2021年度觀察 | 多城上線“房東直售”平台，中介行業面臨大洗牌

編者按：回顧2021，房地產行業經歷了挑戰、陣痛、蜕變、自我救贖，盤點這一年的年度關鍵詞，留下了諸多對行業新一年發展的思考與探索。

（文/解紅娟 編輯/馬友友 ）從降準、限價和房貸排隊，到房地產税、二手房指導價和官辦中介，二手房市場成為中央及各地政策的焦點。

其中，“官辦中介”屬於本輪房地產調控的新事物之一。自2021年8月18日上線房東“個人自主掛牌房源”功能後，杭州市二手房交易監管服務平台迅速走紅。兩個工作日後，該平台新增約279套房源，為過去五年房源的總和；半個月內，該平台房源激增十餘倍。

“官辦中介”熱度蒸蒸日上的同時，多地“零中介費”和“去中介化”之聲不絕於耳。據觀察者網不完全統計，2020年已有杭州、寧波、上海、徐州、深圳、九江等多個城市上線“房東直售”系統。

中原地產首席分析師張大偉表示，“官辦中介”是中介行業有史以來的巨大變革，有望打破中介行業長期存在的壟斷房源、兩頭通吃、亂收費、炒作房價等頑疾，給行業帶來積極而深遠的影響。

完善二手房交易渠道

繼杭州首發“官辦中介”後，各城市迅速跟進。

10月9日，寧波二手房“個人房源自主掛牌”正式上線。該系統以“浙裏辦”APP為載體，屋主可掃描“房源掛牌碼上辦”專用二維碼，進入房源發佈系統，完成出售房源個人自主掛牌、出租房源個人自主掛牌、出售房源委託中介掛牌、出租房源委託中介掛牌等手續。

10月26日，為進一步推進政務服務“一網通辦”，上海房地產交易中心開通二手房自助交易“網上籤訂合同”（簡稱“手拉手交易網籤”）的服務，並表示買賣雙方可在此實現自主交易，無需通過中介人員。

值得一提的是，上海早有“手拉手交易”服務，此次調整隻是將申請地點從房地產交易中心窗口換到了線上。而由於房屋交易屬於大宗交易，過往“手拉手交易”羣體多集中於親朋好友之中。

正因如此，業內一開始對“房東直售”模式並不看好。這很大程度是因為房東直售雖能獲取利益最大化，但同時也存在一些交易痛點，例如房屋貸款、抵押信息、租賃狀態、資金安全、簽約過户、貸款交付等。

針對這些交易痛點，杭州市二手房交易監管服務平台對相關政策打了補丁。當年10月，該平台引入公證機構介入二手房自主交易，一方面起到“信用中介”的職能，確保雙方資金安全；另一方面可同步完成銀行資源接入，為購房者提供按揭貸款服務。

對政府平台而言，運營維護則是另外一個難題。以江西九江上線的房地一體化二級市場網上交易系統舉例，該系統本是為了規範不動產二級市場，確保二手房交易房源信息真實，保障交易安全，但由於審核不及時，該系統半個月內僅發佈15條賣房信息和15條求購信息。

“中介行業屬於服務業，平台運行中需要大量的人力。”上海中原地產首席分析師盧文曦表示，目前上線“房東直售”系統的城市，大多有過相關方面的經驗，其他城市選擇跟進政策時，一定要注意匹配相應的基礎服務，如果服務沒有跟上，效果自然會低於市場預期。

和杭州、上海等城市不一樣，深圳於11月19日上線的新版二手房交易網籤系統中，除了增加業主“房東直售”模式之外，還在國內首次引用了“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨立委託，與受託中介機構形成單邊委託關係，中介方“各為其主”，只向自己的委託人負責。

具體來看，深圳市房地產信息平台包括買房、賣房、自助賣房三個功能，分別為“我要找中介買房”、“我要找中介賣房”、“我要自助賣房”。

其中，買方可通過在“我要找中介買房”，填寫購房需求、選擇相關中介人員併發起委託。與此同時，賣方可在“我要找中介賣房”中填寫房屋產權校驗、房屋狀況説明書，選擇中介來完成交易。

“按照規則，深圳市房地產信息平台上，中介只能代理一方。就像打官司，兩邊都找律師代理一樣。”同策研究院研究總監宋紅衞表示，雙方代理都有各自的立場，自然會給客户爭取到最大的利益，自此中介成為維護代理人利益的存在，不再通過榨取買賣雙方獲利。

中介行業或將變革

如果説，“官辦中介”讓購房者看到了“零中介費”和“去中介化”的希望，那麼，四個月後完成自主交易的首例房東直售二手房則給大家打了劑“強心針”。

據上海證券報報道，11月6日，首例自主交易的買賣雙方來到杭州市國立公證處線下諮詢自主交易相關流程，3天后，杭州市國立公證處聯繫合作的浦發銀行杭州分行提前介入買家的貸款預審，確認了首付比例和貸款額度。隨後，雙方簽訂《購房意向合同》。

11月24日，買賣雙方在杭州市國立公證處完成正式網籤和提存公證申請；11月29日，買方貸款正式審批通過；12月1日，買賣雙方在杭州市國立公證處不動產登記便民服務點完成產權過户和交割手續。

資料顯示，該房源總價為208萬元，按2%的中介費用計算，雙方總計需支付4.16萬元的中介費。但實際上，在買賣雙方的整個交易過程中，購房者僅支付一筆提存公證費，收費標準為交易價格的千分之一，即2080元。

換句話説，通過自主交易，購房者省下了近4萬元。

眾所周知，高昂的中介費用是“房東直售”爆火的原因之一。由於平台壟斷房源，中介僅需向購房者提供房源信息、帶領看房、統一交易合同，即可在促成交易後按房價成交比例收取中介費用，一般為房屋總價的2%。

以上海300萬總價的主力二手房計算，購房者需支出中介費用6萬元，中介個人最後到手一半。也就是説，只要開一單，中介就能掙3萬。

“更值得一提的是，這只是中介賣掉一套房屋的到手收入，賣得越多、收入越多。”業內人士坦言，中介不僅僅賺二手房的錢，還有分銷、租金等等，在行業中，中介一夜暴富的故事並不少見。

正因如此，二手房中介往往是門檻低、收入高的代名詞。在大多數購房者看來，中介費只應該按服務內容為準，而不應該與房價掛鈎，因為高昂的中介費正在成為購房者安家的阻礙之一。

“不過，房東直售渠道的初衷並非取代中介，而是在完善二手房交易渠道、確保信息公開透明的基礎上用好中介。”宋紅衞直言，目前二手房交易繁瑣、成交週期較長，中間還涉及很多專業環節，中介依舊有存在的必要。

在宋紅衞看來，自主掛牌成交效率低下，時間成本及機會成本會大大提高，即使陸續有城市跟進，但在規模上也不會成為主導力量。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，多城上線“房東”直售平台，正是為了推進二手房信息的透明化。雖然目前對中介行業的衝擊相對較小，但從長期來看，整個中介行業提升效率的訴求較高，未來中介的價值主要體現在自身專業能力、專業服務等方面。

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