華夏幸福拿出千億輕資產減債，債權人會買賬嗎？_風聞

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

陷入債務漩渦的華夏幸福，披露了債務重組進展。

12月14日，根據公告，公司將所持下屬公司股權注資搭建“幸福精選”和“幸福優選”兩個平台，以之作為償債資源與公司債權人實施債務重組。

據瞭解，上述平台分別為華夏幸福的物業管理服務和輕資產代建平台，第三方預測估值分別為500億元和521.4億元。這次被華夏幸福以八折或七五折的價格實施債務重組，可幫公司化解400.39億元債務。

此前的9月16日，華夏幸福便披露“以股抵債”內容，並明確後續會有資本運作以保障持股債券人的收益。但是有質疑的聲音認為，在母公司面臨債務困境下，抵債平台的盈利能力、未來能否上市是一個未知數。

最新方案中，為保障選擇“以股抵債”重組債權人後續收益的實現，華夏幸福擬以“幸福精選”和“幸福優選”各不超過30%股權實施員工股權激勵，但這一計劃卻在董事會上被平安系董事孟森投了反對票。

去年9月份，因控股股東華夏控股持有的股票被強制執行持股下降，導致原第二大股東平安人壽及其一致行動人，被動當上了華夏幸福的第一大股東。而自2018年7月份平安入股以來，華夏幸福已經跌去了85%。

已實現債務重組1260億元

在化解債務危機這條路上，轉眼間華夏幸福已經走了一年多時間。

公司此前公告，2020年第四季度出現流動性緊張局面以來，公司融資業務、正常業務開展都受到較大影響，這也導致公司出現金融債務未能如期償還的情況，併發生相關訴訟、仲裁案件。

雷達財經梳理發現，2021年3月，華夏幸福出現債券公開市場首次違約；隨後的10月8日，華夏幸福發佈了初步擬定的《債務重組計劃》；12月9日，這一《債務重組計劃》獲華夏幸福債委會成員表決通過。

按重組計劃，華夏幸福將通過“賣、帶、展、兑、抵、接”等六種方式清償2192億元金融債務，並在河北省政府的指導下與債權人就重組展開溝通。

具體來説，“帶”是指出售資產帶走金融債務約500億元；“展”即優先類金融債務展期或清償約352億元。

“兑”即出售資產回籠資金中約570億元用於兑付金融債務；“抵”即以持有型物業等約220億元資產設立信託，以信託受益權份額抵償約220億元金融債務；“接”即剩餘約550億元金融債務由華夏幸福承接，逐步清償。

據公司12月9日的披露，截至2022年11月30日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計601.76億元；同期，《債務重組計劃》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1265.57億元。

顯然，這一金額與總計2192億元金融債務尚有差距。有分析指出，受房地產市場下行、疫情等因素影響，之前商定好的出售資產方案出現停滯，華夏幸福無法籌集到足夠的兑付資金，也使得債務重組工作停滯下來。

這種情況下，今年9月16日，華夏幸福又在《債務重組計劃》基礎上制訂了《補充方案》，擬增加償債資源和選擇權。

“以股換債”再重組400億

12月14日，這一補充方案正式出爐，也意味着華夏幸福又拿出了更多籌碼。

根據公告，公司以所持有的下屬公司股權注資搭建以物業服務、選址服務、園區運營服務為核心的“幸福精選平台”，及片區開發綜合服務、先進製造業/IDC/物流產業園招商運營、都市圈不動產代建和營銷交易為核心的“幸福優選平台”，並以兩個平台的股權作為償債資源與債權人實施債務重組。

其中，“幸福優選平台”包括華夏幸福產城(北京)運營管理有限公司、北京幸福安基建設管理有限公司、幸福智算(北京)企業管理服務有限公司等6家公司各100%股權，第三方評估值為521.4億元。

“幸福精選平台”則持有幸福基業物業服務有限公司100%股權、深圳市夥伴產業服務有限公司60%股權、蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司51%股權，預測估值500億元。

在上述估值基礎上，債權人以八折或七五折（早鳥期為七五折）的價格實施本次債務重組，即債權人將以不超過400.39億元債權換取“幸福精選平台”及“幸福優選平台”分別不超過49%的股權。

今年9月16日至2023年3月31日為方案的選擇期，債權人選擇此方案取得償債平台股權時，即視為債權清償完畢不可撤銷。未接受補充方案的債權人，將仍按《債務重組計劃》原定方式進行清償。

目前，公司控股股東華夏控股，擬以其12.6億元債權本金及利息參與本次重組，以間接取得“幸福精選平台”3.53%股權；公司實控人王文學控制的知合香港，以2345.2萬美元債權本金及其利息參與境外美元協議重組安排，間接取得“幸福精選平台”0.44%股權。

對於這樣業內少見的“以股抵債”方案，有觀點認為，輕資產運營是華夏幸福的轉型方向，物業和代建是公司轉型輕資產後發展較快的兩個平台，因此將這樣的“家底”拿出來可謂誠意十足。

但也有觀點認為，在母公司債務困境之下，以股抵債存在不確定性，抵債平台的價值、未來盈利能力、退出通道都是需要考量的問題。

股權激勵被董事投反對票

事實上，為增加“以股抵債”方案的吸引力，華夏幸福明確了未來的退出路徑和激勵措施。

9月16日發佈的方案內容中，華夏幸福表示，為保障選“股”債權人收益的實現，後續公司將推動償債平台資本運作，通過包括但不限於在資本市場獨立上市、將平台股權以現金方式出售等方式協助債權人實現退出。

即便有了這樣的安排，目前境內債權人的意願如何尚不得而知，而境外債權人的積極性似乎不高。

據公司12月3日披露，目前公司境外美元債的存續總額為49.6億美元，但只有本金13.15億美元持有人選擇將其債權中的部分份額通過以股抵債受償。

此外，為了激發員工、管理層的動力，以及保障重組後債權人的收益實現，華夏幸福擬以上述兩個平台各不超過30%股權實施員工股權激勵，授予價格為一元一股，或按照償債平台每一元註冊資本屆時對應的淨資產值或評估值的特定折扣受讓。

值得注意的是，這份方案雖已在12月14日的董事會上獲得通過，但來自中國平安的董事孟森表示反對，反對原因為“股權激勵方案的合理性不足”。

中國平安介入華夏幸福時，地產行業整體運行尚好。但不同於其他房企，重倉環京區域的華夏幸福危機來的更早一些。

早在2017年，張家口、廊坊等城市出台“限購令”時，華夏幸福重點項目孔雀城的銷售就開始走下坡路。2018年，華夏幸福轉讓環京區域的多個項目股權回籠資金。

緊接着2018年7月30日，中國平安以137.7億元價格獲得華夏幸福總股本的19.7%；2019年4月9日，中國平安再次斥資42.03億元受讓5.69%股權，華夏幸福資金鍊緊張狀況暫時緩解。

2020年平安繼續輸血。當年6-9月份，平安養老、平安資管、平安匯通分別給華夏幸福注入了3筆永續資金，共計120億元；12月，華夏幸福完成與中國平安3.4億美元一對一私募債發行。

進入2021年，伴隨着華夏幸福首次債務逾期，平安銀行代銷的120億華夏幸福信託產品也違約。

據公開資料顯示， 中國平安在華夏幸福上敞口高達540億，包括股權投資180億元和表內債券投資360億元。對此平安高層曾直言，對華夏幸福的債務危機將不再出錢，不再給予資金支持。

轉型輕資產“跪着賺”

除了推動債務重組，華夏幸福也在持續發力輕資產業務，增加自主造血。

7月5日，華夏幸福舉行戰略宣貫大會，王文學在會上宣佈，華夏幸福將全面轉型成為產業新城服務商，並定下目標，在2022-2025年完成全面轉型。

按照管理層的説法，華夏幸福將提供規劃、融資、代建和運營等輕資產服務；同時量力而行，保留一定量的開發業務，為城市發展提供綜合解決方案。

在宣佈這一戰略轉型時，華夏幸福表示，輕資產招商業務已累計簽約7個項目，總投資超45億元。

此後，公司有更多的業務中標消息傳出。9月14日，華夏幸福全資子公司“幸福安基”，以公開招標方式中標瀋陽市蘇家屯區HD項目。後者原為恒大集團持有，總建築面積72萬平方米，為代建保交付項目。

9月23日，華夏幸福宣佈，旗下子公司“幸福安基”成功簽約廊坊1.3平方公里、總建面180萬方片區綜合開發代建項目，為委託方提供全流程代建管理服務。

9月26日，華夏幸福再次宣佈，旗下子公司“幸福基業”中標唯品會(中國)有限公司旗下鄭州機場南物流園園區服務，將為其提供包括安全秩序、環境管理、設施設備管理等物業服務。

幸福安基全稱北京幸福安基建設管理有限公司，幸福基業全稱幸福基業物業服務有限公司，均是這次新增償債資源中的核心資產。天眼查顯示，幸福基業成立於1999年8月份，幸福安基成立於2022年8月份，經營範圍分別為物業管理和工程服務、建設、管理。

不過，習慣了“躺着賺錢”的地產開發商，能否適應以收取服務費為主的輕資產業務？而且華夏幸福的產業新城生意，仍在鉅額虧損。據2021年報，產業新城及相關業務為華夏幸福貢獻了-378.94億元的營業利潤。

答案尚不得而知，但即便來錢慢，華夏幸福也不得不硬着頭皮走下去。

“未來房地產將是服務驅動型，只有依靠專精特新，依靠技術，依靠服務。”華夏幸福副總裁、主管戰略負責人林成紅在華夏幸福官微上表示。他還稱，這是“由躺着賺錢向跪着賺錢轉變”。

只是，面對仍有數百億未重組債務，華夏幸福“跪着賺”這條路能不能走通，還需時間的檢驗。