杭州35宗商辦地收金112.63億，最高溢價106.46%

（文/解紅娟 編輯/馬友友）2月10日，杭州集中出讓35宗商辦用地，包括39宗商服用地和7宗工業用地，總出讓面積60.5萬平方米，總建築面積176.7萬平方米，總起價106.4億元。

出讓當天35宗商業用地全部成交，其中8宗地塊溢價成交，27宗地塊底價成交，總成交價112.63億元。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波表示，商業地塊本身並沒有相應限價的要求，因此分化就顯得更為明顯，熱門地塊關注度高、溢價率高的情況並不鮮見。杭州出讓商業地塊也是如此。

值得一提的是，2021年杭州合計成交80宗商辦用地，成交面積為196.56萬平方米，成交總價為304.93億元。據此計算，此次集中出讓商辦用地，相當於實現去年成交總價的36.94%。

8宗地塊溢價成交

48輪競拍後，杭州文泓建設有限公司以總價2.09億元競得橋西拱宸橋單元GS0603-B1/B2/B4-31地塊，樓面價18535元/平方米，溢價率106.46%，成為此次競拍中溢價率最高的地塊。

資料顯示，該地塊出讓面積4520平方米，容積率2.5，建築面積1.13萬平方米，為商務金融用地，規劃建設集商務、辦公於一體的商業商務建築。

“之所以出現較高的溢價率，是由於運河邊的橋西板塊地理位置優越。”張波表示，該地塊東至杭州市地鐵5號線大運河站，南至橋弄街，西至杭州市拱宸橋幼兒園，北至LOFT49創意產業園區，不僅可以承接產業園區資源，還與地鐵無縫連接。

“此外，區域內不乏中高品質住宅小區。”張波介紹，由於有京杭大運河、拱宸橋、橋西曆史街區等自然人文景觀，同時基礎配套又相對完善，橋西區域的各小區入住率普遍較高，這就為商業提供有效的人羣基礎，因此這類商業地塊受熱捧也在情理之中。

同樣出現高溢價的還有臨平崇賢新城陸家橋C-1-2地塊。資料顯示，該地塊出讓面積2143平方米，容積率1.6，建築面積3428.80平方米，起價2394萬元，樓面起價6982元/平方米。

12輪競價後，杭州臨平新農村建設有限公司以總價4594萬元競得該地，樓面價13398元/平方米，溢價率91.90%。

從四至範圍來看，該地塊東至相鄰土地、南至相鄰土地、西至星海路、北至匯賢路，為商業用地。觀察者網瞭解到，該地塊周邊居住氛圍成熟，對商業需求較高。

與此同時，望江、臨平、蕭山等核心區域的優質商地也出現溢價。其中，蕭山城區橋南單元XSCQ1104-B1B2-02地塊被杭州盛德建築工程有限公司競得，總價1.29億元，樓面價4704元/平方米，溢價率20.62%；臨平新城臨喬路以西、湯聯街以南地塊則被杭州遠華絲綢有限公司收入囊中，總價1.06億元，樓面價4558元/平方米，溢價率17.77%。

值得一提的是，雖同為火爆的核心區優質商地，但部分地塊因附加條件勸退不少競爭者。例如望江單元SC0404-A2/A4/A6/B-10地塊，需要建一處體育中心和文化中心，無形中抬升了房企拿地成本。

正因如此，該地塊經2輪報價後被杭州九天文旅發展有限公司拿下，總價1億元，樓面價17057元/平方米，溢價率僅2.03%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，類似地塊的溢價，也還是説明一些企業對於杭州市場是持看好態度的。事實上，杭州市場也是屬於全國少數幾個持續堅挺的城市，和亞運會的概念有很大的關係，同時也和杭州這兩年人口加快導入等有關，所以房地產方面總體上持續強勁，土地市場方面也會出現各類搶地的現象。

有區域地價上漲3402元/平

在出現溢價率的同時，部分區域的商業地塊價格上漲。

以慶隆小河單元區域地塊舉例：2020年9月出讓的慶隆小河單元GS0304-B1/B2-15地塊，被杭州中家房地產有限公司以4.25億元總價競得，樓面價僅9069元/平方米。

此次被杭州拱宸建設發展有限公司競得的慶隆小河單元GS0304-B1/B2-16地塊，總價6.22億元，溢價率51.03%，樓面價12471元/平方米，較此前出讓地塊每平方米上漲3402元。

無獨有偶，臨平新城核心軸上的九宮格地塊同樣出現上漲。經過30輪競價後，浙江青創圖麥科技有限公司以總價2.36億元競得臨平新城核心區B-5-02地塊，樓面價6055元/平方米，溢價率38.88%。

資料顯示，該地塊東至許莊路，南至崇韻街，西至雪海路，北至汀城街南側，是臨平新城核心軸上的九宮格地塊之一。此前該區域辦公地塊曾被小米競得，計劃打造浙江小米生態鏈創新中心。

可以參考的是，2020年3月，香港萬米科技發展有限公司以底價9059萬元競得餘政儲出〔2020〕3號地塊，樓面價僅4200元/平方米。

“由於商辦地塊的特殊屬性，單個區域內不會在短時間頻繁出讓地塊，因而會出現一個時間差，出現地價上漲的可能性很大。”業內人士告訴觀察者網，影響地價上漲的核心因素還是地塊地理位置、周邊配套等。

同策研究院研究總監宋紅衞直言，出現溢價率或地價上漲的商業地塊，位置相對較好，受到企業青睞並不意外。此外，此次推出的高溢價地塊起始地價並不高，總價較低提高了房企參與的積極性。

從出讓結果上看，14宗地塊由杭州城投、杭州拱墅投資發展、杭州蕭山城區建設、杭州西投、杭州鋼鐵集團等國企競得，佔比40%；其餘地塊由民企競得，濱江拿下三宗底價地塊，浙江中南建設集團、杭州啓昊新能源、杭州廣日電梯、養生堂等公司皆有收穫。

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