2023年，哪家房企能打響復甦之戰？_風聞

幾年反反覆覆的疫情，下滑的不僅僅是經濟，更是人的信心，當人保住已有生活的信心被一點點擊潰，消費信心也隨之消弭。

但隨着防控政策的逐漸放開，關閉的生活將迎來重啓，社會經濟活力有望逐漸恢復，奪回失去的三年成為各行各業最大的願望。

着眼於地產行業，這幾個月政策面向好的力度和廣度都全面超過預期，眼見着一點點的行業微光將逐漸變成行業曙光。

地產行業事關國計民生，相關部門對地產行業的關注一刻沒有停過。為了確保房地產市場平穩發展，11月以來，央行、銀保監會及證監會等部門，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資。

進入12月，中央層面再次發聲，近期召開的中央經濟工作會議指出，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組併購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

這無疑讓房地產行業具有了一些確定性。

不僅房企融資端政策持續發力，需求端的政策也在優化調整。各個省市“因城施策”，各種發力。換購住房個税減免、下調公積金貸款利率、房款首套商貸利率下限、調整限購政策等政策一波接着一波。

比如12月26日，東莞市住房和城鄉建設局發佈《關於進一步優化房地產調控政策的通知》（以下簡稱《通知》），東莞限購區域全部暫停實行商品住房限購政策，這意味着東莞市全域放開住房限購。

此前的11月，杭州、成都、西安等熱點城市陸續調整樓市限購政策。從實際效果看，限購政策的調整具備一定的作用。以杭州為例，10月份杭州新房成交環比下降24.5%，二手房成交自6月後持續下降。但在調整限購限貸政策後，11月，杭州新房成交8774套，環比上漲10%；二手房成交5700餘套，環比10月上漲32%。

但業內多位人士表示，2023年的樓市即便回暖也很難回到之前了，同時各個城市的表現分化會越來越顯著。

據中指研究院統計，2022年各線代表城市銷售面積同比均出現下降，但一線城市韌性較強，降幅最小；三四線代表城市商品住宅同比降幅較大，面臨不小去化壓力。

不難看出，未來資產負債狀況良好，且在高能級城市具備土儲或者存量房的房企才能真正看到地產行業的曙光。究竟有哪些房企能打贏這場行業的復甦之戰了？

歷經了行業2021年的冰火兩重天，2022年的凜冽寒冬，資金鍊出現問題的房企應接不暇。

據相關機構的統計，有超30家房企出現暴雷，這些暴雷的房企，有的負債上千億，最高的恒大和融創都是萬億級別。

對於大多數房企來説，這兩三年能正常活下來非常不容易。

在這樣一個風聲鶴唳，普遍缺乏信心的時代，能正常還債，保持健康的財務狀態，難能可貴。

12月9日，龍湖集團發佈公告稱，公司已經全部贖回於2023年到期的3億美元優先票據，票面利率為3.9%，贖回價為票據本金100%另加截至（但不包括）贖回日期的累計及未支付的利息。至此，2023年內，龍湖已無到期美金債。

基於龍湖良好的信用表現，三大評級機構標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，令龍湖成為少數獲得境內外機構全投資級評級的優質房企。

不管行業如何發展，麪粉始終尤為重要，當下越是艱難，擁有越多高能級城市面粉更是房企未來發展的關鍵所在。

整個2022年土拍市場冷清， 11月份百強拿地更是降至冰點，不僅是今年最低，也是近三年來最低的一個月，50強拿地金額不足200億，環比再降7成。

但是有資金實力的房企卻在這個重要窗口，積極新增高性價比的土地儲備。譬如一向穩健行進的港企正在趁機逆勢抄底。

最近，李嘉誠開啓了抄底模式，旗下的長江實業在香港頻繁拿地。10月5日，以46.01億港元獲得新界一宗住宅用地；12月15日，再中標市建局皇后大道西/賢居里項目。

也有港企開啓了內地抄底模式，11月29日，杭州2022年第四批集中供地共推出8宗宅地。其中有一塊就是被新世界以底價2.54億元競得，樓面價4000元/平方米。

而龍湖也在抓住這個機會窗口，2022年，龍湖在土拍市場中摘得34幅地塊，總建築面積超400萬平方米，分佈在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一、二線高能級城市，權益地價近300億元。

有業內人士分析能在一、二線城市拿地，意味着公司資金充裕，仍保持較強的土地獲取能力，且在高能級城市拿地，有望在2023年城市分化行情下佔得先機。

有錢有面粉，2023年當市場信心底越來越厚實的時候，各家房企再次在市場搏擊時，真槍實彈才能贏得未來，裸泳者在一輪輪的漲退潮中早已底氣盡失，被淘汰出局。

儘管地產行業政策持續放鬆，但行業的復甦仍需要一段時間的傳導。

在危機之下，業內陸續真正意識到，房地產正從以開發為主的增量時代轉向以服務和運營為主的存量時代。當下地產開發板塊難以拓展，疊加開發毛利率的不斷下滑，“第二增長曲線”有望成為緩解房企業績下行的一大利器，房地產將由一個製造業走向服務業。

很多房企都曾苦苦求索“第二增長曲線”，但因為這是個花大錢長錢的“慢手藝活”，一些房企按耐不住中途退出，也有一些房企落寞倒下。

站在行業的關鍵轉折點，“第二增長曲線”的道路上，有的房企已是其中的獲利者。譬如華潤的2022中期報告顯示，其經營性不動產業務中，購物中心已實現租金收入60多億，寫字樓營業額達8.4億元，財務穩健，保持“三道紅線”綠檔。

龍湖作為早已佈局“第二增長曲線”的房企，如今也在體驗其發展魅力。

2022年1-11月，龍湖集團累計實現經營性收入212.4億元，超過去年全年的188.3億元，創歷史新高，僅經營性收入每月就有20億元現金進賬。

這些經營性物業不僅為龍湖帶來紮紮實實的現金流，也為其市場評級帶來助力。

穆迪表示，龍湖集團經常性租金收入、穩健的財務狀況和充足的流動性為Baa2評級提供有力支撐，並能夠為其提供應對短期波動的緩衝。標普則表示，“龍湖的不受限制現金依然很高，原因是龍湖在2022年上半年的現金回收率超過100%，租金收入增長26%。”

如果説開發時代，做到千億銷售才能擁有一席之地，那在存量運營時代，擁有百億甚至千億的租金收入，真正可成為地產行業的常青樹。