招商蛇口披露重組預案 加碼前海、募配融資雙雙升級_風聞

12月16日晚間，招商蛇口發佈公告稱，將於2022年12月19日（星期一）開市起復牌。

根據其12月5日披露的停牌公告，招商蛇口籌劃以發行股份的方式向深圳國資委旗下深圳市投資控股有限公司購買其持有的公司深圳市南油（集團）有限公司24%股權等資產並募集配套資金。

12月16日，招商蛇口召開第三屆董事會2022年第十二次臨時會議，審議通過了《關於<招商局蛇口工業區控股股份有限公司發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易預案>及其摘要的議案》等相關議案。預案顯示，除南油集團24%股權外，本次招商蛇口發行股份購買的資產還包括招商局集團下屬招商局投資發展有限公司持有的深圳市招商前海實業有限公司2.89%股權。另外，本次募集配套資金在扣除中介機構費用和相關税費後，將用於存量涉房項目、標的公司的項目建設、補充流動資金、償還債務等，不用於拿地拍地、開發新樓盤等。

值得關注的是，招商蛇口2020年曾推進發股購買南油集團24%股權以加碼前海，在過會後因“宏觀環境變化等原因”終止，本次招商蛇口披露的重組預案，並非前次重組的重啓，在加碼前海、募配融資方面均實現升級。

招商局集團與深圳市國資攜手 助力前海片區佈局加碼再升級

本次交易標的資產為南油集團24%股權、深圳前海實業2.89%股權，核心資產為其對應前海自貿投資合計約6.83%權益，前海自貿投資是深圳前海片區重要的土地持有主體與開發建設及投資運營主體。

重組預案披露，前海自貿投資持有的土地位於前海片區核心區域，前海片區是深港聯動發展、粵港澳大灣區協同發展的重要聯結與軸心，對粵港澳大灣區發展具有引擎作用。通過本次重組，將進一步增強招商蛇口對於前海自貿投資的控制，有利於提高其在前海片區享有的資源價值。

值得關注的是，相較2020年重組以及12月5日的停牌公告，招商蛇口本次重組預案明確新增深圳前海實業2.89%股權作為標的資產，該標的資產由招商局集團間接全資持有。2021年以來，黨中央、國務院對前海片區定位不斷提升，前海片區未來價值前景持續打開，更與香港北部都會區深度聯動，推進高端經濟合作發展；就在招商蛇口停牌期間，證監會12月8日指出研究推動公募REITs試點範圍拓展到商業不動產領域，前海片區就產業發展配套有豐富的商寫不動產。招商局集團作為駐港央企，在當前時點選擇將前海片區權益注入招商蛇口並在短短十日內完成決策，體現出招商局集團對招商蛇口發展的果決助力，以及對前海片區發展前景、深港聯動發展的深刻前瞻。

此外，本次發行價高於停牌價，深投控和招商局集團的股份鎖定期都達36個月，可見在助力招商蛇口整合前海資源的同時，其對招商蛇口中長期發展及價值兑現也充滿信心。

公開披露資料顯示，招商蛇口對前海自貿投資的持股結構相對複雜，招商局集團、深投控本次資源注入，有利於招商蛇口理順對前海自貿投資的持股結構，優化股東治理機制以及開發決策效率，在前海片區發展新態勢下，招商蛇口後續加快前海開發建設，價值兑現與發展前景尤為可期。

配套融資用於業務發展 招商蛇口乘勢發展再升級

重組預案披露，招商蛇口擬在本次重組同時募集配套資金。2020年時，招商蛇口也曾推進募集配套資金用於支付現金對價，本次融資用途則顯著不同，將用於存量涉房項目、標的公司的項目建設、補充流動資金、償還債務等，即本次融資所得資金將用於業務發展。

行業進入樂觀長週期，資源聚焦利好央國企發展。疫情防控科學性優化，居民預期、商品及人員流動、政府財政壓力逐漸恢復好轉，宏觀經濟形勢趨明朗，微觀經濟主體活躍性、能動性改善，居民收入預期迴歸，購房意願及購房能力實現回升。行業市場空間將在長週期內具備新市民購房需求、改善型需求、城市更新需求三大核心需求支撐，行業發展進入樂觀長週期。土地資源、金融資源向央國企聚焦的長期趨勢不變，利好招商蛇口為代表的央國企發展，精細化、集約化、品質化運營管理的效益貢獻愈加突出。

招商蛇口在2022年實施了一系列積極的經營舉措，聚焦核心區域增加優質土儲，推進包括“全民經紀人”計劃在內的多項營銷措施，根據招商蛇口三季報數據，雖然在拿地端增加了大量投資，但其資產負債率仍為龍頭房企中較低水平。本次招商蛇口融資用於業務發展，進一步增厚權益資本，在相關支持政策陸續推出的背景下，未來乘勢發展前景升級。

自證監會房地產企業融資政策出台以來，多家房地產上市公司已推出再融資、併購重組方案，招商蛇口自停牌公告發布以來，作為龍頭房企，更是受到市場的廣泛關注，長江證券研報對此點評：招商蛇口順勢增發購買優質資產，積極擴表迎接新週期。