2021年度觀察 | 控租金、增房源，租房市場風向標變了

編者按：回顧2021，房地產行業經歷了挑戰、陣痛、蜕變、自我救贖，盤點這一年的年度關鍵詞，留下了諸多對行業新一年發展的思考與探索。

（文/解紅娟 編輯/馬友友）黑中介橫行、假房源氾濫、租金連續上漲、租售不同權……在相當長的一段時間內，租賃住房市場“野蠻生長”、亂象頻出。

為保證租房市場健康有序發展，實現全體人民住有所居。政府一方面加強房地產經紀行業監管規範住房租賃市場秩序，要求各機構不得發佈虛假房源和價格；另一方面，多次提到保障性租賃住房政策，加快住房保障建設。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，積極建立市場與保障雙軌制住房供應體系，加快推進落實租購併舉的住房政策體系，是我國住房制度發展的重要方向，有助於提高租賃住房供給的“質”和“量”。

房租年漲幅不能超5%

“給房東打工”，是租房人常用的年度總結。

在一線城市，月薪1萬、房租3000的租房人並不少見，除掉吃穿用度、人情交際後，剩餘工資所剩無幾，往往只有非常節儉的人才能攢下錢來。但隨着租金水平的不斷上漲，“租房人”的攢錢空間正在被不斷擠壓。

克而瑞數據顯示，2021年7月，全國55城個人房源租金平均值為34.05元/平米/月，較去年同期上漲9.49%。在重點監測的55城中，漲幅前十位分別為北京、上海、深圳、杭州、廣州、廈門、南京、武漢、天津、成都。

其中，成都的租房平均價格比去年同期上漲了40%，北京、上海、杭州等城市漲幅也超過了20%。 

有關房租出現大幅上漲，有業內人士認為和供求關係有關，在供應未出現大規模增長的前提下，人口流入增加、需求變多，房租自然會出現上漲，“這也是為何房租上漲的城市，多出現在一線城市北上廣深，和杭州、武漢等新一線城市。”

可以參考的是，貝殼研究院2020年數據顯示，上海市租賃人口規模達874.6萬，構成全國最大的租賃市場，租賃人口占城鎮常住總人口的40%，位居全國第一。

“房屋出租狀態也是原因之一。”該人士表示，自如等租房平台收房後，會對房屋進行翻新、重新配備傢俱，實現拎包入住，這些服務屬於溢價服務，也會在某種程度上帶來租金上漲的現象。

為了保障租房市場平穩運行，8月30日，《住房和城鄉建設部關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》表示，為統籌解決新市民、低收入困難羣眾等重點羣體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。

受政策、成交淡季等因素影響，租金隨即恢復平穩狀態。2021年9月，55城個人房源租金為33.71元/平米/月，基本與上月持平，僅有小幅上升，但較去年同期市場受疫情影響嚴重期間增長9.09%。

進入10月，55城個人房源租金開始止漲轉跌，為33.32元/平米/月，同比去年上升8.53%，較上月環比下降1.16%。此外，從城市來看，10月租金環比下降的城市多達40個，超七成城市租金下降，杭州和濟南環比降幅最大，均超5%。

11月租金繼續下跌，55城個人房源租金為33.26元/平米/月，同比去年11月上升8.94%，較上月環比下降0.18%。

增加900萬套保障性租賃住房

住得起不等於住得好。

2021年8月31日，住房和城鄉建設部副部長倪虹在國新辦舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞發佈會上表示，“根據有關調查顯示，現在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題，然而租金付得起的房子區位比較遠，區位比較好的租金又比較貴，這成為新市民、青年人買不起房和租不好房的一個現實困難。”

控租金治標不治本，政府主動提供充足且合規的保障性租賃住房房源。中原首席分析師張大偉解釋，保障性租賃住房主要有兩個方向，一類是直接影響房源供應，供應70年產權的出租房用地；另外一類是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益，政策着落點主要是保護租房者、維護租賃關係穩定。

據觀察者網不完全統計，2021年以來，國家共八次提及保障性租賃住房政策，年內最後一次提及是在12月舉辦的中央政治局會議和經濟工作會議，會上明確指出“要堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。

作為響應，各地紛紛披露“十四五”（2021年－2025年）保障性租賃住房房源計劃。南京12.5萬套，合肥、福州、長沙目標均為15萬套，武漢和西安由於人口流入較多分別將保障性租賃住房數量定為25萬套、30萬套。

北上廣深目標基本一致，“十四五”期間新增供應租賃住房數量均在40萬套左右浮動。僅廣州報出目前的最高值，計劃增加3萬套公共租賃住房、60萬套保障性租賃住房和3萬套共有產權住房，合計66萬套。

據光大證券研究數據顯示，截至2021年12月，共有28個省市公佈“十四五”保障性租賃住房建設計劃，估算全國保障性租賃住房籌建規模接近900萬套，涉及的總投資額為1.35萬億元。

“預計在‘十四五’末期迎來保障性租賃房源供應量的高潮。”張波指出，租賃住房從前期規劃到後期入市需要一個建設週期，一般來説是二到三年，換句話説，900萬套租賃房源中絕大部分將在2025年前流入市場。

談及保障性租賃住房是否會對中介企業造成衝擊，上海中原地產首席分析師盧文曦表示，整個租賃市場容量是目前中介交易量4-7倍，市場很大，並不用擔心自如等企業生存空間受到擠壓，關鍵在於當供需平衡後，企業如何提高自身服務能力和產品力。

此外，“政府會引導更多的房地產開發企業和租賃企業去發展保障性租賃住房，通過發展保障性租賃住房，壯大自身。”住房和城鄉建設部、住房保障司司長曹金彪曾表示，租賃住房不像商品房那樣掙大錢、掙快錢，但也有很大的市場和潛力，加之此次政策力度大、措施實、含金量高，是開發企業實現轉型發展的一條新路。

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