上海首批集中供地850億起，20多宗低總價地塊利於房企補倉

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2月23日，上海2022年首批次集中供應地塊終於亮相。

值得一提的是，在經歷了去年3次“試點”以後，今年上海首批集中土拍就加大了供給力度，共推出40宗涉宅用地，總出讓面積約215.66萬方，總起拍價超850億元。

要知道，去年全年3次土地供應，上海一共才出讓了78宗涉宅地塊。

低總價刺激房企積極性

總體而言，首先，本次供地名單地域分佈相對均勻。

其中，新房市場最熱門的臨港板塊供應量也最大，共有8宗，其次為青浦、松江、寶山三個新房需求大户，供應量分別為5宗、5宗、4宗，而浦東、閔行、嘉定、奉賢均為3宗、普陀與金山為2宗、楊浦和徐匯1宗。

上海中原地產資深分析師盧文曦向觀察者網表示，此次供地的區域分佈總體上以平衡市場供求關係為前提，投放精準。例如臨港基於特殊政策，新房開盤幾乎都被人才“包圓”，增加土地投放有助於穩定市場預期和供求平衡。

其次，低總價地塊較多，溢價上限仍在10%左右，對於中小房企相對友好。

數據顯示，本次供地最高限價不到20億的有21幅，超過總數50%。

分析人士指出，上海土地是“香餑餑”，但一次拍地成本高，除了保證金外所有拍地資金都是自有資金。或許考慮到今年還有很多房企面臨債務壓力，因此這批土地有不少低總價的小地塊，這對調動中小房企積極性相當有益。

最後，在拍地規則方面變化不大，僅有小幅微調優化。

公告顯示，此次土拍仍採用上海土拍標誌性的“一次性書面報價規則”，即在報價時限內，一旦有競買人報價相同，將觸發系統新增一個大於中止價且不大於一次書面最高報價的任一萬位整數“隨機值”。

“隨機值”觸發後，一次書面報價時間重新計時10分鐘，所有已提交報價的競買人均可修改其報價，直至無重複報價。

不同的是，此前若有相同報價，僅相同報價者可修改價格，現在則為重新計時，所有人均可修改價格，整體更趨公平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網表示，集中土拍的本意是穩地價，促進土地市場平穩健康發展。以此作為引導，上海今年積極供地、積極推盤的導向不變，繼續改善新房供求關係。同時，五大新城成為供地重點，此類地塊相對區位優勢較好，成長性也很高，預計房企拿地積極性也會明顯提升。

3宗核心區域地塊引關注

單個地塊來看，最具看點的莫過於3宗內環宅地，畢竟隨着城市發展及存量房時代到來，內環新房資源越來越稀缺。按照以往經驗，一旦入市必然倒掛嚴重，從而引發“社保鉅子”哄搶。

3宗內環地塊分別為徐彙區斜土街道地塊、楊浦區平涼社區地塊以及普陀區中山北社區地塊，起始樓面價分別為78751元/㎡、73000元/㎡、64581元/㎡，也是此次集中出讓地塊樓面價前三甲。

而根據公告披露的房地聯動價，這三宗地塊也是未來該批新房價格的“天花板”，其中徐彙區斜土街道地塊房地聯動價高達13.1萬元/㎡，楊浦區平涼社區地塊入市價為12.39萬元/㎡，普陀區中山北社區地塊為10.52萬元/㎡。

從總價來看，最高的則是普陀區長風社區地塊，該地塊東至中江路、西至規劃公共綠地、南至同普路、北至金沙江路，為辦公樓與居住用地混合用地，總面積7.2萬平方米，容積率3.7，起拍價達到63.7億元。

令人驚訝的是，該地塊起始樓面價僅28382元/㎡，但房地聯動價卻高達9.8萬元/㎡，堪稱所有地塊中毛利率最高的地塊。

對此，盧文曦指出，樓面價過低是受到辦公樓部分平攤影響，“真正值錢的是住宅部分，商業、公寓等部分低價本來就低，而限價10萬/平只是針對住宅部分，這部分樓面價起碼應在6萬/平以上”。

此外，在去年10月，上海2021第二批集中土拍時，有7宗在開拍前突然宣佈中止出讓。

其中，有一宗為寶山區寶山新城楊行YH-B-1單元12-02、13-02地塊，赫然出現在今年的首批出讓名單中，只是其中的13-02地塊被拆分出去。

資料顯示，重新上架的寶山區寶山新城楊行YH-B-1單元12-02地塊為商業、住宅用地，出讓面積2.52萬平方米，容積率2，起始價9.68億元，房地聯動價49300元/㎡。

值得注意的是，調整後的聯動價同比去年出讓計劃的49000元/㎡，微漲300元/㎡。

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