2021年度觀察 | 15城推進二手房指導價，政府定價時代來臨？

編者按：回顧2021，房地產行業經歷了挑戰、陣痛、蜕變、自我救贖，盤點這一年的年度關鍵詞，留下了諸多對行業新一年發展的思考與探索。

（文/張志峯 編輯/馬友友）2022年伊始，不少城市又傳出信貸政策放鬆導致二手房成交量回升、1月有望小陽春的利好消息。

不過，在中原地產首席分析師張大偉看來，信貸政策確實略有放鬆，但成交止跌或回升只是相較於前面幾個月的冰點而言，樓市是否回暖還要看接下來信貸政策走勢如何。

回望2021年的二手房市場，深圳、上海、廣州等多個熱點城市的房地產市場熱度驟然降温，購房者預期被徹底扭轉，最直接的導火索非二手房指導價莫屬。有人甚至認為，該政策的出台標誌着樓市進入政府定價時代。

58安居客房產研究院統計數據顯示，12月全國65個主要城市新增掛牌房源量環比上漲1.9%，但二手房掛牌均價環比仍微跌0.06%，為16829元/㎡。其中，已落實二手住房參考價制度的寧波、成都、三亞、西安、温州、合肥和北京等7城價格依舊保持環比下跌趨勢。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，政府制定參考價的初衷是“三個引導”，即引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發佈掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款。“參考價就像一個準繩，政府掌控這個準繩，市場價格就向它靠攏。”

深圳首創，立竿見影

在此之前，此前關於樓市的調控政策多集中於新房市場、開發商、融資信貸等方面，鮮少直接干預二手房價格的。

然而，以深圳、上海、杭州為代表的熱門城市，熱度始終不減，房價甚至呈現病態增長，新房限價政策之後多地一二手房價格倒掛現象（同片區二手房價格高於新房）嚴重。

最為典型的案例便是炒二手房模式升級成“殺豬盤”，即某一團夥內部成員互相買賣炒高房價，等待“豬”來接盤。彼時甚囂塵上的“深房理”一案便是因涉嫌組織及培訓此種騙術團伙而被查。

可怕的是，全國各地的“深房理”不計其數，不少投資客拋卻本職工作，以此作為財富增長主要方式。

於是，二手房指導價應運而生，“出生地”恰恰是此前炒房最為瘋狂的深圳。

2021年2月8日，深圳市住建局發佈消息稱，建立二手住房參考價格發佈機制，併發布了全市3595個小區的指導價。

同時，監管要求各大銀行在辦理二手房屋按揭貸款業務時，必須以住建部門備案的網籤合同作為審核依據，並以網籤備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度，簡稱“三價合一”。

“三價合一”使首付支出方面的大增將很多購房者拒之門外，以一套原價500萬元的房屋為例，原本首套房買家只需要準備150萬元首付款即可。但假如相關部門認定指導價應當為300萬元，那麼銀行便只能發放210萬元貸款，若房東賣價不變，買家就需要準備290萬元首付款，幾乎相當於原來的兩倍。

這一政策的實施，直接導致市場成交規模和價格水平出現大幅幅度縮水，市場預期被大幅削減。結合新房端、信貸端等調控政策，深圳樓市徹底涼涼，甚至創下“十一黃金週”0成交的歷史。

此外，主管部門還不定期地對整個二手房市場進行虛假房源、虛假宣傳、學區房炒作等進行整治，彼時沸沸揚揚的“水果暗號”（以不同水果來暗指房屋真實價格）就是由此而來。

深圳某中介以不同水果代指房價

截至目前，緊隨在深圳之後，2021年全國已有上海、成都、東莞、無錫、西安、紹興 寧波、金華、衢州、廣州、三亞、温州、合肥、北京共15個城市陸續推進二手房指導價或類似政策。

業內普遍認為，作為控制二手房市場熱度乃至整個樓市預期最為直接有效的調控政策，二手房指導價在2022年或會被更多其他熱點城市跟進和效仿。

各城力度不一

然而，調控的目的在於打擊惡意炒房行為，維持房屋價格穩定，而非大漲大跌，因此已出台指導價的城市，覆蓋範圍和執行力度不一。

簡而言之，房屋成交量和價格降幅較大的城市會予以正面支持，如岳陽、瀋陽、昆明、唐山、哈爾濱、張家口等23城出台“限跌令”；相對應的，2020年以來房價漲幅越大的城市或區域，二手房指導價政策越嚴厲，參考價越低於市場成交價的幅度，個別區域甚至腰斬。

從覆蓋面看，除了深圳對全市小區的指導價都予以公佈，上海和三亞要求對上架房源每套都進行房源真實性和房價的核驗外，其他大部分城市是對熱門交易小區發佈指導價，採用定期調整和更新的原則在公開渠道發佈；而合肥發佈的僅是熱點學區的指導價，並沒有覆蓋到全市的二手房交易。

從執行力度看，各信息發佈平台要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手房房源；上海、三亞城市對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布；上海、深圳、成都、紹興等城市則要求實行“三價合一”作為貸款的標準，真正劍指炒房客；而執行力度最輕的北京則是由海淀房協發佈了一份無強制執行力的非公開倡議。

深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市，政策效應最為明顯。這主要來源於“三價合一”貸款的強力執行。

而如果發佈的指導價僅僅是“指導”作用，或者對中介的上架房源價格不能有約束力，銀行也不以此為依據放貸的話，對整個市場的調節功能就相當有限的。

以2021年上半年二手房交易數量和掛牌價格上漲最為瘋狂的上海為例，其政策效應僅次於深圳。

上海中原地產統計數據顯示，上海二手房成交量自9月觸底後出現連續反彈，12月成交1.8萬套，環比增加19.3%，但同比仍大幅減少53.7%，調控效果顯著。

2020年1月至今上海二手房交易量（數據來源：中原地產）

從價格指數走勢亦能反映眼下交投雙方心態。上海中原地產向觀察者網表示，目前房東願意市場價掛牌，包括也願意價格讓步，但是基於上海樓市韌性，議價空間僅限在2%以內；買家看房主動，但出手節奏上有所放緩，並沒有使樓市加快復甦。

上海二手房價格指數（數據來源：中原地產）

李宇嘉認為，本質上，樓市進入存量時代，調控最重要的抓手就是二手房價格。深圳目前1/3的二手房按參考價成交，10月份，重點16城二手房成交同比跌幅擴至46%，深圳、東莞創年內新低，這就是政策的威力。“如果參考價堅定地執行下去，根據市場價格一年一調，樓市一定能控得住，就怕地方主政者扛不住。”

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