陽光城賣資償債450億

（文/張玉 編輯/馬友友）不容樂觀的融資環境和接踵到期的美元債，讓房地產企業面臨艱難的生存處境。當下，決定資本市場態度的，除了房企本身的債務情況，還有企業面對債務的態度。

2月15日，觀察者網獲悉，自陽光城及其母公司陽光控股遭遇短期流動性危機以來，公司果斷採取處置包括興業銀行股份、正心谷旗艦基金等股權，轉讓包括佛山陳村、浙江永康、四川宜賓、上海梓光、上海臻百利、希爾頓酒店等20餘項優質資產，所得款項均用於償還債務，累計已償還債務超450億。

出售多項優質資產

在經歷了大股東終止增持、險資撤退、評級機構負面評級、朱榮斌離職、內部組織架構調整等一系列事件之後，陽光城選擇了積極自救。

從公司目前處置的資產來看，2020年6月，陽光城溢價100%，以37.54億元競得陳村華陽路東側地塊。據悉，該地塊曾吸引了保利、中海、世茂、華髮、首開、金融街、禹洲、旭輝、美的、金茂、陽光城等至少12家房企參與競拍。甚至曾經出現了1分鐘9次報價的奇觀。地塊火熱程度可見一斑。

浙江永康同樣算是陽光城的一項“優質資產”。2021年7月，陽光城以61.45億元收購永康市政府控制的7宗地塊，該批地塊均位於浙江省永康市核心區位。陽光城方面曾表示，這筆交易將補充公司浙江大區房地產項目儲備資源，並可快速實現銷售。

而根據此前媒體報道，陽光城2019年以3.4億元拿下宜賓南部新區地塊，樓面價創新高。

除了賣掉20餘項優質資產，2月15日，觀察者網從陽光城處獲悉，公司目前還在盤點在手的開發項目，積極向房地產同行、金融機構等多方尋求合作意向，通過合作項目歸邊處置、全資項目股權轉讓等方式竭力回款，努力保障各項債務的按期償還以及企業的正常運營。雖然瘦身減債積極但因市場疲軟依然面臨債務嚴峻形勢。

之前靠“激烈廝殺”獲取的項目轉手讓別人“摘桃子”，轉讓項目的背後，陽光城的不甘溢於言表。但行業規則已然發生了變化，對於融資受困的陽光城而言，或許只有勇於“斷臂”，才能“求生”。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，類似行為屬於常規操作，“現在行業有很多暖風在吹，好一點的資產還比較值錢，等大家都沒錢了再賣就賣不出價格了”。

同策研究院資深分析師肖雲祥表示，此次陽光城在業內也屬處置資產較多的企業。在資產類型上，包括了金融機構股權、房地產項目、酒店項目等。且這些項目的質素並不低，可見陽光城化解風險的決心。但從2022年陽光城的到期債務來看，公司今年償債壓力並不小，警報並未解除。

去年預虧超45億

“斷臂自救”的背後，反映出陽光城2021年的艱難處境。根據公司日前發佈的2021年度業績預告，2021年，陽光城歸屬於上市公司股東的淨利潤為虧損45億元~58億元，2020年為盈利52.83億元。

對於2021年業績大幅虧損的原因，陽光城方面表示，2021 年，房地產行業政策調控升級，市場需求出現迅速下滑，行業銷售整體下挫嚴重，公司為進一步促進銷售回款，採取降價措施；此外，行業信用風險事件頻發，境內外評級機構接連下調公司評級，公司再融資受阻，回款流動性大幅受限，流動性承壓明顯，客户信心受到重挫，客流量大幅下降，對公司銷售構成很大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀；再者，公司認為 2022 年房地產市場還是以穩定為主，對於銷售的量價預期持謹慎態度。

基於上述原因，陽光城計提相應存貨跌價準備，“若未來市場情況好轉，存貨跌價準備可根據會計準則轉回”。

除了計提大額跌價準備，陽光城方面表示，受市場及公司流動性影響，公司 2021 年度竣備項目數量減少，導致營業利潤減少。

值得一提的是，這部分利潤還包括陽光城旗下物業公司陽光智博股權戰略換取萬物雲股份時，產生的25億元非經常性損益。而如果將這部分收益去掉，2021年陽光城歸屬上市公司股東的扣非淨利潤預計虧損73億元~86億元，基本每股收益預計虧損1.15元/股~1.47元/股。

業績預告消息一出，迅速引發廣泛關注。1月29日，深交所發佈對陽光城的關注函表示，結合公司的經營情況、房產所處區域及銷售情況等，説明計提大額減值的主要存貨項目的具體情況，減值計提依據、測算過程，本報告期相比以前年度集中大額計提存貨跌價準備的主要原因、合規性與合理性。

房企打響“自救保衞戰”

對於大部分房地產企業而言，2022年是破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。萬科董事會主席鬱亮直言：“要麼死、要麼活，沒有中間地帶”。

“活下去”的大背景下，不少房企都在積極自救。2月14日，碧桂園服務發佈有關收購中梁百悦智佳服務有限公司的自願公告。此次收購完成後，中梁百悦智佳將成為碧桂園服務的全資附屬公司，其業績、資產和負債將在碧桂園服務賬目內綜合入賬。

在業內人士看來，此次中梁控股之所以選擇出售物業資產回籠資金，增強資金流動性，主要是因其地產板塊受到影響。“不減輕身上的包袱與累贅，的確很難渡過難關。”

除了變賣資產自救，行業大環境下，積極調整組織架構成為房企的一致選擇。

2月10日，融創中國公佈調整組織架構，由原來的七大區域調為九大區域。新成立西北區域，管理陝西、山西、甘肅、寧夏四省；原西南區域拆分為成渝區域、雲貴區域，分別管理四川及重慶、雲南及貴州。

2月8日，建業集團發佈公告宣佈從五級管理調整為三級管理，取消業務集團和大區兩級。而春節剛過，中南建設旗下中南置地迎來了一次人員架構調整。原中南置地副總裁、西鄭區域總裁韓傑升任中南置地總裁，而陳昱含將不再兼任中南置地總裁，僅兼任中南置地董事長，將專職負責上市公司的經營管理。此外，萬達也開始收縮戰略佈局，將原來的東區、西區、南區和北區四大區域，整合為南區和北區兩大區域。

值得注意的是，與收縮戰線、變賣資產等方式相比，房企更目前迫切需要找到新的增量資金機會。一如花樣年董事長潘軍在萬字書中所言：“因為集團現在回血的機能沒有了，融資的機能也沒有，只能靠變賣點資產，這其實是杯水車薪的。”

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