住宅嚴重不足的深圳，寫字樓空置率終於重回20%以內

去年12月30日，諮詢機構戴德梁行（Cushman & Wakefield）發佈年度報告顯示，2021年深圳甲級寫字樓空置率降低至19.01%，同比下跌了6.1個百分點。自2019年以來，深圳寫字樓市場幾乎1/4的項目處於空置狀態，當月是深圳甲級寫字樓空置率首次重回20%區間。

空置率下行的一個重要原因是深圳新增寫字樓供應迎來降温。值得一提的是，在寫字樓空置率高企的同時，由於住宅用地供應相對不足等問題，深圳長期面對着住宅緊張、房價高企的困擾。深圳的土地供應結構引人思考。

深圳大沙河兩岸風光  新華社圖

在業內看來，深圳寫字樓空置率過去一路攀升，新增供應持續走高是主因之一。

綜合財新網等媒體2021年12月31日報道，2015年起深圳寫字樓市場迎來供應高峯，此後基本保持上升態勢。2020年，深圳甲級寫字樓供應量逼近北京、上海，超過廣州2.3倍。

在戴德梁行華南區項目服務部主管及董事楊薇看來，此輪空置率下降的重要原因是寫字樓新增供應得到了良好控制。楊薇表示，2021年以來，深圳政府在寫字樓審批環節上有所控制，審批收緊有效牽制了市場整體供應。此外，為避開寫字樓招租難等問題，一些開發商也放緩了入市步伐。

此次空置率走低，和去年深圳甲級寫字樓“去庫存”的市場特點也有關。

據戴德梁行統計，2021年，深圳甲級寫字樓的吸納量達67.26萬平方米，同比增長66.8%。這一吸納量是最近五年間第二高峯。在當地政府的調度下，不少寫字樓以優惠政策吸引企業入駐，客觀上也推高了吸納量，較少了空置問題。

以空置率曾長期超過50%的深圳前海片區為例。

前海區提供租金優惠的歸巢計劃和產業掛牌補貼等政策。2021年，前海片區的吸納量達到29.43萬平方米，對深圳吸納量貢獻高達43.8%，居全市首位。截至2021年末，前海片區的空置率已經下降至30%左右。

前海管理局網站截圖

回顧深圳往年的情況，一方面是寫字樓空置率高企，一方面是住宅供應嚴重不足。

其中深圳居住用地佔建設用地面積過低，是輿論重點關注的問題之一。

深圳市住房和建設局2020年4月發佈的《住房發展2020年度實施計劃》表示，深圳居住用地佔全市總建設用地的22.6%，遠低於國家相關標準中25%—40%的下限。“難以滿足人口快速增長條件下的住房需求增長和品質提升要求。”

文件截圖

數據顯示，2016年到2019年，深圳實際供應的居住用地佔年度總供地的比例分別為10.9%、23.6%、8.9%和12.0%。供地不足最直觀的反映就是住房面積受到擠壓：2020年，深圳人均住房面積僅為27平方米。

住房供給緊張，推動房價水平高企。

2021年《深圳市政府關於深圳公共住房情況的專項工作報告》指出，通過嚴格調控，2020年深圳新房平均價格為5.4萬元/平方米左右，二手房平均價格為6.6萬元/平方米，中心城區平均房價約10萬元/平方米。

而居住品質不高等問題同樣讓人關注：按常住人口1756萬人計算，深圳人均住房面積為35平方米左右，基本達到小康水平，但常住人口住房自有率僅約23%，超七成市民需要租房。此外，深圳常住人口住房保障覆蓋率不足10%，低於國家規定的23%下限要求，更遠低於新加坡82%、香港43%的水平。

深圳政府對市場的調控，或將帶來顯著變化。

2021年7月9日，深圳市規劃和自然資源局發佈《關於進一步加大居住用地供應的若干措施（徵求意見稿）》。文件表示，2035年全市常住人口人均住房面積達到40平以上，年度居住用地供應量不低於總量30%。此外，文件還提出提高居住用地比例，允許商業改為居住用途等內容。這意味着深圳的土地供應總量和結構，或將迎來不小的變化。

在去庫存和供應降温等背景下，深圳寫字樓空置率有所下降，經濟發展用地和居民住宅用地之間的“競爭關係”到底會通往何方，會為經濟發展和居民生活帶來哪些變化，將持續吸引關注。

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