浦發銀行、五礦信託帶頭參與，房企風險出清加速

（文/張志峯 編輯/馬友友）在經歷了多輪規模房企爆雷事件之後，央行與銀保監會聯合表態，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

一場房地產行業的併購潮正在洶湧而來，且花樣百出。

連日來，招商蛇口、華僑城兩大央企相繼在銀行間成功發行45億元總額併購債，上海老牌國資銀行浦發銀行發行首單房地產項目併購主題債券50億元，央企五礦集團旗下五礦信託也跨界趕來救場，一連接盤恒大兩個在建項目。

從優質國資房企在銀行間發債，到銀行直接作為發債主體參與，再到國資信託直接進場收併購，不少人意識到，這場併購風將越吹越大，行業頹勢可能被逆轉。

貝殼研究院高級分析師潘浩向觀察者網表示，目前國家化解行業風險、支持房企間併購交易的態度十分明顯，有利於整體房地產行業健康發展，預計在去年低基數前提下，2022年房地產行業收併購市場體感上會是大幅增長。

不過，在潘浩看來，目前房企間收併購的觀望情緒猶在，行業風險尚未完全出清，項目公司的潛在負債風險不明，因此短期內較難進行大規模收併購。但隨着併購交易的增多，併購規則和行業規範會越來越明確，一些具有資質的金融機構會有更大的發展空間。

房企併購債引質疑

事實上，早在今年年初，就不斷有市場消息稱，銀行告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關的收併購資金不納入“三道紅線”的監管。

這相當於給部分有實力、有野心的房企鬆了綁，不然就算銀行願意借，也沒有幾家房企的負債規模允許收。

消息一出，立刻就有地方相關部門開始牽頭央企、地方國企與出險房企展開洽談，商議收併購事宜。

1月12日，招商蛇口嚐鮮首單出險房企項目併購債，宣佈完成註冊今年第一期規模30億元的中期票據（併購），其中12.9億元用於償還一筆因收購舊改項目產生的貸款，剩餘2.1億元用於未來符合併購要求的項目，而剩餘15億元依舊用於償還公司的銀行貸款。

並且，用於償還過去收併購貸款的12.9億元，收購標的為上海市虹口區 17 街坊舊改項目，被收購方還是隸屬於上海國資房企上海地產旗下，並非出險房企。

1月17日，另一央企華僑城緊隨其後。全國銀行間同業拆借中心披露的信息顯示，華僑城已在日前發行了2022年第一期中期票據，發行規模合計15億元。其中，9.6億元用於償還過去的併購貸款，5.4億元用於償還發行人流動資金貸款。

根據募集説明書，這筆欲償還“併購貸款”同樣發生在很久之前。

2016年11月，華僑城集團全資子公司華僑城（雲南）投資有限公司（下稱“華雲投”）採用貨幣形式收購雲南世博集團51%股權；2016年12月，華雲投收購雲南文投集團51%股權，兩項股權收購已於2017年3月完成。

上述華雲投併購貸款總額42.5億元，貸款期限均為5年，恰為近日到期。

換言之，兩家央企發債雖名為“併購債”，但絕大部分資金仍用作償還此前積累債務，以及用於過去已完成的收併購，且與當前暴雷房企關係不大。這也招致業內不少對其是否“專款專用”的質疑聲音。

對此，58安居客研究院院長張波認為，市場上的質疑聲音純屬猜測，從債券發行規則來講，專款專用是最基本的，一般不存在此類漏洞。鼓勵併購債利好大型央企和國資房企，但從短期看，市場前景如何仍舊存疑；但從長期來看，主動收購出險房企項目必然越來越多，且優質房企也不會錯過這樣的發展機會。

銀行、信託等機構積極參與

於是不同於此前兩筆併購債，近日，浦發銀行在銀行間債券市場發文宣佈，將於1月21日簿記發行房地產項目併購主題債券，規模為50億元，期限為3年，募集資金用於房地產項目併購貸款投放。

此次發債主體並非房企，而是銀行，且重點強調了這筆資金的用途，要花在出險和困難大型房地產企業的項目身上。

儘管首次發行僅有50億元，相較於目前的行業情況杯水車薪，但業內普遍認為其信號意義明顯，不排除其他銀行也會有同樣的動作。這也意味着，優質房企想要收購爆雷房企項目，有了真正的資金支持。

浦發銀行表示，將按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，穩妥有序推進募集資金投放，重點支持優質房地產企業兼併收購出險和困難大型房地產企業的優質項目。

同時，加強風險控制和貸後管理，做好資金用途監控，助力房地產行業良性循環和健康發展，進一步發揮金融債券對推動經濟結構調整的積極作用。

除了銀行作為發債主體提供資金支持以外，另一家央企五礦集團旗下五礦信託作為國資非銀行金融機構，亦開始悄悄進場。

天眼查顯示，近日原本隸屬於恒大集團旗下的昆明恆拓置業有限公司（下稱“昆明恆拓”）與佛山市順德區盈沁房地產開發有限公司（下稱“佛山盈沁”）兩家項目公司接連發生工商變更，接盤方均為五礦信託。

對此事，五礦信託回應稱，面對恒大風險，五礦信託提高政治站位，始終以“保交樓、保民生、保穩定”為行動綱領，以維護投資人的利益為首要目標，積極尋求資產的多元化應對和化解路徑。

經過反覆論證，五礦信託認為，通過獲得項目公司全部股權及管理權，推動項目正常化運營，是當前解決恒大項目問題的最優方案。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網表示，以銀行作為發債主體，或者信託等金融機構直接參與收併購，的確可以加速行業出清風險。特別是信託等機構，更多從投資收益的角度去看待問題，類似項目收購成本不高，且當前融資機會大，不失為一種新的收購力量，其在金融操作尤其是爛尾樓處置方面，有更好的金融思路和資金支持。

同時，嚴躍進也指出，信託公司並無房地產開發資質，但可以牽頭組建開發公司，或引入其他公司參與，因此不會影響項目後續開發，參與收併購也符合政策預期，以後或將越來越多。

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