民營房企融資破冰，龍湖發行2022年首支28億公司債

（文/張志峯 編輯/馬友友）自去年年末以來，房企融資利好向優質民企蔓延，政策層面持續釋放積極信號，支持優質民營房地產企業發行債券融資，促進資本市場和房地產市場平穩健康發展。

2021年初，又有併購貸不計入三道紅線、地方政府為收併購出險房企項目牽線搭橋等利好消息陸續傳出，A股及港股地產板塊連日來迎久未上漲。

業內普遍認為，融資環境正在改善，行業信心或將緩慢恢復，除實力雄厚的國資房企之外，以碧桂園、龍湖為首的頭部民營房企或將率先受益。

融資端迎利好消息

果不其然，1月10日晚間，龍湖集團披露發債情況，成為2022年第一個享受這波融資紅利的民營房企。

公告顯示，龍湖將於1月13日-14日公開發行規模不超過28億元的2022年第一期公司債券，分為3.15%-4.15%的6年期和3.6%-4.6%的8年期兩種無擔保債券。

另據財務數據，截至2021年3季度末，龍湖集團總資產7462億元，總負債5146億元，賬面現金資源873億元；前三季度營業收入為739億元，淨利潤106億元。

儘管28億元融資對於龍湖的體量而言並不多，票面利率亦略高於往年，但在過去融資持續收緊的大環境下，公司債獲批本身就是一大利好。

要知道2021年以來，房企融資環境複雜嚴峻，7月份開始，ABS、中票、公司債之類的標準化融資業務更是一度被按下“暫緩鍵”。

克而瑞數據顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。

從不同時間來看，2021年一季度房企融資量僅微降，超過4000億元；二季度以來，相關部門加大對經營貸、通道類業務的監管，房企融資環境收緊，融資量同比下降了16%，不到4000億元；至三季度，受到數起違約事件頻發的影響，房企融資進一步下滑到3079億元，同比下降32%；四季度更是一度降到冰點，融資量僅為1767億元，同比減少55%。

值得注意的是，總體融資量衰減的同時，國企融資比例明顯攀升，疊加償債高峯期來臨、機構降級做空、新房市場銷售受阻等因素，民營房企普遍陷入流動性危機，即便未暴雷房企，也紛紛開始節衣縮食，甚至裁員、“賣子”度日。

特別是臨近年末，過去大手大腳慣了的房企，摳起成本來也令人震驚，諸如讓員工提前放假衝抵工資、取消業績考核順便取消獎金、以各種理由拖欠工資逼迫員工自動離職等等“騷操作”不絕於耳。

不過，隨着行業風險陸續出清，政策端終於有雨過天晴的趨勢。

優質民企率先受益

事實上，從2021年4季度開始，監管部門已經開始釋放房地產融資糾偏信號，融資市場開始呈現分階段緩慢回暖趨勢。

首先是9月底，央行、銀保監會等部門多次發文提及“兩個維護”：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

12月上旬，中央政治局會議與中央經濟工作會議的接連召開，對2022年房地產整體形勢給出了清晰地答案。

在中央政治局會議上，房地產表述主要起到定調作用：房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。

無獨有偶，中央經濟工作會議上的表述為：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

不難看出，儘管當前房住不炒的主基調沒有變化，房地產全行業資金面形勢仍然嚴峻，但監管層更期望恢復市場信心，穩定市場預期，這樣才能實現行業的良性循環和健康發展。作為受監管支持鼓勵和投資者青睞認可的優質民營房企，信用優勢更為顯著，能享受的融資便利和金融資源也會更為充裕。

冰封的湖面隨之漸漸解凍。央行數據顯示，11月銀行業金融機構房地產貸款同比多增2000多億元，其中個人住房貸款餘額同比多增1100多億元，開發貸款同比多增900多億元。

不過，據貝殼研究院統計，11月地產境內債具有較強的結構性特徵，當月96%的債券發行主體為中海、保利、招商蛇口等央企和地方國企。

但從12月開始，已經有越來越多的民營房企受益，開始破冰。先後有龍湖、金地、碧桂園、龍光、新希望等多個民營房企宣佈啓動發行中期票據、公司債，以及供應鏈ABS等資產支持類證券化產品。

此外，旭輝一筆8.42億元的小公募年底更新為“已受理”，合生創展也計劃發行2022年到期2.5億美元8%有擔保可換股債券。

值得注意的是，一位上市民營房企人士向觀察者網表示，近期融資端利好消息，目的是保障民生經濟，房地產融資註定不會回到從前那種“普惠”的狀態，財務風險尚未出清的房企風險依舊，房地產高負債、高週轉的發展模式也註定走向終結。

上述人士指出，目前背景下，行業將進一步兩極分化：提前完成全國化、全行業佈局的頭部企業，在做好財務風險管理的前提下，優勢將越來越大；但過去一味強調全國化、多元化的擴張策略顯然不再適合絕大多數房企，而是越來越開始強調“區域深耕”“品質優先”“管理紅利”等精細化運營。

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