為高價地買單，招商蛇口計提減值準備43.72億元

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）近年來不斷刷新當地樓面價的招商蛇口，不得不開始為高溢價地塊買單。

2月23日晚間，招商蛇口發佈業績快報，2021年公司營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%；利潤總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬於上市公司股東的淨利潤103.72億元，同比減少15.35%。

增收卻不增利，招商蛇口將主要原因歸結於市場下行導致的毛利率下行和高達43.72億元的計提減值。

招商蛇口表示，公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據減值測試結果，對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，較2020年同期的31.01億元同比增加40.99%。

受計提減值影響，減少公司2021年度歸屬於上市公司股東的淨利潤34.56億元。

事實上，招商蛇口並不是第一次為地王項目買單。受高價地計提影響，2015年至2020年，招商蛇口歸屬股東淨利潤分別為17.95億元、38.3億元、34.66億元、71.17億元、48.98億元、9.13億元，從2018年達到峯值後大幅下滑。

犧牲利潤也要衝規模

2021年年初，在招商蛇口重新躋身地產前十強的年度業績發佈會上，董事總經理蔣鐵峯表示，招商蛇口想要在行業內佔有一定的江湖地位，必須要實現有質量的增長，因而定下了全年3300億元的簽約銷售目標。

這是什麼概念？彼時行業排名第八的世茂集團，計劃同期實現3300億元銷售額；因高出招商蛇口約70億元銷售額排名第九的華潤置地，2021年既定銷售目標為3150億元；排名在招商蛇口之下的龍湖、新城控股分別計劃全年銷售3100億元、2600億元。

換句話説，只要完成了3300億元的銷售額，招商蛇口就基本坐穩了房企前十的位置。

一年時間過去，招商蛇口全年累計實現簽約銷售面積1464.47萬平方米，累計實現簽約銷售金額3268.34億元，完成年度目標的99.04%，失約目標。不過，由於僅和預期值相差0.99億元，招商蛇口的排名從第十位上升至第七位。

同樣因為太過於看重規模，招商蛇口在擴張過程中不顧成本、高價拿地，是業內知名的地王收割機，這些高價地在限價的市場行情下，成為拉低毛利率的根本原因。

以上海舉例，2020年7月，招商蛇口以44.04億元競得上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊，樓面價約8.1萬元/平方米，2021年年底入市時預證均價12.25萬/平方米，僅就拿地成本計算，招商外灘璽每賣出一平方米建築面積，招商蛇口就可實現4.15萬的毛利。

半年後，熱衷於拿地王的招商蛇口在附近又拿了一塊地——上海虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊，總價56.66億元，成交樓面價卻較此前高出1.16萬元/平方米至9.26萬元/平方米，並一舉榮登上海虹口單價地王。

“賺還是賺的，只是沒有招商外灘璽賺得多。”有業內人士向觀察者網表示，由於兩地塊相距不遠，預證均價也不會有很大的出入。這意味着，拿下上海虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊，將拉低招商蛇口該區域的毛利率水平。

相較於上海虹口地塊的盈利空間，招商蛇口在杭州2021年首輪集中供地上可以説是賠本賺吆喝。

杭州首輪集中供地上，招商蛇口以“上限價格49.31億元+競配自持面積比例16%”競得兩宗地塊，其中，蕭山城區市北單元XSCQ1308-R2-08地塊，樓面價分別為25944元/平方米，溢價率29.72%。

規劃文件顯示，蕭山城區市北單元XSCQ1308-R2-08地塊規劃為限價地塊，拿地精裝限價37500元/平方米；毛坯銷售均價不高於34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於37400元/平方米。

“從該地塊樓面價和銷售限價來看，房企後續利潤空間的確有限，需要非常強大的成本管控能力。”58安居客房產研究院分院院長張波説道。

中信證券也對招商蛇口的新增項目盈利能力表示懷疑。中信證券表示，招商蛇口在歷史上憑藉蛇口等片區優質土地資源，整售了一些歷史開發成本低，售價較高的項目，實現了階段性的高業績兑現。2021年之後，公司整售項目告一段落，而市場化開發的新增項目盈利能力較為有限。

計提減值準備43.72億元

“2017年公司聯合拿了不少地，也拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉週期，從而計提了存貨跌價，未來是否還有計提減值，主要看市場變化。”提及有關高價地在限價期間入市的影響，招商蛇口財務總監黃均隆曾在2020年業績會上解釋道。

儘管早就意識到了高價地對利潤的侵蝕，招商蛇口仍未放緩拿地步伐。2021年1月初，招商蛇口與18家房企激戰3小時、叫價277輪，最終以15.62億元成交價、132.1%溢價率拿下徐州2021-51號惠民小區東側B地塊。

2021年1月18日，招商蛇口以“上限價格+競配自持面積比例16%”在杭州奪得2宗住宅地塊，拿地金額合計約49.31億元；2月4日，以21.21億元拿下的大城(2021)-1號地溢價率44%，樓面價達到10086元/平方米，推動體育新城樓面價破萬；3月31日，以總價29.5億拿下鹽城城西地塊，最終成交樓面價11190元/平方米，溢價率80%，刷新此前鹽城地王總價。

隨後在多城的集中供地中，招商蛇口頻頻出手，導致其踩中“拿地銷售比不超過40%”的紅線。

中指研究院數據顯示，2021 年招商蛇口權益拿地金額853億元、權益銷售額約2043億元，拿地銷售比為 41.75%，超過規定值1.75個百分點，同時也較2021年50家代表企業拿地銷售比均值高出17.75 個百分點。

不斷增多的土地庫存和成交冷淡的住宅市場形成鮮明的對比。數據顯示，2022年1月，招商蛇口實現簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實現簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

和2020年一樣，招商蛇口2021年也有不少地王項目入市銷售。

其中，武漢礄口招商國著上宸，是招商蛇口2020年5月以58.87億元斬獲的武漢礄口區單價地王；徐州銅山招商萬科山水間，是其在2020年6月以總價24.11億元拿下銅山地王；招商武漢城建未來中心，是在2020年12月以57.44億元競得的經開區總價地王。

換句話説，這些在2021年進入結轉週期的高價地，很大可能也被招商蛇口計提存貨跌價準備。

招商蛇口表示，2021年對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，其中，信用損失準備9.81億元，存貨跌價準備17.19億元，投資性房地產減值準備7.79億元，長期股權投資減值準備8.93億元。

平安證券研報稱，若樓市去化壓力延續，導致銷售以價換量，將導致招商蛇口結算毛利率進一步下行，前期高價地也同樣面臨減值風險。

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