丁祖昱：市場透支+政策猛藥，行業走進青銅時代

（文/張志峯 編輯/馬友友）過猶不及，物極必反。

早在2021年3月，銀保監會主席郭樹清就曾表示，房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。

日前，易居企業集團CEO丁祖昱在一年一度的“丁祖昱評樓市”跨年發佈會上再次總結道：“房地產過度的金融化，導致了今天的危機。”

丁祖昱將過去房地產高增長的5年稱之為“白金時代”，並表示：如今房企面臨巨大危機，企業面臨違約風險，項目面臨交付風險，供應商面臨支付風險；預計未來房地產仍是壓艙石和支柱產業，但規模將回到5年前，行業步入“青銅時代”。

具體而言，他將其原因歸納為需求透支、房價透支、支付力透支、供應透支、政策“猛藥”、房企追逐規模等多個方面。

白金時代，一去不返

克而瑞數據顯示，過去20年房價只漲不跌，最近5年的房價複合增長率達到7%，但同期城鎮人均可支配收入複合增長率僅為5%，房價的增長遠快於收入增長，2020年全國平均的房價收入比（新房單價/人均可支配收入）達到了8.9，高居榜首的深圳更是將近35。

在需求端，從2017年至今，全國新建商品房銷售規模每年都以一萬多億的增幅再上新台階，一路從13.3萬億漲至目前的18.7萬億。近5年房地產累計成交74億平方米和63萬億元，佔過去20年總量的41%和56%。

這導致居民槓桿率飆升，過去10年個人住房貸款餘額上漲6.68倍，蘭州、西寧、海口、太原、杭州、廣州、西安等20餘城槓桿率超200%；全國個人住房貸款餘額達38.1萬億，比房價的增長還要快得多，房地產過度金融化趨勢明顯。

在供給端，近3年70城商品住宅年均供應近5億平方米，新房入住率不斷下滑，如杭州、重慶、徐州、寧波、武漢、鹽城等部分城市入住率不足50%，樓市風險巨大。

丁祖昱表示，除了70個樣本城市之外，中國地級以上的城市有近300個，如防城港樓市庫存需要17.5年才可以消化完，類似城市的新房都成了懸在頭上的一根箭。

政策方面，2021年以來去槓桿執行層層加碼，房企各種融資渠道全面收緊；三季度末，重點城市房貸放款週期大幅延長，廈門、臨沂、濟寧等城市新房放款週期長達半年以上，部分銀行直接對二手房停貸。

此外，各個省市的政策微調頻率明顯增加，全年73省市政策加碼249次。其中，深圳單城就有20次，以“深房理”被查處作為政策加碼最高峯；加之上海積分搖號、成都等15城落地二手房參考價、岳陽等19城落地“限跌令”等重磅政策疊加，購房者預期被徹底扭轉。

丁祖昱認為，調控政策是及時也是必要的，過去五年，開發商的融資、銷售、投資規模都迅速擴張，房地產過度金融化，導致了房價的透支、需求的透支、支付力的透支和供應的透支。

從房企內部來看，過度追逐規模擴張，成為行業深陷流動性危機的根本原因。

以有息負債淨增加額始終常年位居行業第一的恒大為例，企業2010年有息負債總額僅312億元，2011-2015年5年間淨增加8.5倍至2969億元，2016-2020年5年間再次淨增加近1.5倍，達到7165億元。

值得一提的是，丁祖昱指出，過去5年間，房企表內負債表外化，資產負債表做成了“負債表”，“永續債”不永續，CFO不能及時提醒風險，不控制風險。

為此，克而瑞以40家典型房企做了一個模型，這些企業表內有息負債總額3.83萬億，表外有息負債總額也是3.84萬億，高達1：1。其中，表外權益有息負債/表內有息負債最高的企業可以達到2.3倍。

一系列數據表明，多數房企過去對房地產調控進行了錯誤判斷，在銷售規模大擴張的同時，大舉借債，帶來了目前的流動性危機。未來，必然會對過去高槓杆擴張模式糾偏。

青銅時代，“剩”者為王

總而言之，行業規模回到五年前是青銅時代的必然事件，且未來或許會在青銅時代經歷一個漫長的旅程。

房地產行業的規模實際上在2016年左右就發生了轉折，銷售面積從11億平方米跳到14億平方米，但後來幾年，行業規模維持在14億、15億平方米，像2016年那樣的“大跨越”不再出現。

不過，在丁祖昱看來，儘管行業下行趨勢不可逆轉，但相比其他產業，房地產仍是壓艙石和支柱產業，從業者不用太過於擔心。

首先是城市分化持續加劇背景下，儘管東三省及多數三四線資源枯竭型或人口輸出型城市快速發展後“一地雞毛”，但對北京、上海、深圳、杭州、鄭州、武漢、成都等25個資源較為集中城市卻影響微弱，可長期聚焦。

丁祖昱指出，從硬實力而言，這部分城市的人口增量、人均庫存、財税收入等方面均遙遙領先。“毫不誇張地説，上海一棟樓税收可以超過大部分三四線全年。”

從軟實力而言，疫情管控、百歲老人數量、寵物經濟、奢侈品消費、轟趴和劇本殺數量、網紅經濟分佈等均可作為參考指標。其中，疫情管控是軟實力當中最為核心的指標。

其次，除主流地產開發之外，第二曲線空間巨大，企業未來也要重塑第二曲線，理性選擇賽道。

根據現有數據推測，到2025年，物業行業總規模近1.6萬億元；租賃市場總規模達到4萬億元，剛需對於租賃的接受程度越來越高，租賃市場將得到重新關注；養老產業規模突破12萬億元。

丁祖昱指出，目前80歲及以上高齡人口數量達到3580萬人，複合增長率保持高位，2025年高齡人口數量將達到4600萬人，養老產業規模有望突破12萬億，涉及房地產相關規模達到3萬億。企業聚焦照護、醫療產業配套、保險、養護等七類投資模式。“這將會是一個巨大的產業，應當繼續關注養老產業。”

此外，房地產企業將回歸“剩”者為王時代。

丁祖昱強調，要改變過去對房價上漲和市場規模上升等傳統路徑的依賴，而應該重新審視自身，尋找適合企業未來發展的增長路徑，不改變沒有出路。

整個中國地產行業不存在“國進民退”，未來一定會是“國民共進”，民企在過去20多年的發展效率最高、發展速度最快，專業能級相對較高，優秀企業未來仍將不斷引領和前行。

具體包括十點：堅守主業，兼顧民生保障；效益導向，追求精細管理；戰略收縮，聚焦城市深耕；降低負債、控制財務風險；降本增效，向製造業學習；迴歸產品，契合需求迭代；提升營銷，減少渠道依賴；人才更替，告別高薪時代；善待供應商，適應模式改變；重塑第二曲線，理性選擇賽道。

“撥開雲霧見天日，守得雲開見月明。”最後，丁祖昱總結稱，房企接下來應堅持長期主義，堅持做難而正確的事；誠信經營，主動擔起社會責任。

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