綠城晉升京城“頭號玩家”

（文/張玉 編輯/馬媛媛）花費近百億橫掃北京首輪土拍的3幅地塊，綠城一戰成名，晉升成為京城“頭號玩家”。

觀察者網注意到，綠城此次斬獲的地塊均位於五至六環，成交價總計98.4億元。其中，位於朝陽崔各莊地塊和建發位於昌平的一副地塊溢價率均為15%，是本場土拍中溢價率最高的兩幅地塊。

在這場以國企和央企為主的拍地遊戲中，綠城大手筆拿地背後的底氣，源於其在融資端的順利發債。而在成為京城“頭號玩家”的第二天，2月18日，綠城中國發布公告稱，額外發行將於2025年到期的1.5億美元的額外優先票據，利率為4.7%。

連續三年開年重倉北京

“在這輪以央企和國企地產公司為主的土拍中，本來預料是華潤和中海之間的爭奪戰，沒想到綠城橫空殺了出來。”有業內人士戲謔表示。

根據現場媒體報道，此次土拍場面一度十分激烈。2月17日上午競拍的朝陽區崔各莊地塊，先是持續了22輪報價之後，在中海報價觸及價格上限後，又經過32輪競現房銷售面積，最終以綠城報出4.1萬平方米成交。

在2月17日下午的第一場競拍中，在華潤置地率先出價25.4億元之後，2號建發和81號綠城幾乎同時報出27.715億元的價格，觸達土地價格上限。在主持人判定建發觸及限價後，綠城代表不滿，申請要看錄像。爭議持續半小時後，工作人員最終仍確認建發是最高報價者。

在中原地產首席分析師張大偉看來，綠城最近有多筆融資，資金面比較寬鬆。另外，北京是綠城關注的主要區域，“綠城去年在北京也有好幾個項目。”

同策研究院資深分析師肖雲祥向觀察者網表示，從以往綠城的土地儲備來看，北京一直是綠城重倉的城市。此次近百億拿下北京三塊地塊，已經是綠城連續三年在開年就重倉佈局北京。

事實上，綠城在多年前就佈局北京，但僅佈局了少數幾個項目。直到2015年才重返北京拿下地王項目，隨後2017年拿下石景山五里坨地塊。

2020年2月，綠城5天之內斥資144億拿下大興舊宮等三宗地塊。新冠疫情下，在房企回款艱難、銷售遇阻的情況下，綠城大手筆搶地引發關注。一位長期關注土地市場的北京資深地產評論人曾直言：“真瘋了！”

2021年上半年，綠城再斥資77億獲得北京豆各莊等兩地塊。截止2021年上半年，公司在北京的土地儲備246.8萬㎡，在綠城所佈局的一些能級較高的城市中屬較高的。2021年，綠城在北京銷售面積50.9萬㎡。另據克而瑞數據，2021年綠城在北京的銷售額為237億元，位列北京房企排行榜第7位。

“從庫存來看，綠城補倉的緊迫性並不高。而此次在北京斥資百億拿地，首先地塊本身就很優質，獲取土儲有利於業績呈現。此外，當前大多數企業資金較為困難，投資較為謹慎。而資金寬裕者的投資表明了對北京市場回暖的預期，以及在市場競爭中建立先發優勢。”肖雲祥稱。

低息發債“儲糧”

丘吉爾曾説：“永遠不要浪費一次危機。”著名的投資家、企業家霍華德·馬克斯直言，“所有偉大的投資都始於令人不安的環境”。危機意味着一個時代的結束，也同樣在孕育着另一個時代的機會。

對於房地產企業而言，逆週期的投資背後最關鍵的考驗就是房企的資金狀況。敢於逆週期搶地，與綠城近年來在融資端的頻頻舉措不無關係。

綠城表示，今日發行的1.5億美元優先票據將會和公司在2020年10月29日發行、2025年到期的一筆美元優先票據成為同一系列票據。後者本金總額為3億美元，票面利率同樣為4.7%。

“在當前房企融資普遍困難的背景下，綠城能獲得融資實屬不易，也從側面反映出公司的融資能力。”肖雲祥表示。

融資不易，對於大部分房企來講，融資的目的主要是借新還舊。按照綠城方面的規劃，此次額外票據發行所得款項淨額大約為1.46億美元，“公司擬將所得款項淨額用作若干現有債項的再融資”。

而就在不久的2月8日，綠城剛剛贖回了兩筆於2022年可贖回的高級永久資本證券（以下簡稱“永續債”），兩筆永續債合計總金額為5億美元。綠城方面表示，系列一和系列二證券預計將在2022年2月16日營業時間退市生效。

事實上，近年來，綠城正在逐步“戒掉”美元債。在2020年度業績發佈會上，執行董事耿忠強坦言永續債侵蝕了公司利潤並表示，隨着永續債的逐步到期，集團亦不會再做了。據其透露，“2020年境內永續債的利率是6.07%，全年永續債的利率為7.12%，這是我們使用永續債的代價。”

此外，1月3日，據上清所消息，綠城擬發行26億元中期票據。其中不超過5億元用於償還已發行的債務融資工具，不超過10億元置換用於贖回已到期債務融資工具的自有資金，不超過9.5億元用於償還銀行貸款，不超過1.5億元用於項目建設。

1月20日，綠城公告稱，擬發行於2025年到期的4億美元2.30%的增信債券。公司擬將所得款項淨額用於根據發行通函中標題為“作為綠色債券發行的債券”一節所述的綠色金融框架對若干現有債項的再融資。

克而瑞數據顯示，綠城中國2022年1月合計發債總量為51.831億元，位列1月房企發債總量第一位。

對此，標普全球評級表示，公司持續的再融資通道將對業務穩定起到支撐作用，併為其在未來數月應對房地產銷售的艱困前景提供緩衝。

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