2021年度觀察 | 集中供地先熱後冷，土拍市場延續低溢價時代

編者按：回顧2021，房地產行業經歷了挑戰、陣痛、蜕變、自我救贖，盤點這一年的年度關鍵詞，留下了諸多對行業新一年發展的思考與探索。

（文/張志峯 編輯/馬友友）試水一年的2021集中供地臨近收官。

這一年22個試點城市中，除寧波將在2022年1月18日進行第三次土拍外，其他城市全部完成了2021年度最後一批集中土拍。

身處房地產行業的上游，集中供地政策也成為供給側改革的核心措施之一，對全國樓市總體走向影響深遠。

業內普遍認為，集中供地增加了土地市場透明度，從而穩地價、穩房價。隨着集中供地政策進一步完善和推廣，全國各地對於土地財政的依賴將逐步減輕，土地高溢價時代成為過去式；同時，房地產市場信心短期內難以恢復，明年上半年土地成交端難有明顯回暖，城市間分化將進一步凸顯。

22城土地出讓金2.2萬億

公開資料顯示，集中供地政策首次亮相於2021年2月26日。彼時自然資源部自然資源開發利用司相關負責人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應。要求城市集中發佈出讓公告，原則上全年不得超過3次；集中組織出讓活動，以拍賣方式交易的，連續集中完成拍賣活動。

在此之後，多地發文響應該政策，最終確定為北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、鄭州、蘇州、無錫、青島、瀋陽等22城。

從總體成交數據來看，受調控政策及市場下行等因素影響，相較於2020年，2021年全國土地市場成交規模整體收縮明顯，武漢、合肥、杭州、廈門、重慶、深圳等城市均未能如期完成全年供地計劃。

然而從時間和空間領域細分來看，全國土地市場呈現先熱後冷趨勢，且由於供地規則調整，從“一地難求”到大面積流拍，全國土地溢價率均大幅降温；不同城市之間成交熱度分化進一步加劇，中西部及北方部分城市土拍市場進入前所未有低谷，杭州等少數熱點城市卻已有少許回升跡象。

據觀察者網不完全統計，除寧波最後一批集中供地之外，22座城市全年累計成交規劃建築面積約24380萬平方米，累計收攬土地出讓金超22804億元。

其中，首輪土拍平均溢價率15.1%，流拍率僅6.27%，22城攬金超萬億元（10705億元），幾乎佔到全年土拍總收入的一半。

而第二批集中供地共計流拍89宗地塊，撤牌198宗地塊，整體流拍撤牌率飆升至32.8%，最終溢價率為4.04%，總成交額6441.43億元。

至第三批次，儘管總體溢價率依舊保持低位2.39%，但流拍情況已大幅好轉，降低至18.47%，土地成交數量與金額均略低於二批。

因此，業內將2021年土拍市場總結為“一熱、二冷、三穩”。

“一熱、二冷、三穩”

出人意料的是，“集中供地”政策剛剛發佈之時，一度被房地產行業視為重大利好政策，港股和A股板塊股價暴漲，土地市場熱度空前，大小房企紛紛摩拳擦掌，提前備好資金準備“大戰一場”。

例如，北京首輪集中出讓30宗地塊，吸引了超過200家房企角逐，最終10宗地塊因觸及地價全部上限轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序；再如熱門城市杭州，首批集中供地57個地塊全部出讓，其中41宗地塊進入火拼自持比例階段。

值得一提的是，不少資金實力雄厚的房企為了“搶地”不惜“鑽空子”，在深圳、廣州等“突破溢價上線後搖號”的城市通過註冊“小號”的方式來提高中籤率，一時間“馬甲遍地走”，最高者一宗地吸引320多個“馬甲”，其中60個股權歸屬於同一家房企，以至於最終想要分辨出中籤者是哪家房企還要花費不少功夫。

然而，土地市場的火熱與房地產去金融化及“房住不炒”的總體戰略南轅北轍。至第二批集中供地，各地紛紛“吸取教訓”，密集對拍地規則進行查缺補漏，並對加大競拍資金審核限制，多城為此幾度推遲第二批次集中供地公告時間。

疊加融資渠道收緊、預售金監管等調控政策影響，民營房企因流動性大幅減弱而“集體躺平”，紅紅火火的全國土拍市場驟然降温，終止出讓、流拍、底價成交等成為這場集中供地的“主流”。

如北京43宗地塊中僅17宗有房企報名，“棄牌率”超50%；杭州總計掛牌31宗地塊，7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍，最終成交地塊數量較首次下降75%；廣州48宗地塊中25宗流拍……

克而瑞數據顯示，廣州、鄭州、長沙、蘇州等二輪土拍的成交量降幅均在40%以上，半數城市成交金額較首輪腰斬，鄭州、長沙、廣州等成交金額跌幅超過70%；總體來看，第二批集中供地平均溢價率僅4.04%，較首批驟然減少10.7個百分點。

然而土地大幅流拍之下，地方財政壓力凸顯。到了第三次集中供地，多個城市在此前基礎上進一步優化了出讓條件，如競買資格、地塊起拍價、土地款支付週期等方面有所鬆動，流拍率得到一定控制，土地市場得以趨穩。

不過，在此背景下各城分化也進一步加劇。

其中，上海、杭州等熱點城市土拍市場活躍度明顯回升。如杭州35宗出讓地塊中有24宗觸頂搖號，地塊觸頂率達到69%，參拍民營企業也是各地最高。

相反，東部、中部等部分城市依舊降温明顯，長春、瀋陽、天津、無錫、鄭州等城市的土拍温度持續下降，部分城市撤牌數量和流拍數量仍呈上升態勢。

國資兜底，市場低位運行

值得注意的是，在業內看來，第三批集中供地中表現出的流拍率大幅降低情形並不意味着土地市場就此回暖，而是央企及地方性國企“託底”結果，這也被視作國資房企加速佔領房地產開發市場份額的關鍵性節點。

事實上，這一現象從第二批集中供地時就已經初步顯現。

不同於首批集中供地，有實力的大型央企還需要通過“馬甲”來搶地，此時民營房企普遍流動性承壓，加之新的競拍規則下利潤率被壓縮，參拍積極性大幅下降。如成都第二批集中供地中，58宗地塊吸引了45家房企，其中國企高達30家。

億翰智庫數據顯示，第二批次集中供地中，原本與民營房企分庭抗禮的國央企拿地金額、建築面積佔比分別達76%和68%，均較第一批上升20個百分點以上。在北京、廣州、深圳三城，國央企拿地金額佔比更是達到90%及以上。

至第三批集中供地，國企中除了傳統房地產開發的大型企業之外，地方國資委旗下的城投控股企業也大幅參與兜底，部分城市幾乎被國資“霸場”，使總體流拍率大幅改善，但絕大多數仍以底價成交，使溢價率相較二次供地進一步壓縮。

統計數據顯示，長春第三次集中供地成交地塊全部由國企、央企摘得；而在深圳和常州等地，僅城投公司拿地比率就超過80%，無錫、深圳、蘇州等城市拿地比率超70%，重慶、廈門、上海、濟南拿地比率為40%-50%。

有民營房企人士向觀察者網表示，這一政策是房地產長效機制的重要組成部分，它的初衷是通過更加公開、透明的供地信息穩定地價，進而穩定房價及預期。預計2022年將會向更多城市推廣，但在民營房企流動性危機完全化解之前，集中土拍市場依舊是國企獨角戲，因此熱度也不會有較大改善。

對於2022年土地市場的走勢，克而瑞也預測稱，土地市場仍將以穩為主，熱度也將延續低位運行。一方面，儘管近期政策利好逐步釋放，但這些舉措僅利好於現金流比較穩健的房企，大部分企業流動性仍舊總體偏緊，企業拿地態度在明年仍將保持較為謹慎的態度；另一方面，雖然年末大部分城市均調低了土地出讓門檻，但整體來看整體仍然較為嚴格；同時，各地政策調控機制也越發完善和精準。

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