諸葛找房：蘇州11月二手房成交漲超4成 新房市場穩中趨落_風聞

一、11月蘇州新房供應放量，成交仍難見起色

（一）成交：新房成交連續兩月回落，年底大概率維持低温行情

進入2022年，蘇州新房成交延續去年末態勢，6月進入衝刺年中業績的節點期，房企推盤節奏加快，帶動成交量升至年內峯值，隨後7月份，市場轉入傳統淡季，推盤量減少，成交量隨之下降，8月份部分房企提前備戰金九銀十，供應量增加，成交水平小幅回升。9月份，受到蘇州市政府定向回購新房集中網籤的帶動，新房成交量較8月大幅提升，轉入10月份，受到十一長假等因素影響，成交水平再度降至4千餘套水平，金九銀十略顯平淡。11月政策端支持房地產的力度更強，金融16條託底樓市，三箭齊發加大對房企融資支持，儘管如此，政策效應尚未傳遞至銷售端，蘇州新房成交仍難見起色，根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月蘇州新房成交4277套，環比下跌2.82%，同比下跌23.09%。1-11月新房累計成交71342套，同比下降17.2%，較1-10月跌幅擴大0.4個百分點。蘇州新房成交連續兩月回落，銷售端想要回温或仍需要更強效的政策出台，臨近年底供應端放量加之優惠促銷，12月成交有小幅回升可能。

（二）價格：本月剛需項目集中的吳中區成交佔比提升，帶動整體均價回落

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月蘇州新房成交均價為22518元/㎡，環比微降2.78%，同比下跌9.66%。受到成交結構性影響，本月吳中區成交佔比顯著提升，而吳中區一直以來作為蘇州剛需項目的聚集地，因此帶動整體成交均價小幅下降。

（三）庫存：今年以來新房庫存持續回落，去化週期不足9個月

6月份，開發商為衝刺半年業績，供應顯著放量，達到年內峯值，轉入7月份淡季，房企推盤量減少，金九銀十，新房供應不及預期，帶動庫存持續下滑。11月，臨近年底，房企為搶收業績，推盤節奏有所加快，根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月新建商品住宅批准上市套數為2925套，環比上升118.8%，同比下跌53.4%。從庫存量來看，根據數據顯示，2022年11月蘇州新房庫存量為56689套，環比下降1.8%，同比下降21.14%。從去化週期來看，本月去化週期為8.8個月，較上月持平。

11月份，蘇州有15個商品住宅項目獲取預售證，較上月增加9個，共計2925套房源申領銷售許可，較上月增加1599套。其中，吳中區、相城區分別上新4個項目，高新區有3個項目推新。整體來看，年底房企推盤積極性有所提升，但是相較於去年同期仍然不足，以當前的推盤節奏來看，年底預計成交端將會延續低温行情。

（四）分區：吳中區成交躍居首位，成交佔比近30%

從蘇州區域成交表現來看，本月吳中區成交越居首位，單月成交1255套，佔比29.3%，較上月提升8.3個百分點；其次為相城區，單月成交1028套，佔比24%，較上月回落5.8個百分點；吳江區位列第三，成交924套，佔比21.6%，較上月提升0.4個百分點。

相較於10月份，僅吳中和姑蘇兩區成交上升，其餘四個區域成交量呈現不同幅度的下滑。吳中區漲幅領跑，環比上漲35.82%，其次為姑蘇區，上漲20.67%。

（五）板塊：熱銷板塊集中於相城、吳中兩區，太湖新城板塊銷量領先

從各大板塊的成交來看，熱門板塊仍主要聚集在相城、吳中兩區，分別佔據7個和6個席位。其中，吳中區的太湖新城板塊銷量領先，11月成交391套，成交均價為32540元/㎡，吳江區的黎裏板塊位居第二，本月成交238套，成交均價為19087元/㎡，相城區的黃橋板塊緊隨其後，11月成交225套，成交價格為22430元/㎡。

（六）房企：中國建築蟬聯業績榜首，復地集團緊隨其後

從11月房企銷售排行來看，兩家房企銷售業績破10億元，分別為中國建築和復地集團，銷售金額分別為11.88億元和11.76億元。銀城國際緊隨其後，11月銷售金額為8.39億元。同時，全國性大型房企綠地控股、招商蛇口、保利、碧桂園等仍然佔據優勢地位。

（七）項目：大家銀城·東望位居成交套數和金額雙榜首

從11月蘇州新房成交套數TOP20項目來看，熱銷項目仍然集中分佈於吳中區、吳江區和相城區，分別有6、5、5個項目上榜，其中，大家銀城·東望項目位居榜首，11月成交199套，成交均價為31831元/㎡，位居吳中區太湖新城板塊的核心地段，地理位置優越，項目主打 “品質住宅+高端康養+兒童醫院+綜合型商業”的綜合定位，户型面積段123-200㎡，以大户型為主，主打改善客羣。其次為相城區的復地鹿溪雅園，本月成交131套，成交均價為22253元/㎡，吳中區的中建太澤之星項目本月成交87套，位居第三。

從成交金額來看，大家銀城·東望項目仍然領先，11月成交金額為8.52億元。其次為中建太澤之星，單月成交金額為5.42億元，姑蘇區的拙政江南本月成交3.77億元，作為蘇州老牌豪宅項目的代表，拙政江南本月成交8套別墅產品，一舉躍居成交金額第三。

二、二手房成交態勢轉好，業主漲價信心提升

（一）成交：本月二手房成交止跌回升，漲幅超4成

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月蘇州二手住宅成交5160套，環比上漲43.57%，同比上漲19.61%。從累計成交來看，1-11月份蘇州二手房成交46134套，同比下降19.1%，較1-10月跌幅收窄3.1個百分點。自5月份開始蘇州二手房成交連續4個月上升，9、10月份成交量止升轉降，11月在政策端各項利好加持下，成交止跌回升，下月或將延續回升態勢。

（二）價格：二手房市場價格止升轉降

數據顯示，2022年11月蘇州二手住宅市場均價為29472元/㎡，環比下降0.77%，同比上漲1.69%。蘇州二手房市場均價自5月份開始連續5月下滑，10月觸底回升，本月再次回落，市場信心仍未完全恢復。

（三）分區：各區成交均上漲，工業園區成交漲幅領先

從各區域成交表現來看，吳江區再次領跑各區，11月成交1032套，佔比20%，較上月回落0.5個百分點。工業園區位居第二，11月二手房成交692套，佔比19%，較上月擴大0.1個百分點，姑蘇區成交976套，佔比未18.9%，較上月擴大1.1個百分點。

從成交量變化來看，各區成交量均上漲，其中，姑蘇區漲幅居首，為52.7%，其次為高新區，跌幅為46.9%。 

 （四）調價房源：漲價房源佔比三連升，市場信心逐步修復

從漲降價房源來看，11月蘇州二手住宅調價中漲價房源佔比為12.6%，較上月擴大0.6個百分點。漲價房源佔比連續三月提升。自6月份以來，蘇州漲價房源佔比連續3月回落，業主為加快置換房產，降價出售行為增加。9月份，需求端寬鬆政策持續釋放，中央連發三條重磅利好，進入11月，政策支持房地產愈加深入，金融16條重磅救市政策祭出，年內第二次降準落地，對提振市場信心意義重大。