頻頻出手拿地！這家地鐵公司，殺瘋了！_風聞

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孫楊丨作者

曉傑丨題圖

姜成丨編輯

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近幾年，受房地產市場低迷情緒傳導，全國大部分非一線城市土拍市場格外冷清。

在部分城市的土拍市場中，民營房企整體拿地意願較弱，幾乎不見蹤影。次第登場成為拿地主力的，大部分是央國企以及本土的城投平台。

但在一眾拿地的央國企房產企業及城投公司的身影中，還出現了一類與前兩者身份均有所不同的企業，成為土拍市場中的新興力量。

在歲末年終的河南洛陽，一家特殊的國企接連出手，以殺瘋了的姿態，成為當地土拍市場中的一匹“黑馬”，引發外界普遍關注。

他，就是洛陽市軌道交通集團有限責任公司（以下簡稱“洛陽軌道集團”），也就是洛陽地鐵背後的投資、建設和運營方。

作為一家城市軌道交通企業，洛陽地鐵為何頻頻對拿地上心？

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頻繁出手摘地，洛陽地鐵“不務正業”？

2022年10月19日，洛陽市伊濱區吉慶路與孝文大道西北角地塊國有建設用地使用權，被洛陽軌道集團以39056萬元競得。

在土地信息方面，該宗地用地性質為二類居住用地。按照規劃，項目將打造成為集商業、辦公、住宅、交通為一體的城市綜合體。

這是洛陽軌道集團首度在洛陽土拍市場中公開拿地，自此，洛陽軌道集團拿地的熱情一路高漲。

11月10日上午10時、11時，洛陽軌道集團分別以13568萬元、8036萬元競拍取得編號LYTD-2022-32、LYTD-2022-33國有建設用地使用權。

進入12月份，洛陽市軌道集團又先後競拍獲得五塊土地使用權，分別為紅山車輛基地地塊（地塊編號LYTD-2022-38、LYTD-2022-39），劉富村車輛段地塊（地塊編號LYTD-2022-40、LYTD-2022-41、LYTD-2022-42）。

這兩個地塊的成功摘牌，是繼軌道交通火車站、牡丹橋站站點上蓋物業開發地塊摘牌後又一重大突破，也成為洛陽市首個車輛場站綜合體上蓋物業開發項目。

洛陽軌道集團方面表示，本輪土地的成功摘牌，是在洛陽市委市政府的工作部署下，軌道交通實現可持續發展的新起點，具有里程碑意義，同時宣告軌道集團年度開發土地儲備工作圓滿收官。

洛陽地鐵頻繁拿地，集中發生在今年四季度。三個月時間內，洛陽軌道集團已累計拿下8宗地，共約753畝，總花費約34億元。這8宗土地共分為5個區域地塊，分別為：康莊、火車站、牡丹橋、紅山、劉富村。

不同於普通房企的拿地開發模式，隨着地鐵公司拿地的日漸活躍，一種獨特的土地開發模式開始浮出水面：TOD模式。

今年7月12日，國家發改委印發《“十四五”新型城鎮化實施方案》（以下簡稱《方案》），《方案》中明確提出，要推廣以公共交通為導向的開發（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發利用。

緊接着，12月2日，洛陽市委在專題會議中提出，要深化投資主體、融資方式研究，結合地鐵等項目的實施，搞好TOD綜合開發，有效拓展城市發展空間。

來源：“洛陽軌道交通”微信公眾號

洛陽地鐵首度出手拿下的位於洛陽市伊濱區的地塊，便是洛陽地鐵謀劃的首個TOD項目。因其位於伊濱區康莊村範圍內，也叫“康莊站TOD項目”。

“康莊站TOD項目”的成功摘牌，被洛陽軌道集團視作“軌道集團在TOD開發板塊邁出了實質性的一步”，標誌着洛陽軌道交通正式步入TOD時代。

在TOD模式下，地鐵公司因掌握着大量的城市空間資源，在開發上具備先天優勢。隨着TOD開發模式政策窗口的逐步打開，地鐵公司拿地的積極性開始被充分釋放出來。

對於TOD項目的規劃和開發建設，洛陽地鐵也賦予了其十分重大的意義，“這是軌道集團從地鐵建設運營到資源開發的重要轉折，也是實現由資源開發反哺軌道運營，推動軌道交通可持續發展的重要契機，具有里程碑意義”。

地鐵公司熱衷於TOD模式，大舉拿地背後的圖謀開始顯露出來，這也是洛陽地鐵“不務正業”，在土拍市場中頻頻出手的原因之一。

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借道TOD，意在地產？

地鐵公司發力TOD模式，通過資源經營，走多元化發展之路，來緩解自身在城市軌道交通投資、建設和運營上的壓力，有着現實需求。

此外，地方政府的意圖也十分明顯：藉助TOD綜合開發，活躍土拍市場，推動房地產市場復甦，進而充實地方財政，活躍地方經濟。

但是，房地產市場萎靡，土拍市場表現欠佳，民營房企因普遍信心不足大多持觀望態度，而地方城投平台拿地也開始越來越多地受到政策限制。

在此情況下，靠傳統的央國企拿地託市，並非長久之計，地方政府急需找到新的城市土地投資開發主體，來彌補地方城投的缺位。

借道TOD模式，地鐵公司成為不二之選。實際上，在TOD模式下，不少城市地鐵公司在“地產副業”上表現十分亮眼。其中最為引人矚目的，當屬深圳地鐵。

數據顯示，2021年，深圳地鐵全年營收達163.97億元，淨利潤約為28.9億元。其中，站城一體化開發95.71億元，佔比58.37%；今年上半年，深圳地鐵公司營業收入為119.75億元，淨利潤為6.23億元，其利潤主要來源為站城一體化開發業務板塊，佔比217.54%。

深圳地鐵的站城一體化開發業務板塊主要包括住宅、商業和保障房項目，大部分為集住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店等多種業態於一體的城市綜合體，亦即TOD開發業務。

這種基於地鐵+地產物業的開發模式，其實並不鮮見。

去年全年，廣州地鐵集團也實現經營收入134.6億元，利潤總額4.3億元，其中利潤主要來源於物業經營業務板塊，佔比82.84%。

南寧軌道交通實現營收33.66億元，其中4.71億元來自地鐵票款/運營，22.58億元來自商品房銷售，另外還有2.4億來自混凝土銷售，1.44億來自物業服務。其中，房地產收入佔其總營收比例近七成。

來源：“城市進化論

中國城市軌道交通協會發布的《2021年度統計和分析報告》顯示，2021年，全國有北京、深圳、杭州、寧波等11市，在平均每車公里運營收入和平均每人次公里運營收入這兩項指標上，均超過全國平均水平，而這些城市，均為資源經營收入較高的城市。

TOD開發模式所隱藏的巨大機會，已經被越來越多的地鐵公司所驗證。而獲取這種機會的前提，則是大量的土地儲備。

公開信息顯示，據不完全統計，自2021年實行集中供地以來，深圳共舉行了6場土拍，出讓土地66宗、收金1598.78億元，深圳地鐵拿了其中11宗地，總地價355.84億元，金額貢獻比達22.26%。

今年前9個月，權益拿地金額top100的企業中，有8家地鐵公司上榜，這一數據多於2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數量之和。

縱向來看，今年這8家上榜的地鐵企業，拿地總金額為585億元；去年，有5家地鐵公司上榜，拿地總金額為637億元；而在2020年，拿地金額top100的公司中，僅深圳地鐵1家地鐵公司以129億元上榜。

此上種種，對洛陽地鐵而言，頗具誘惑力和衝擊力。

據河南媒體大河財立方報道，洛陽軌道集團相關人員透露，公司拿到營業執照的當天下午，就出發去廣州學習，這其中就包括學習廣州地鐵的發展、管理和經營理念等。

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地產反哺地鐵，洛陽能否破****局？

公開信息顯示，截至2022年9月30日，中國內地已累計有52個城市開通運營了城市交通線路，總里程9788.64公里，其中地鐵7655.32公里，佔比78.21%。

廣深地鐵，只是中國城市地鐵光鮮亮麗的A面。

更為普遍的情況是，作為肩負着暢通城市公共交通體系社會重任的城市地鐵，投資建設週期長，投入巨大，回報週期長，投資回報並不理想。

而且，受制於票價、客流強度，以及其它營收手段和收入規模等因素的影響，不少城市的地鐵公司，自身造血能力不強，營收壓力加劇。

據每日經濟新聞援引上清所官網9月份發佈的信息顯示，從全國23個城市地鐵公司披露的半年報中可以看出，有10城市地鐵淨利潤為負，虧損面從去年同期的三成擴大至四成多。其中，重慶、西安和杭州已連續兩年虧損，且虧損額超過10億元，是全國地鐵虧損最為嚴峻的幾座城市。

來自觀研天下數據中心整理的數據顯示，在中國城市軌道交通運營收入中，票務收入佔比約為80.5%，商業資源收入佔比僅為5.3%，城軌交通運營的商業化程度仍較低。

作為城市公共交通基礎設施建設的重要組成部分，城市地鐵的投資和建設，需要鉅額投入，如果地鐵公司不能自我造血，對政府來説，這是一筆沉重的負擔。

過去兩年，包括深圳地鐵、北京地鐵、蘇州軌道交通、青島地鐵、成都軌道交通、寧波、南京、長沙、天津等地的軌交公司，以及重慶、廈門、西安、南昌、無錫等城市軌交/地鐵集團都拿到了大量政府補貼，補貼金額在數億元到百億元不等。

目前，關於洛陽地鐵的營收情況，外界並不知曉，但相較而言，考慮到洛陽地鐵線路較少，開通時間較短，且依舊處於投入期，再疊加城市整體經濟發展狀況，洛陽地鐵的營收狀況，並不出眾，資金承壓是一定的。

為了解決資金壓力，目前，洛陽軌道集團已進行了多種形式的融資工作。

比如，洛陽軌道集團申請通過了新開發銀行3億美元中長期貸款，這是河南省獲批的第一個新開發銀行貸款項目，也是截至貸款投放時河南省單筆獲批貸款金額最大的政府利用外資項目。

此外，貸款也成為支撐地鐵項目建設的重要資金來源。公開報道顯示，截至2022年8月末，洛陽軌道集團存量貸款餘額達208.91億元。

無論是地鐵公司，還是投入大量資金的地方政府，都急於擺脱地鐵建設和運營的沉重包袱。從目前已有的成功案例來看，通過大力發力地產“副業”，來反哺城市地鐵建設，持續提升自我造血能力，或成為破局的關鍵。

據大河財立方報道，洛陽軌道集團已準備在房地產項目引入優勢房地產品牌進行合作開發，充分發揮洛陽軌道集團資源優勢和社會資本方品牌管理經驗，提高項目開發整體收益。

在城市地鐵建設普遍承壓的當下，洛陽地鐵能否借道TOD模式趟出一條新路，還有待長期觀察。

參考資料：

《地鐵企業前9月攬地 585億元 “地產反哺地鐵”獲青睞丨公司》，中國房地產報，2022-10-18

《地產“生力軍”地鐵集團》，21世紀經濟報道，2022-09-15

《21城地鐵成績單：超半數盈利上漲，誰還在虧？》，每日經濟新聞，2022-05-12

《瘋狂購地近600億！地鐵公司正在“豪賭”TOD》，城市戰爭，2022-10-19

《創造地鐵建設“洛陽速度”，解碼洛陽軌道集團“出圈”秘訣》，大河財立方，2022-10-14