地產大佬的黃昏_風聞
佘宗明-央视特约评论员、数字经济智库高级研究员-2022-12-19 00:02

文 | 佘宗明
在“一個時代結束了”句式被用爛了的時代,人們的輓歌總是散落在各種嘆詞之中。
沒那麼多轟然一響,卻有無數個唏噓一聲。
富力失去“張力”,是這幾天地產圈裏的頭條。
擱兩週前,最熱話題是許家印被傳跳樓。
恒大與富力,曾是廣州兩大代表性房企。恒大曾是中國房企第一軍團,富力更早之前曾是粵系房企中的“大哥大”。
許家印跟張力,是多年好友。之前二人都有自己的中超球隊,廣州德比時,兩人還比鄰而坐,談笑風生。
可線性流逝的時間,從來不吝於用“時過境遷”顯示自己改變世事的能力。
僅幾年時間過去,地產大佬們的處境,就被釘在“物是人非”的牆面上了。
只恐雙溪舴艋舟,載不動他們的許多愁。
時代大幕上,任志強、潘石屹、許家印、孫宏斌、張力……大佬們的身影一一掠過。
然後,屏幕上打出了一行字:
地產大佬們的黃昏。
沉浮錄,現在只剩下個“沉”字。
01
2020年12月,雖然恒大債務危機被許家印“債轉股”的神操作化解,但中國房地產行業已迎來變局時刻。
經濟學家馬光遠當時撫今追昔道:中國過去40年經濟高速增長的過程中,差不多每10年都有一波財富浪潮。最大的一波就是房地產,房地產造富週期差不多持續了20年。
21世紀的前兩個十年,確實是中國房地產的“激盪20年”。
在此過程中,一批地產大鱷站在了時代潮頭,他們走在春天裏,落在身上的都是“南方講話”的餘暉。
踩着“高負債、高槓杆、高週轉”的風火輪,這些大鱷們叩開了各個富豪榜的大門。
風雲際會,作而萬物睹。
房地產的造富效應,從大佬們極盡奢華的生活就可窺斑:
去年9月,網上曾流出一份《恒大集團各級領導客史記錄總表》。
這份表格,讓很多人見識了“上流人”的講究生活。
而這次深陷行賄漩渦的張力,同樣讓別人見識過什麼叫“究極奢華”。
被控受賄的那位美國舊金山官員努魯,2018年10月來到中國時,曾受到張力的禮遇——
努魯下榻酒店後,24小時配有保鏢,“就像FBI的特工一樣”。
參觀張力的家,努魯大為震驚,覺得像走進了“博物館”“白宮”。
這場景,就像是劉姥姥進了大觀園。
有錢人樸實無華且枯燥的生活,總得找點樂子。
就像煤老闆偏愛投資影視業那樣,地產大佬之前普遍喜歡玩足球。
2019年6月,足壇曾發生“十二君子聯名上書”事件,促請加快成立中超聯盟。
有意思的是,12人當中大多數都是地產大佬:廣州恒大許家印、上海綠地申花張玉良、河北華夏幸福王文學、深圳佳兆業郭曉羣、廣州富力張力、大連一方王健林、河南建業胡葆森……
部分大佬的多元化擴張棋盤中,落子還包括造車。典型的,如恒大、寶能。
毫無疑問,那是屬於地產大佬們的黃金時代。
02
但也就是幾年過去,境況已大變。
這幾年,地產大佬們紛紛開啓了渡劫模式。債務壓頂成了他們的共同遭際。
2018年就喊出“活下去”的萬科掌門人鬱亮,當時還被視作新版杞人憂天。
可到了2022年,被寒氣吹到的房企們,一個個將鬱亮的“黑鐵時代”論抄在了小本本上,只恨沒能早些儲糧。
房地產行業入冬,中超跟着吹寒氣。
這兩年,跟中超有關的新聞高頻詞,是斷糧、欠薪、解散、退賽等。

這不是房地產行業首次被寒氣侵襲。
事實上,早在2014年前後,房地產行業進入拐點的聲音就四起。
也是在那兩年,任大炮退休,潘石屹低調,王石處於半遊學狀態,朱孟依為合生創展徘徊在退市邊緣而傷神……當時就有地產大佬時代落幕的説法。
李超人在翌年的退場,更是讓這類論調泛起。
但那時依舊是白銀時代。2016年至2017年的上揚曲線,更是讓所謂拐點論又拐了個彎。
直到這兩年,很多人才生出“只是當時已惘然”的後知後覺之感。
2022年行將過去,房企們普遍過得挺難:克而瑞發佈的數據顯示,2022年1-11月,百強房企的累計銷售業績,無論是全口徑、操盤口徑還是權益口徑,同比下降皆超四成。
困境中的地產大佬們,已經無法再用愛馬仕皮帶表露自身的意氣風發,只能是用工作羣裏的語音證明:自己真的沒有剛落到救生毯或防護墊上。
越是困頓期,越是容易被負面纏身,負面越是容易被“放大”。
身為富力“雙老闆”之一、富力聯席董事長的張力,陷入行賄泥潭,自然也顯得愈發扎眼。
這會被視作“地產大佬渡劫2022”的直觀註腳。
03
張力此次被倫敦警方逮捕,“1.29億天價保釋金”確實很醒目。
要知道,張力被指行賄的金額(價值2070美元的葡萄酒、免費旅遊和其他禮品折抵價值)跟這沒法比,因行賄而被開綠燈的大型混合用途項目也才價值數百萬美元。
所以,事發後,富力方面一邊切割,説涉事項目是張力個人持有,保釋金也並非富力提供,一邊否認,認為“對方到中國出差,張力請吃飯、住酒店只是中國的待客之道,並不涉及到行賄。”
鑑於不少房企發跡史中都有些“灰色”部分,之前也有中資房企捲入“行賄疑雲”,這原本可以被淡化。
但現在看,不少人會將其跟富力如今的處境打包審視,這會擴充此事的解讀外延空間。
富力曾是“華南五虎”中碾壓碧桂園、恒大、雅居樂和合生創展的大哥式存在,它的“雙老闆”模式(李思廉和張力“雙子星”共同掌權且保持權力平衡)也為業界津津樂道。
2005年在港IPO後成為首家納入恒生中國企業指數的內地房地產企業,2018年首次進入千億房企之列,都是其高光時刻。
而在輿論視線中,它的高光點是2017年充當“白衣騎士”,花了189.55億元吃下萬達70多家高星級酒店,在“世紀大收購”中扮演了主角。
彼時將資產包甩賣給富力的王健林,很是心痛:“放眼全球,這樣低價的收購機會百年難遇!”
另一頭的李思廉則很高興,稱“通過合作,富力將進一步擴展旗下的酒店業務,增加優質的投資物業經營收益,實現多元化的產業佈局。”
但事實證明,富力是接了個燙手山芋:重資產屬性+疫情衝擊影響,讓酒店業務成了加劇富力資金鍊承壓的那根重量級稻草,讓其流動性加速惡化。
年報顯示,截至2021年末,富力的借款總額共達1327億元,淨負債率123%,2022年內到期的借款約為583億元,同期非限制現金餘額約為63億元(不包括148億元限制現金)。
眼下正賣賣賣的富力,倒是想含淚大甩賣那些酒店資產,可在房企們忙着自保的當下,沒能來接盤呢?
這只是富力決策失誤的縮影。從第一梯隊到不復榮光,富力的幾度踩空,事後看很容易給人“一對王加四個二拆着打”的既視感:
2007年押注商業地產,結果錯過了低價拿地紅利,還被2008年的金融危機點了穴;
2012年逆勢在低線城市拿地,遇上了政策調控升級……
想靠出海帶來增量,2013年起在馬來西亞、澳大利亞等國投建項目,可滾動開發模式跟回本週期長、融資成本高情形的不適配,讓其並未收到預期回報——從2012年出海潮起,再到2017年逐漸退守,多箇中資房企都為此交了昂貴學費。
在此背景下,張力涉嫌行賄,勢必引來更多的詬病:錢沒怎麼掙到,還可能落得個囹圄之災,説什麼好呢?
這,也算是一次踩空了。
04
張力的“吃虧”,富力的踩空,難免讓人想起那句跟“個人奮鬥”“歷史進程”相關的名語錄。
抓住時代紅利,就是“時來天地皆同力”。
時代紅利不再了或錯失了,就是“運去梟雄不自由”——具體來説,沒準就是被迫低調、被傳跳樓。
不知道張力們對照現在和從前,會不會有種“別夢寒”的失落感?
就目前看,房企中活得較好的代表,是“萬”字頭的萬科和萬達,一個是很早就喊出“活下去”,如今“囤糧”3500億過冬;一個是因提前遭遇債務危機開啓自救性大甩賣,而今渡劫成功。
但更多的房企,在繁榮預期裏停不下擴張的步伐,到了房地產週轉模式面臨去槓桿、降負債和控風險嚴峻考驗時才大夢初醒,當下只能是羨慕嫉妒萬達。

當然了,説富力們失去了發展的張力,説房地產行業再也無法“加印”,並不確切。
在房地產“金融16條”、地產紓困“三支箭”、保函置換預售監管資金統一規定出台後,多維度房企融資端支持體系齊活,很多房企又從天台上下來了。
在債務重組上積極的富力,就已成當前國內首家實現境內及境外債券全部整體展期成功的房企。
沒必要現在就急着扔出那塊明梏——房企日子不好過,更多行業也會跟着不好過。
希望房企和更多行業都恢復元氣,是後疫情時期正常的期冀。
只是你認或不認,有些情形就擺在那:
房地產行業很難再回到過去了。2023也不會是2019。
對許家印張力們而言,那種時不我與的感受,只會是來得更加真切。