民營房企能否捱過上半年？

（文/解紅娟 編輯/馬友友）債務展期的意義，是給有流動性危機的房企一口喘氣的機會。

中指研究院數據顯示，2022年，地產行業迎來償債高峯，6589.4億元到期債券中，有53.0%屬於房企海外債；地產美元債的到期高峯在1至7月，約佔全年到期規模的64%。也就是説，房企美元債還債壓力集中於2022年上半年。

有業內人士形容，2022年上半年是個坎，邁過了就是柳暗花明，邁不過就是聽天由命。

2022年2月11日，因為一則“不再按計劃贖回一筆2億美元的永續債，且將對境外債進行重組”的傳言，正榮系股價股債雙殺。儘管正榮發佈公告稱公司經營一切正常，從目前的市場表現來看，仍未挽回投資者信心。

這並非個例。同樣是一則有關美元債違約的傳言，讓新力股價一天內跌幅超87%，市值蒸發123億港元。

隨後不久，新力公告稱，主要因2.5億美元債及最後一期利息技術性違約一事遭遇股價重創。違約一事讓投資者對新力失去信心，將董事長張園林持有的4.1%股權平倉償債後，新力控股停牌至今。

事實上，自2021年6月以來，已出現藍光發展、當代置業、泛海集團、花樣年等房企美元債違約，受此影響，公司股價均出現不同程度的跌幅，有的已經官宣躺平，有的還在自救。

為避免出現實質性違約，部分房企在美元債到期前謀求展期。“這是因為在大部分投資者眼中，展期比實質違約好，起碼還留有心臟復甦的餘地。”有業內人士坦言道。

“投資者別無選擇”

“從美元債來看，是可以採取風險處置前置化的策略，即債務的展期可以發生在債券到期無法還本付息之前，通過交換要約和同意徵求等處理方式來暫時免除房企自身可能產生的違約風險。”58安居客房產研究院分院院長張波坦言，還款壓力只是暫時緩解，由於展期階段一般仍需計息，未來的還款壓力並未減少。

以禹洲為例，1月12日，禹洲計劃對2022年到期的6.00%優先票據和2022年到期的8.625%優先票據開始交換要約。

最後有4.77億美元的美元票據進行了交換，佔交換票據本金總額5.8億美元的82.0%。完成交換後，新票據將按年利率7.8125%計息。

與此同時，禹洲徵求同意另外12支票據交換要約，累計涉及未償還本金約49.16億美元。其中，2022年至2027年，禹洲集團計劃交換要約的到期美元債務分別是2.15億美元、13.29億美元、9.97億美元、8.86億美元、9.32億美元和5.57億元。

在業內人士看來，禹洲之所以能成功完成前兩筆美元票據的展期，主要是因為贈送同意費，願意犧牲利潤換取時間。

具體來看，為了感謝投資者交換要約的支持，禹洲按每1000美元的本金額計算，以現金償還之本金額50美元，現金激勵額10美元，及新票據本金總額950美元。

據知情人士透露，大多數房企不是沒有小錢，只是碰到償債高峯，沒辦法全部還清債務。退一萬步説，若房企將所有資金集中用於還債，勢必會對自身流動性產生影響，所以類似禹洲等房企選擇展期美元債。

和禹洲不同，富力深陷負債旋渦，執行展期美元債計劃的同時選擇折價回購美元債。

12月15日，富力地產發佈公告稱，擬以現金折扣價回購息票率5.75%、於2022年1月13日到期的7.25億美元票據，並計劃尋求該票據展期半年至2022年7月13日償還，就此徵求票據持有人同意。

此外，富力還給投資者提供了A、B兩個要約方案：A方案中，債券持有人可以賣出持有票據，但每1000美元本金金額的票據應付價格為830.0美元，相當於折扣價83%；B方案中，債券持有人可以以原價格賣出票據變現，但只可出售所持票據的50%，剩餘50%需延長至到期日。

數據顯示， 71.69%投資者選擇方案A、24.19%投資者選擇方案B，也就是説，剩下僅4.12%的投資者不同意富力展期美元債。

上海中原地產首席分析師盧文曦直言，現在房企還錢的態度都很好，因為錢總歸是要還的，只是現在眼下還不了，所以要徵求展期。但部分房企協商過程中確實存在脅迫式，“就是你不要催，催得急就暴雷給你看，到時候一拍兩散，誰也討不到好。”

“事實上，房企在決定展期美元債的時候，就沒有將選擇權放在投資者手中。”上述知情人士表示，要不同意展期，要不就血本無歸，投資者別無選擇。但值得注意的是，展期成功後，房企雖得到了資金，但同時也失去了評級信譽。

“躺平”房企會是少數

繼禹洲、富力等房企成功展期美元后，景瑞控股也被傳計劃展期美元債。

2月11日，有市場消息稱，景瑞控股正在考慮一項交換要約，以終止其3月12日到期的1.9億美元、利率為12.75%的債券。目前正在與一位中國財務顧問就潛在報價進行初步談判，具體條款尚未確定。

“從目前開年多家房企傳出債務延期的信息來看，很難説這是否會成為潮流。”業內人士表示，無法準時償還債務，歸根結底在於房企手中沒有足夠的資金，這與負債總額、融資渠道和企業銷售業績有關。

目前，金融政策雖出現邊際放鬆，但得益房企以央企、國企為主，大概率並不能直接給深陷債務壓力的民企帶來現金流。再融資受阻，企業獲得現金流的關鍵還是寄託於房地產銷售數據的改善。

值得一提的是，近日，萬科主席鬱亮在年會上表示，2022年是背水一戰的一年，要麼死、要麼活，沒有中間狀態。為了活下去，不僅要打造“節衣縮食、戰時氛圍”，還要快速解決過去累積下來的包袱、邁入新徵程。

觀察者網瞭解到，2022年1月，萬科實現合同銷售面積210.6萬平方米，合同銷售金額356億元，分別較2021年同期減少47.17%、50.19%。

無獨有偶，2022年1月，招商蛇口實現簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實現簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

“國有房企尚且如此，一些弱資質民營房企的情況則更加不容樂觀。”眾聯智詢副總裁蔣凱表示，從一月份的銷售數據來看，同比都是大幅下滑的，所以銷售端市場信心恢復尚待時日，再融資市場對房企仍然是謹慎狀態，因此僅靠銷售回款應付債務，對房企來説仍有壓力。

在蔣凱看來，2022年是債務集中到期的年份，所以今年企業的內外壓力都很大。這種市場環境下，債務展期也成為不得已的選擇。因為一旦展期原有債務，會引發一系列不良反應，比如評級會下調、再融資困難、市場信用下滑等風險。

張波也認為，在海外債償債高峯期，尋求美元債展期的房企並不會少。“目前積極尋求展期本身也可視為不選擇‘躺平’策略，並將積極採取自救的方式來規避實質性違約。”

當然，單一地展期是無法解決債務問題，房企通過展期的方式只是給自身提供一個更長的時間窗口，因此2022年債務壓力偏大房企依然會採取節約開支、減少土地儲備、資產出售和股權融資等方式來緩解流動性壓力。

“從這個角度上看，房企會加大資產處的置力度，由於環境壓力，今年的資產處置中核心資產的佔比預計也將進一步提升。”張波表示，完全選擇“躺平”的房企依然會是少數，大部分房企的自救動作會進一步加大。

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