地產大佬的黃昏_風聞

文 | 佘宗明

在“一個時代結束了”句式被用爛了的時代，人們的輓歌總是散落在各種嘆詞之中。

沒那麼多轟然一響，卻有無數個唏噓一聲。

富力失去“張力”，是這幾天地產圈裏的頭條。

擱兩週前，最熱話題是許家印被傳跳樓。

恒大與富力，曾是廣州兩大代表性房企。恒大曾是中國房企第一軍團，富力更早之前曾是粵系房企中的“大哥大”。

許家印跟張力，是多年好友。之前二人都有自己的中超球隊，廣州德比時，兩人還比鄰而坐，談笑風生。

可線性流逝的時間，從來不吝於用“時過境遷”顯示自己改變世事的能力。

僅幾年時間過去，地產大佬們的處境，就被釘在“物是人非”的牆面上了。

只恐雙溪舴艋舟，載不動他們的許多愁。

時代大幕上，任志強、潘石屹、許家印、孫宏斌、張力……大佬們的身影一一掠過。

然後，屏幕上打出了一行字：

地產大佬們的黃昏。

沉浮錄，現在只剩下個“沉”字。

01

2020年12月，雖然恒大債務危機被許家印“債轉股”的神操作化解，但中國房地產行業已迎來變局時刻。

經濟學家馬光遠當時撫今追昔道：中國過去40年經濟高速增長的過程中，差不多每10年都有一波財富浪潮。最大的一波就是房地產，房地產造富週期差不多持續了20年。

21世紀的前兩個十年，確實是中國房地產的“激盪20年”。

在此過程中，一批地產大鱷站在了時代潮頭，他們走在春天裏，落在身上的都是“南方講話”的餘暉。

踩着“高負債、高槓杆、高週轉”的風火輪，這些大鱷們叩開了各個富豪榜的大門。

風雲際會，作而萬物睹。

房地產的造富效應，從大佬們極盡奢華的生活就可窺斑：

去年9月，網上曾流出一份《恒大集團各級領導客史記錄總表》。

這份表格，讓很多人見識了“上流人”的講究生活。

而這次深陷行賄漩渦的張力，同樣讓別人見識過什麼叫“究極奢華”。

被控受賄的那位美國舊金山官員努魯，2018年10月來到中國時，曾受到張力的禮遇——

努魯下榻酒店後，24小時配有保鏢，“就像FBI的特工一樣”。

參觀張力的家，努魯大為震驚，覺得像走進了“博物館”“白宮”。

這場景，就像是劉姥姥進了大觀園。

有錢人樸實無華且枯燥的生活，總得找點樂子。

就像煤老闆偏愛投資影視業那樣，地產大佬之前普遍喜歡玩足球。

2019年6月，足壇曾發生“十二君子聯名上書”事件，促請加快成立中超聯盟。

有意思的是，12人當中大多數都是地產大佬：廣州恒大許家印、上海綠地申花張玉良、河北華夏幸福王文學、深圳佳兆業郭曉羣、廣州富力張力、大連一方王健林、河南建業胡葆森……

部分大佬的多元化擴張棋盤中，落子還包括造車。典型的，如恒大、寶能。

毫無疑問，那是屬於地產大佬們的黃金時代。

02

但也就是幾年過去，境況已大變。

這幾年，地產大佬們紛紛開啓了渡劫模式。債務壓頂成了他們的共同遭際。

2018年就喊出“活下去”的萬科掌門人鬱亮，當時還被視作新版杞人憂天。

可到了2022年，被寒氣吹到的房企們，一個個將鬱亮的“黑鐵時代”論抄在了小本本上，只恨沒能早些儲糧。

房地產行業入冬，中超跟着吹寒氣。

這兩年，跟中超有關的新聞高頻詞，是斷糧、欠薪、解散、退賽等。

這不是房地產行業首次被寒氣侵襲。

事實上，早在2014年前後，房地產行業進入拐點的聲音就四起。

也是在那兩年，任大炮退休，潘石屹低調，王石處於半遊學狀態，朱孟依為合生創展徘徊在退市邊緣而傷神……當時就有地產大佬時代落幕的説法。

李超人在翌年的退場，更是讓這類論調泛起。

但那時依舊是白銀時代。2016年至2017年的上揚曲線，更是讓所謂拐點論又拐了個彎。

直到這兩年，很多人才生出“只是當時已惘然”的後知後覺之感。

2022年行將過去，房企們普遍過得挺難：克而瑞發佈的數據顯示，2022年1-11月，百強房企的累計銷售業績，無論是全口徑、操盤口徑還是權益口徑，同比下降皆超四成。

困境中的地產大佬們，已經無法再用愛馬仕皮帶表露自身的意氣風發，只能是用工作羣裏的語音證明：自己真的沒有剛落到救生毯或防護墊上。

越是困頓期，越是容易被負面纏身，負面越是容易被“放大”。

身為富力“雙老闆”之一、富力聯席董事長的張力，陷入行賄泥潭，自然也顯得愈發扎眼。

這會被視作“地產大佬渡劫2022”的直觀註腳。

03

張力此次被倫敦警方逮捕，“1.29億天價保釋金”確實很醒目。

要知道，張力被指行賄的金額（價值2070美元的葡萄酒、免費旅遊和其他禮品折抵價值）跟這沒法比，因行賄而被開綠燈的大型混合用途項目也才價值數百萬美元。

所以，事發後，富力方面一邊切割，説涉事項目是張力個人持有，保釋金也並非富力提供，一邊否認，認為“對方到中國出差，張力請吃飯、住酒店只是中國的待客之道，並不涉及到行賄。”

鑑於不少房企發跡史中都有些“灰色”部分，之前也有中資房企捲入“行賄疑雲”，這原本可以被淡化。

但現在看，不少人會將其跟富力如今的處境打包審視，這會擴充此事的解讀外延空間。

富力曾是“華南五虎”中碾壓碧桂園、恒大、雅居樂和合生創展的大哥式存在，它的“雙老闆”模式（李思廉和張力“雙子星”共同掌權且保持權力平衡）也為業界津津樂道。

2005年在港IPO後成為首家納入恒生中國企業指數的內地房地產企業，2018年首次進入千億房企之列，都是其高光時刻。

而在輿論視線中，它的高光點是2017年充當“白衣騎士”，花了189.55億元吃下萬達70多家高星級酒店，在“世紀大收購”中扮演了主角。

彼時將資產包甩賣給富力的王健林，很是心痛：“放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇！”

另一頭的李思廉則很高興，稱“通過合作，富力將進一步擴展旗下的酒店業務，增加優質的投資物業經營收益，實現多元化的產業佈局。”

但事實證明，富力是接了個燙手山芋：重資產屬性+疫情衝擊影響，讓酒店業務成了加劇富力資金鍊承壓的那根重量級稻草，讓其流動性加速惡化。

年報顯示，截至2021年末，富力的借款總額共達1327億元，淨負債率123%，2022年內到期的借款約為583億元，同期非限制現金餘額約為63億元（不包括148億元限制現金）。

眼下正賣賣賣的富力，倒是想含淚大甩賣那些酒店資產，可在房企們忙着自保的當下，沒能來接盤呢？

這只是富力決策失誤的縮影。從第一梯隊到不復榮光，富力的幾度踩空，事後看很容易給人“一對王加四個二拆着打”的既視感：

2007年押注商業地產，結果錯過了低價拿地紅利，還被2008年的金融危機點了穴；

2012年逆勢在低線城市拿地，遇上了政策調控升級……

想靠出海帶來增量，2013年起在馬來西亞、澳大利亞等國投建項目，可滾動開發模式跟回本週期長、融資成本高情形的不適配，讓其並未收到預期回報——從2012年出海潮起，再到2017年逐漸退守，多箇中資房企都為此交了昂貴學費。

在此背景下，張力涉嫌行賄，勢必引來更多的詬病：錢沒怎麼掙到，還可能落得個囹圄之災，説什麼好呢？

這，也算是一次踩空了。

04

張力的“吃虧”，富力的踩空，難免讓人想起那句跟“個人奮鬥”“歷史進程”相關的名語錄。

抓住時代紅利，就是“時來天地皆同力”。

時代紅利不再了或錯失了，就是“運去梟雄不自由”——具體來説，沒準就是被迫低調、被傳跳樓。

不知道張力們對照現在和從前，會不會有種“別夢寒”的失落感？

就目前看，房企中活得較好的代表，是“萬”字頭的萬科和萬達，一個是很早就喊出“活下去”，如今“囤糧”3500億過冬；一個是因提前遭遇債務危機開啓自救性大甩賣，而今渡劫成功。

但更多的房企，在繁榮預期裏停不下擴張的步伐，到了房地產週轉模式面臨去槓桿、降負債和控風險嚴峻考驗時才大夢初醒，當下只能是羨慕嫉妒萬達。

當然了，説富力們失去了發展的張力，説房地產行業再也無法“加印”，並不確切。

在房地產“金融16條”、地產紓困“三支箭”、保函置換預售監管資金統一規定出台後，多維度房企融資端支持體系齊活，很多房企又從天台上下來了。

在債務重組上積極的富力，就已成當前國內首家實現境內及境外債券全部整體展期成功的房企。

沒必要現在就急着扔出那塊明梏——房企日子不好過，更多行業也會跟着不好過。

希望房企和更多行業都恢復元氣，是後疫情時期正常的期冀。

只是你認或不認，有些情形就擺在那：

房地產行業很難再回到過去了。2023也不會是2019。

對許家印張力們而言，那種時不我與的感受，只會是來得更加真切。