清倉式減持招商蛇口，一致行動人招為投資“變臉”

（文/解紅娟 編輯/馬友友）身為招商蛇口控股股東招商局集團有限公司的子公司兼一致行動人，招為投資正打算清倉離場。

近日，招商蛇口發佈公告稱，深圳市招為投資合夥企業（有限合夥）（簡稱“招為投資”）擬在2021年12月13日起15個交易日後的6個月內以集中競價交易方式減持本公司股份不超過20912917股，佔公司總股本的0.26%，佔其持有招商蛇口股份的100%。

換句話説，如若此次減持完成，招為投資將不再持有招商蛇口任何股份，也將徹底和一致行動人的身份説再見。

三年5次減持

在執行清倉股份計劃前，招為投資共執行過4次減持行動。

最開始發佈減持計劃是在2019年8月9日。公告發布不久後，招商蛇口高層團隊出現人事變動，許永軍接棒孫承銘出任招商蛇口董事長。與此同時，招商蛇口正籌備發佈2019年中期報告，銷售額雖同比增長34.75%至1011.92 億元，但營收總額同比減少 20.49%至 166.87 億元，歸屬上市公司股東淨利潤也同比減少31.17%至 48.98 億元。

由於年中成績單並不好看，招為投資的減持行動被業內人士認為是其不看好招商蛇口發展的表現。

對此，招為投資表示，此次減持是招為投資投資策略需要，本次減持計劃的實施不會導致本公司控制權發生變更，也不會對本公司治理結構及持續經營產生重大影響。

數據顯示，2019年8月30日至2020年1月13日減持期內，招為投資以19.70元/股的價格實際減持股份32037990股，佔計劃減持數量的比例75.61%，佔總股本的0.40%。減持完成後，招為投資持有招商蛇口52707772股股份，佔公司總股本比例0.67%。

值得一提的是，自招商局蛇口合併招商地產重組上市後，招為投資一直以佔公司總股本1.07%的比例位居十大股東前列，僅次於大股東招商局集團、招商局輪船有限公司和安邦資管-招商銀行-安邦資產-共贏3號集合資產管理產品。

此次大量減持後，招為投資從此“消失”在招商蛇口十大股東名單上。

此外，招為投資還是招商蛇口控股股東招商局集團有限公司的一致行動人。減持前，招商局集團直接持有招商蛇口46.07億股股份，佔後者總股本的58.28%；通過子公司招商局輪船、招為投資分別間接持有招商蛇口4.10億股股份、8474.58萬股股份，佔總股本的5.18%和1.07%。

由於招商局集團和招商局輪船並未出現減持舉動，不難看出，招為投資減持屬於單個公司的“投資策略需要”。

招為投資後續分別在2020年7月8日、2020年12月11日、2021年6月10日和2021年12月13日發佈減持計劃，按6個月的減持期計算，招為投資可在2020年7月至2022年6月的任一時刻出售股份。

和第一次不一樣的是，招為投資並未在第二次、第三次減持期內減持股份。

“股價達到預期才會行動。”上海中原地產首席分析師盧文曦分析，一般而言，減持股票是不看好企業的體現，但具體執行需要挑一個相對高點，而從招商蛇口股價走勢上看，自2020年7月17日到達22.53元/股的高點後，招商蛇口股價一路下滑、持續下跌，直至2021年8月到達12.66元/股的歷史低點才開始出現反彈，已經過了第三次減持的機會。

招為投資第四次集中減持是在2021年7月5日至2022年1月4日，以10.28元/股的價格實際減持31794855股份，成交股價僅10.28元/股，較發行價減少59.37%，股價腰斬。

在業內人士看來，這個價格基本是地板價，但考慮到2021年年底房企融資收緊、暴雷事件頻繁等因素，招為投資的減持舉動也不難理解。“如果其他方面需要投資，資金也有了更好的去處。”

前四次減持完成後，招為投資持有20912917股份，佔招商蛇口總股份的0.33%。2021年年底，招為投資將其剩下所有股份擺上了貨架。

“宣佈減持是策略，在這之前，招為投資能做的就是時刻準備着。”知情人士表示，股價達到滿意的價格，招為投資自然會清倉離場。

股價腰斬

儘管招為投資把5次減持股份的原因歸根於“減持是投資策略需要。”但在券商人士看來，招為投資此舉和招商局內部股份安排、招商蛇口財務數據表現不佳、股價長期低迷等因素有關。

事實上，在招商蛇口多次股東大會上，有關股價長期被低估的問題屢次被提及，甚至有投資者直言，“自從蛇口工業區和招商地產合併以後公司的總資產沒有明顯增加，但是債務不斷增加，公司的股價也屢創新低，是否公司的管理層的整體經營策略是失敗的？”

公告顯示，重組後招商蛇口股票上市首日開盤參考價，以招商地產A股股票停牌前最後交易日的收盤價/招商地產A股換股比例原則確定為每股25.3元。

但自上市跌破發行價後，招商蛇口股價長期徘徊在20元/股左右。截至2022年1月12日，招商蛇口收盤報17.66元/股，較發行價減少30.2%。

股價不振背後，招商蛇口規模、隱性債務等問題受到質疑。

在未進行重組前，招商蛇口是A股標杆房企“招保萬金”四大巨頭之首，重組完成後，擁有招商局集團旗下蛇口太子灣等多地優質土儲的招商蛇口，雖然成為房地產行業內的“超級航母”，但全口徑銷售合約金額排名一度退至前十名開外。

為了躋身房企前十強，招商蛇口屢屢高溢價拿地，因此被業內稱為“地王收割機”。2017年至2020年，招商蛇口投資活動產生的現金流量淨額長期為負，分別為-326.57億元、29.55億元、-131.58億元、-48.18億元。截至2021年三季度，招商蛇口投資活動產生的現金流量淨額為-169.45億元。

受高溢價拿地影響，2015年至2020年，招商蛇口歸屬股東淨利潤分別為17.95億元、38.3億元、34.66億元、71.17億元、48.98億元、9.13億元，從2018年達到最高峯值後大幅下滑。

進入2021年，招商蛇口激進的拿地作風仍未改變。據中指研究院數據顯示，2021年，招商蛇口權益拿地金額853億元、權益銷售額約2043億元，據此計算，拿地銷售比為41.75%，超過拿地銷售比40%紅線1.75個百分點，超2021年50家代表企業拿地銷售比均值17.75個百分點。

此外，招商蛇口的隱性債務不容忽視。數據顯示，自2017年開始使用永續債不到四年時間，招商蛇口永續債從無到有升至280.62億元。為此，招商蛇口僅2021年上半年就支付近6億元利息，約佔同期歸母淨利潤42.51億元的14.11%。

對此，招商蛇口董事會秘書辦公室表示，公司因生產經營需要，通過永續債補充資金，公司將繼續堅持穩健的財務策略，在保證公司現金流安全的前提下，合理利用各類融資工具，助力公司發展壯大。

截至發稿，招商蛇口跌幅達5.78%，報13.21元/股，較發行價減少47.798%，幾近腰斬。

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