴大。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月北京新建商品住宅成交4943套，環比下降42.20%，同比下降40.48%。2022年1-11月北京新建商品住宅累計成交62086套，較2021年1-11月下降26.72%，累計同比降幅較上月擴大1.5個百分點。展望後市，年末房企加速衝刺業績目標，促銷力度將有所加大，預計在疫情局勢好轉下成交活力將會逐步恢復，12月北京新房有望實現翹尾行情。

（二）價格：新房價格“二連漲”，11月同環比漲幅雙雙走闊

11月份，在北京朝陽、海淀部分改善盤熱銷的帶動下，整體新房價格水平進一步走高，且同環比漲幅較上月雙雙走闊。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月，北京新房成交均價為51250元/㎡，環比上漲9.14%，環比升幅較上月擴大5.61個百分點；同比上漲5.97%，同比升幅較上月擴大0.34個百分點。

（三）供應、庫存：新房供應“三連降”，11月庫存量微升

11月份，北京新房供應端持續收窄，供應規模連續3月下降。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月新房批准上市套數2810套，環比上月下跌33.4%，環比跌幅較上月收窄5.22個百分點；同比下跌59.3%，同比跌幅較上月擴大46.9個百分點。同時，在去化動力明顯減弱的影響下，本月庫存量微升，且高於去年同期水平，數據顯示，2022年11月北京新房庫存量為106760套，環比微升0.63%；同比上升12.2%，同比升幅較上月收窄6.31個百分點。從去化週期來看，11月去化週期為18.8個月，較上月增加1個月。

11月，北京市區有6個商品住宅項目獲取預售證，分佈在朝陽、通州、石景山、昌平、門頭溝5個區域。其中，昌平區的國譽燕園為本月預售項目中面積最大者，預售建築面積達172628㎡，該項目位於海淀北已經踏入發展快車道的馬池口板塊，而且國譽燕園政府指導價僅3.9萬，可謂是北京六環內單價最低的新房項目，已然在市場上快速掀起了熱度。此外，朝陽區本月有2個項目取得了預售許可，分別為綠城·曉風印月、首開金茂望京樾。

（四）分區：11月大興區成交居首，5區成交上升

從11月北京區域新房的成交表現來看，大興區成交規模躍居領先地位，本月成交601套，朝陽、順義和昌平3區也表現不俗，本月成交均超400套，分別成交556套、486套和427套，位居區域第二、第三、第四；與此同時，延慶、懷柔、密雲、平谷4個郊區及東西城2個主城區的成交體量仍處於較低水平，單月成交均低於100套。

較10月成交量的變化來看，有5區成交呈現上升態勢，其中，海淀區本月成交活躍度上升最為顯著，環比漲幅達113.25%，門頭溝、通州分別以22.40%、18.38%位居環比漲幅二、三。與此同時，東城區下滑幅度最為顯著，環比上月下降51.43%。

（五）板塊：TOP15板塊成交超百套，北七家板塊位居首位

從11月各板塊的成交表現來看，熱門板塊主要聚集在朝陽、大興2區，分別佔據5個、4個席位。其中，昌平區的北七家板塊本月躍居榜首，單月成交228套，成交均價為48448元/㎡。其次為回龍觀板塊，11月成交210套，均價為58052元/㎡。海淀區温泉板塊位居第三，本月成交195套，成交均價為75981元/㎡。

（六）房企：3家房企銷售額超20億，華潤置地攬金領先

從各大房企在北京市場的表現來看，11家房企銷售額突破10億元。其中華潤置地銷售業績領跑，11月實現銷售額29.01億元，首開股份位居榜二，本月實現銷售額25.74億元，中海地產緊隨其後，銷售額為24.31億元，保利發展和綠城中國的銷售表現也較為亮眼，分別以15.7億元和12.9億元躋身銷售額前五。

（七）項目：宸悦國際成交量居首，玖陽嘉園穩居成交額首位

從11月份北京新房成交套數TOP20項目來看，大興區項目上榜率靠前，共佔據5個席位。其中，昌平區的宸悦國際位居成交套數TOP1，11月成交186套，成交均價為50184元/㎡，該項目由中國鐵建地產及大悦城控股兩大央企聯袂開發，且具有低單價低總價、户型齊全等優點，是極具競爭力的高端低密純洋房社區。海淀區的建發·珺和府緊隨其後，11月成交148套，位居成交第二，成交均價為61683元/㎡，朝陽區的綠城沁園憑藉106套的成交量躋身前三，成交均價為62080元/㎡。

從成交金額排行來看，高端熱銷項目主要向大興、朝陽2區靠攏。其中，朝陽區玖陽嘉園憑藉絕對的高單價優勢，成交金額大幅領先，本月實現10.06億元的成交額，並且是本月唯一一個成交額突破10億的項目。同時，建發·珺和府、宸悦國際2個項目憑藉較高的成交體量也進入了本月成交金額前三之列，二者分別實現成交額9.65億元、7.98億元。

二、11月二手房成交再度下降，價格轉漲

（一）成交：11月二手房成交降幅收窄，同比時隔3月轉降

進入11月份，受疫情加重影響，北京二手房市場活躍度同樣有所下降，二手房成交規模進一步下滑，同比時隔3月再度下跌。另外，由於上半年二手房成交動力偏弱，當前累計成交量不及去年同期水平。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月北京二手住宅成交10750套，環比下降4.09%，環比降幅較上月收窄16.76個百分點；同比下降8.26%。2022年1-11月北京二手住宅累計成交132443套，較去年1-11月下降21.54%。隨着疫情好轉，預計年底北京二手房成交有望上升。

（二）價格：11月二手房市場均價轉漲，同比漲幅擴大近4個百分點

縱觀2022年北京二手房市場均價走勢，大致呈現穩步上漲態勢，且月均價格水平明顯高於去年。進入11月份，北京二手房價格繼上月短暫回落後轉升，且同比漲幅進一步擴大。數據顯示，2022年11月北京二手住宅市場均價為60228元/㎡，環比小幅上漲0.61%；同比上漲8.24%，同比漲幅較上月擴大3.8個百分點。

（三）調價房源：11月漲價房源佔比為7.4%，較上月下降1個百分點

從漲降價房源來看，2022年11月北京二手住宅調價房源中漲價房源佔比為7.4%，較上月下降1個百分點。整體來看，北京受疫情封控影響，11月漲價信心下滑。