預售資金監管政策糾偏，房企償債壓力未減

（文/張志峯 編輯/馬友友）近日，房地產項目併購融資落地、商品房預售資金監督管理政策糾偏等利好消息不斷，束縛房企流動性壓力的“緊箍咒”似乎正在逐一鬆綁。

然而，企業裁員、賣子、違約、停工、股債雙殺等危局依舊接連發生，房企償債壓力並未有所好轉，行業至暗時刻仍在繼續。

政策放鬆力度有限

首先是併購融資方面，在浦發銀行1月21日宣告建檔發行全國首單房地產項目併購主題債券50億元之後不久，廣發銀行也宣佈跟進，同樣計劃發行50億元併購主題債券。

2月15日，平安銀行接力。消息稱，該行已於年初向央行報送2022年金融債券發行額度申請，將在核定額度內，於近期啓動首期50億元房地產併購主題債券的發行工作，募集資金專項用於房地產項目併購貸款投放。

平安銀行表示，該債券將重點支持優質房地產企業兼併收購出險和困難大型房地產企業的優質項目，有效支持房地產企業通過併購防範債務風險及推動行業結構優化。

房企方面，自去年年末至今，已有招商蛇口、建發地產、華僑城、華潤置地、華潤萬象生活等多家國資房企成功發行併購債，用於併購出險企業的優質項目。

如華潤萬象生活，在成功獲取30億元併購融資額度前幾日，就已經就禹洲集團和中南集團兩大房企旗下物業管理公司簽訂收併購協議。

而繼併購債不計入三道紅線糾偏政策出台之後，被業內認為給民營房企現金流造成壓力最大的預售資金監督制度近來也加入糾偏行列。

多家媒體報道稱，全國性商品房預售資金監督管理辦法已於近日出台，辦法明確了預售資金監管的基本標準。

消息稱，新制定出台的管理辦法明確，預售資金監管額度為“重點額度管理”，“由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬户內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。”

這一辦法與1994年發佈的《城市商品房預售管理辦法》中相關規定最大不同之處在於，明確對預售資金規定進行全國統一，進而有利於規範預售資金使用。

有分析人士認為，過去在房企出險之後，部分地方政府對於預售資金存在過度監管的問題，甚至出現資金零撥付情況。新標準接近現有監管規則下限，有望緩解此前監管基數和比例過高、提取節奏不合理等問題，能夠極大緩解民營房企現金流壓力，並有利於促進房地產行業良性循環。

但也有意見認為：該項管理辦法因城施策，各地具體執行不同，並不會為行業帶來太多資金量釋放，作用有限。

償債高峯即將來臨

那麼，房地產行業的春天來了嗎？

有民營房企人士向觀察者網透露，過去預售金過度監管的問題實際只侷限於出險房企，或北京、上海等強監管地區；與之相對的是，部分地區也經常出現房企挪用預售資金等情況。新規只是在原來基礎上更加強調規範與透明，一進一出之間，對於大多數房企的現金流狀況並未改善。

上述人士認為，房企陷入流動性困局最根本的原因在於過去高週轉、高槓杆的模式，與如今強監管的市場形勢相違背導致的。加之樓市遇冷，購房者預期被扭轉，鉅額到期債務疊加去化難題加速了企業出險。

根據標普信評日前發佈的研究報告，截至2021年6月末，116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅佔合併口徑總計的16%左右。

2022年，116家樣本企業年內國內債券到期金額約2300億元，其中3月和7月是相對到期高峯。如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務重壓將更大。

數據顯示，2022-2025年是房企美元債兑付高峯期，房企海外債到期餘額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，且2022年償債壓力集中於上半年。

因此標普認為，近期政策體現了監管對於維護房地產行業長期健康發展的態度，一定程度上有利於房企再融資能力的恢復，但是否能夠及時緩解行業流動性壓力尚有待觀察。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向觀察者網表示，併購債、保障性租賃住房貸款不計入三道紅線，統一預售資金監管制度等政策意在“糾偏”，利於少數優質房企，加速出險房企被收併購的速度，從長遠上促進行業健康，而非搶救流動性困難房企，因此行業困局短期內難言改善。

黑鐵時代“做少、做小”

事實上也正是如此，在政策糾偏等利好消息傳來的同時，近期關於民營房企出售旗下優質資產、因債務困局而股價大跌的案例依舊不斷。

其中，關注度最高的莫過於30強房企正榮系兩大港股上市平台股價閃崩事件。

2月11日午間，總部位於上海的閩系房企正榮地產與物業管理公司正榮服務股價閃崩，跌幅一度接近90%，後略有回升，當日收盤分別報1.23港元和1.73港元，大跌66.39%和57.7%，市值瞬間蒸發逾百億。

起因是當日有未經證實的消息稱，正榮集團實控人歐宗榮已拋售手中全部美元債，或將躺平；公司將不再按此前計劃贖回美元永續債，有意重組公司債務。

儘管正榮地產及正榮服務事發後已否認上述消息，稱或為機構惡意做空，公司目前營運正常，將照常開展業務，但仍舊難以取信於資本市場。

此後兩個交易日，正榮系股價繼續下跌。截至2月15日收盤，正榮地產報0.88港元，正榮服務報1.31港元。

除了正榮之外，素有“小碧桂園”之稱的中梁控股出售物業公司一事，同樣引發關注。

2月14日，通過聆訊不足兩月的中梁控股旗下物業公司即出售給了碧桂園，將其流動性危機暴露於紙上。中梁也成為繼藍光、當代、禹洲、中南、富力之後，又一家還未吃到“管理紅利”就將物管公司出售的房企。

另外，世茂集團也未能停下“賣子”行動。

消息稱，聞名海內的上海佘山世茂深坑酒店報價22.5億元緊急對外出售。儘管世茂第一時間否認了這一傳聞，但並不否認其仍在“進一步平衡資產持有量，部分持有資產有處置計劃”的事實。

而河南最大地產商建業集團實控人胡葆森在回應裁員和換帥消息時直言，未來建業要“做少、做小”，儘量不要再開闢新的賽道，把過去已經開得大大小小的賽道，能合併的合併，能關閉的關閉。

前幾天萬科董事長鬱亮今年的內部講話在業內刷了屏，行業來到黑鐵時代，縮表是一場生死戰。

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