10.6億元買下禹洲物業服務，華潤萬象生活打響年內收購第一槍

（文/解紅娟編輯/馬友友）物業收併購潮流還在繼續。

1月5日晚間，禹洲集團發佈公告稱，擬轉讓公司旗下禹洲物業服務全部已發行股本，轉讓代價不高於人民幣10.6億元。

前後腳時間，華潤萬象生活發佈公告稱，旗下全資附屬公司潤楹物業科技服務有限公司與禹洲集團旗下全資附屬公司天津禹佳正式簽署戰略框架協議，擬以10.6億元收購禹洲集團旗下禹洲物業服務100%股份。

值得一提的是，禹洲集團下設兩個物業板塊，分別是以商業運營服務為主的廈門禹洲商業，和以住宅服務管理為主的禹洲物業服務，此次出售的正是禹洲物業服務。

對此，禹洲集團方面表示，該筆資產的出售將有利於禹洲降負債、降槓桿的目標，優化現有負債結構；其次，禹洲將發揮專長優勢，集中精力聚焦商業板塊提升市場影響力及品牌美譽度上。

禹佳生活服務二度折戟IPO

出售禹洲物業服務之前，禹佳生活服務曾兩度闖關港交所。

2020年12月11日，禹洲集團將兩個物業板塊打包裝進禹佳生活服務集團，向港交所遞出第一份招股書。

不過，禹佳生活服務沒有趕上好時候。據億翰智庫數據顯示，2020年全年，有18家物企向港交所遞交招股書，和通過聆訊、上市物企數量基本一致，且大部分在通過聆訊之後一個月登陸資本市場。但在2020年年底，資本市場風向開始發生變化，物企上市行情遇冷。

嘉和家業物業服務研究院數據顯示，2021年全年合計共有36家企業赴港交表，截至12月30日，有22家企業IPO失效，其中就包括於2020年底提交招股書的禹佳生活服務。

招股書失效不到三個工作日，禹佳生活服務開啓“二進宮”。招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務擁有177項住宅及商業物業，總土地儲備約為2310萬平方米。

然而，作為中型物企的禹佳生活服務仍未敲開港交所的大門。據港交所披露，禹佳生活服務於2021年12月16日二次遞交的招股書文件已經失效，這意味着禹佳生活服務衝擊IPO再次以失敗告終。

二次遞表二次失效後，禹佳生活服務沒有選擇再度衝擊港交所，而是將旗下禹洲物業服務出售給華潤萬象生活，留下以商業運營服務為主的廈門禹洲商業。

按照協議，華潤萬象生活支付不低於代價67%的首筆代價（包括誠意金）存入托管賬户後，訂約雙方應根據框架協議進行交割，而餘下代價則根據在管面積的實際交付進度對應支付。

換句話説，若收購進展順利，禹洲集團將在年內獲得不少於7.1億元的流動資金。

“出售物業後，禹洲將重新調配財務資源至其他業務，用於公司未來發展。”禹洲方面表示，禹洲並未終止分拆禹佳的上市計劃，鑑於今年下半年已有多家房地產行業和物業行業的公司招股書失效，物業股估值整體下行，現階段上市也難以體現中型物管公司的投資價值，禹洲也在積極調整上市方案及策略，將更加註重商業資產的運營及管理。

截至目前，禹洲商業在上海、深圳、廈門、合肥、南京等地擁有共計約152萬平方米多元業態的商業地產項目，其中處於營運期項目28個、籌備期項目11個。

華潤萬象生活在管面積僅排第18名

“禹洲物業服務在管面積約為1760萬平方米，幾乎是華潤萬象生活住宅每年新增在管面積的總和。”億翰智庫研究總監於小雨表示，此次收購禹洲物業服務確實可以帶動華潤萬象生活管理面積的增長。

事實上，華潤萬象生活的規模在行業內並不突出，截至2021年6月30日，華潤萬象生活住宅在管面積1.27億平方米。同期，碧桂園服務在管面積是其5倍，約6.45億平方米；萬物雲2020年年底在管面積較其4倍有餘，約為5.66億平方米。

“按在管面積進行計算，華潤萬象生活在上市企業中排在第13名，在百強企業中排在第18名。”於小雨説道。

但由於背靠華潤置地這棵大樹、在管物業較為優質、商業運營板塊經驗豐富等因素，華潤萬象生活不僅有着“商管一哥”的美譽，在資本市場上也打破了規模定律，市值只被規模第一的碧桂園服務壓了一頭。

而為了躋身行業第一梯隊，管理層在華潤萬象生活在2021年年初業績發佈會上表示，“2025年末，華潤萬象生活的物業管理規模要達到4億平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大規模，並將商業運營服務業務維持在行業第一的位置。”

也就是説，華潤萬象生活想要在五年內新增4億平方米物業管理規模，必須每年新增8000萬平方米在管面積。

值得一提的是，華潤萬象生活不僅規模不突出，其每年新增在管面積也並不理想。數據顯示，2018年至2020年，華潤萬象生活住宅物業在管面積分別為0.78億平方米、0.92億平方米和1.07億平方米，後兩年分別增加1500萬平方米、1400萬平方米住宅在管面積。

即使將購物中心、寫字樓等業態合計其中，2020年全年，華潤萬象生活也僅新增1800萬平方米在管面積。而要想完成預期目標，華潤萬象生活新增規模需在2020年的水平上增加444.44%。

物企迎來收併購大潮

“華潤萬象生活規模擴張不及預期，主要與其高度依賴華潤置地有關。”業內人士告訴觀察者網，華潤置地多高端項目，在同梯隊房企中，成交單價高、面積少，靠其輸血的華潤萬象生活能服務在管面積自然比不過同梯隊房企旗下物業公司。

數據顯示，2020年，華潤萬象生活來自關聯方華潤置地的在管面積佔比高達76%。截至2021年中，華潤萬象生活在管面積中有8683.3萬方來自華潤置地，佔比依舊高達71%。

常規擴張手段不及預期，華潤萬象生活將主意放在了收併購上，並由此打響了2022年物企行業收併購的“第一槍”。

數據顯示，截至2020年12月31日，禹洲物業服務為127個項目提供物業管理服務，在管總建築面積約為1760萬平方米。截至同日，禹洲物業服務已訂約為177個項目提供物業管理服務，已訂約總建築面積約為2660萬平方米。

對此，華潤萬象生活也表示，收購目標於中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業管理項目，此次收購有利於公司拓寬物業管理服務範圍及規模的策略，在業務上產生協同效應。

早在2021年10月，華潤萬象生活就有意在收併購上發力。彼時，有媒體報道，仲量聯行正在考慮出售其中國物業管理業務，且不包含其位於中國的地產經紀與評估業務，對價5億美元。從當時的結果看，華潤萬象生活暫時領先。

“而為了離行業第一梯隊的目標再進一步，年內華潤萬象生活相應收併購舉動會增加。”業內人士坦言，目前物業管理行業集中度不斷提升，收併購案例並不少見。

僅以2021年舉例，據嘉和家業物業服務研究院不完全統計，2021年33家物業企業合計發生86起收併購事件，其中經企業明確披露資金及收購信息的事件合計62起，共耗資347.2億元。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，物管行業集中度提升，一方面可以增強頭部物管企業的市場份額，同步影響到其估價或在資本市場的表現，另一方在會形成一定的競爭優勢，提升長期競爭力。而隨着行業集中度的提升，物管市場的頭部企業將不斷清晰化。

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