正榮：公平對待境內外債務，計劃上半年處置30-40億資產

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）不斷下跌的正榮系股票終於在一場投資者會議後有所回升。

2月23日下午，剛剛披露13筆美元債展期計劃的正榮地產，又召開一場投資者電話會議，以期獲得投資者諒解並通過展期請求。

在被問及目前的資產出售計劃時，正榮地產執行董事兼副董事長劉偉亮表示，目前已經梳理了一批合作項目和投資性物業，其中合作項目主要是與合作方以及國央企進行洽談股權轉讓的事宜，預計上半年可以完成30到40億左右規模的資產盤活處置。

會議結束後，此前山崩後持續下跌的正榮地產及正榮服務股價尾盤拉昇，分別報收0.79港元和1.35港元，上漲8.22%和8%。

銷售受阻+融資受限

在此之前，2月21日晚間，閩系房企正榮地產披露了關於13支債券的展期請求。

公告顯示，5筆交換要約債券中4筆為美元債務，合計剩餘金額為7.98億美元，一筆人民幣債券金額為16億元。

同時，正榮地產另向2024年至2026年到期的8筆債券的債權人提出同意徵求，以尋求作出建議修訂及豁免。

正榮地產董事長黃仙枝介紹稱，全面收緊的監管政策嚴重影響了公司的銷售和回款。2021年下半年以來，銷售額幾乎每個月都在下降。今年1月相比去年同期下跌約30%。雖然公司採取了各種措施減少開支，推進資產處置，然而未能止住經營現金流大幅衰減的趨勢。

與此同時，境內外的融資和再融資逐步停滯。去年四季度公司已無法在公開市場上再融資，部分國有股份銀行，還存在提前抽貸等行為。但另一方面，債務到期和項目交付接踵而來，春節前後支付高峯使流動性壓力進一步加緊，最終導致企業現金流情況急轉直下。

“目前，公司實在沒有辦法如期償還期間到期的債務。”不過，黃仙枝表示，經過新一輪的調整之後，地產行業將會更健康、更有序的發展。

因此，正榮地產希望對2022年內到期的美元債本金進行展期，緩解大量債務到期，解決現金流缺口問題，給予公司一年時間逐步強化經營性現金流。再加上外部環境的逐步回暖，預計公司的現金流能夠得以修復，使債務問題得以妥善解決。

除美元債之外，劉偉亮補充道，公司還將計劃和其他境外債包括ABS和銀行貸款的債權人協商達成類似的展期安排。“給我們一年的時間，讓我們來強化經營和資產處置，回收現金流，同時迎接政策的好轉。”

對於是否“棄外保內”的説法，正榮地產董事會秘書陳堅表示，將在相對公平的原則下平等對待境內和境外債權人。對於其他債務的一些展期安排，公司也整體希望都能夠展期至少一年。但對於一些有底層資產的ABS等其他債務的處理，正榮也會考慮執行方式落地手段的差異。

不過倘若無法達成交換要約，正榮地產只能考慮其他方式，進行整體債務重組。

“延期一年仍有挑戰”

那麼，一年展期時間夠嗎？

正榮地產表示：只能在一年時間內，爭取持續改善生產經營。

劉偉亮指出，春節後資金監管政策已有放鬆跡象，倘若這種情況能持續下去，形成深度的放鬆，能夠很好地幫助到公司穩定2022年整個經營的局面。

在增加現金回籠方面，正榮地產擬從3方面滿足債券的未來兑付。

第一，在途資金的回籠以及受限資金的釋放再投資金。正榮2月有接近120億的應收賬款，受限資金從目前的95%也有望降低。隨着政策的適度放鬆，有可能會釋放一部分補充流動性。

第二，加快銷售和資金回籠。截止到2月初，預計剩餘的權益貨值在1300億以上，基本上分佈在南京、蘇州、福州等核心省會城市。加強二線城市獲得的流動性整體比較可行，未來通過加快銷售資金回籠來保持生產經營以及資金的回籠。

第三，持有物業的出售。目前正榮考慮進一步出售來回籠之間，緩解整個流動性的壓力。

對於具體的出售資產計劃，劉偉亮表示，這些項目主要在一二線和強三線，整體資產流動性比較好。目前已經梳理了一批合作項目和投資性物業。

其中，合作項目主要是與合作方以及國央企進行洽談股權轉讓事宜，預計上半年可以完成30到40億左右規模的資產盤活處置。

其次，持有型物業的資產總值接近100億元，扣除掉當前20億融資和再投入的30億，按照公允價值計算的淨價值約40到50億左右。

不過，正榮地產執行董事兼CFO陳偉健同時直言，目前公司在項目層面沉澱的資金比較大，尤其是多方的監管還沒有放鬆。再銷售額無法快速改善，融資也沒有辦法有效開放的情況下，延期到2023年還款對公司來説還是一個挑戰。

公司目前是要保交付，通過快速銷售，有效改善流動性。在減少負債規模的前提下，推進部分項目的轉讓，爭取在2023年到期之前改善整個流動性緊張的局面。

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