併購貸融資近750億元，出險房企有救了？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）國企、央企正在為收購出險房企的地產項目儲備子彈。

2021年12月，人民銀行和銀保監會聯合印發有關文件，鼓勵銀行穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，且對於兼併收購出險和困難房地產企業的項目併購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理。

一石激起千層浪，多家銀行順應政策推出房地產併購融資計劃。據觀察者網不完全統計，2022年至今，房地產市場正在推進或落地的併購貸融資額度總額約為744億元，其中，併購類票據發行64億元，併購業務的銀行授信額度580億元，收購不良資產債券發行100億元。

從發行主體來看，國企、央企佔有絕對比重，如招商蛇口、廈門建發集團、華潤置地、華潤萬象生活、大悦城、五礦地產等都有發佈相應的併購貸融資計劃。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，房地產開發行業本身就處於集中度不斷提升的階段，併購融資就相當於“加了把柴火”，對行業集中度提升將起到加速作用，同時還有利於行業的優勝劣汰。

值得一提的是，雖然併購貸融資額度不斷上漲，但業內對出險房地產收併購項目進展依舊保持謹慎樂觀態度。

在張波看來，一方面，被收購項目本身的債務問題可能較為複雜，收購本身可能伴隨着一定的不確定性風險；另一方面則是由於對項目未來預期不同，導致收購條件雙方難以達成一致。

央國企、銀行、AMC入場

招商蛇口是第一個吃螃蟹的人。

1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票據（併購）30億元完成註冊，因規劃其中12.9億元用於收購住宅項目公司股權，成為2022年首筆成功發行的行業內併購類票據。

國企廈門建發緊跟其後，在1月下旬發行了2022年度第一期中期票據。資料顯示，該票據註冊額度為34億元，該期基礎發行金額為5億元，該期發行金額上限為10億元，擬安排4.6億元用於併購2個標的項目公司股權。

雖然兩家房企的中期票據都有併購用途，但真正用於收併購的比重不到一半，更多則用於償還貸款和項目建設。其中，招商蛇口規劃17.1億元用於償還銀行貸款，佔比57%；廈門建發規劃4.6 億元用於項目建設、0.8 億元用於償還到期債務融資工具，合計佔比54%。

“中票的用途一般是借新還舊，房企會根據未來償還額度發行新額度。”眾聯智詢副總裁蔣凱表示，房企收併購需要的資金較大，分幾期發行的中期票據並不是最好的選擇。

大部分房企選擇和銀行合作，啓動房地產項目併購融資支持計劃。

1月25日，華潤置地官方微信發佈推文稱，華潤置地及所屬萬象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《併購融資戰略合作協議》，各方將就併購融資建立深度合作伙伴關係，招商銀行將全力支持華潤置地、華潤萬象生活併購業務發展。

根據合作協議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元併購融資額度，專用於華潤置地和華潤萬象生活併購業務，業務品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化、以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品。

同樣對逆週期收併購報以期待的還有大悦城、五礦地產。2月18日，大悦城控股與浦發銀行就地產併購融資展開合作，浦發銀行為大悦城控股提供的併購融資額度為100億元；2月25日，瑞安與上海浦東發展銀行簽署了房地產併購融資及ESG可持續發展融資人民幣100億元合作備忘錄。

值得一提的是，銀行對房企的授信額度和實際可貸款數額之間有着很大差別，一般是無法用足額度的，所以在2021年出現有很多房企有授信額度卻借不到款的現象。

擅長處置不良資產的資產管理公司（AMC）也在加速進場。2月下旬，中國東方資產管理股份有限公司在全國銀行間債券市場公開發行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批，用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置，開展房地產行業不良資產紓困及房地產金融風險化解工作。

“不斷上漲的收併購融資，確實有利於部分暴雷企業走出低谷，但實際交易上看，真正下場收購的房企並沒有想象中那麼多。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，市場未探底，央國企很難直接收購。

收併購博弈仍在繼續

“錢的落位尚待時日。”眾聯智詢副總裁蔣凱表示，目前各家銀行只給了授信額度，也就是説給了路條，但不是實際資金。

蔣凱向觀察者網解釋，銀行貸款必須要有實際用途，要穿透監管，收併購貸款也不例外。在實操層面上，房企想要獲得銀行併購融資要經過銀行風控系統，銀行會對現成的收併購項目進行考察，再決定是否發放和發放額度。

“事實上，目前銀行風控對地產項目還是謹慎態度。”業內人士表示，這點從銀行授信額度給予對象全是央國企不難看出。此外，民企瑞安房地產雖然與銀行簽署了合作備忘錄，“但不具備法律意義，不是協議也不是合同，就和改天一起吃飯是一個意思”。

退一萬步説，即使房企拿到了錢，也並不意味房企會將併購融資金額投向出險房企。比如拿到首筆併購融資金額的招商蛇口，將資金用於收購同為央國企的上海地產的舊改項目，而不是出險房企。

這主要與收購雙方的博弈有關。“收購方想以較高的折價收購資產，尤其是優質資產，而出險房企很難接受大幅折價的條件。因為出險房企仍然想以盤活項目進行自救，賤賣資產恐怕會面臨較大的虧損，甚至資不抵債。”同策研究院研究總監宋紅衞説道。

不掙錢的買賣，誰都不想做，從而導致收併購陷入僵局。另一方面，即使雙方合作意願強烈，盡調所需的時間週期也不短。

從實際操作來看，一般併購的整個資產包而非單個項目，資產包裏面內容比較多，且各種關係比較複雜，比如質押情況、出資情況甚至還有查封情況，涉及到地方政府、債權方、債務方等多方利益，整體推動節奏較慢。

“算上資金沉澱成本、時間週期，還不如到一二線市場土拍去撿漏，”蔣凱表示，“沒有民營房企搶地，一手難道不比二手香嗎？”

當然，和出險房企的合作也不是沒有，主要集中於收購雙方過去合作開發的地產項目層面。

以五礦地產為例，2020年，五礦地產入股負責開發恒大南沙童世界的廣州南沙區恆睿文化旅遊發展有限公司，恒大童世界持股51%，五礦地產持股49%。恒大爆雷後，與五礦地產同出一脈的五礦國際信託走入台前，於2022年1月代替五礦地產收購恒大所持該公司的所有股份，藉此來保證該項目的正常運轉。

按照同樣的邏輯，五礦國際信託前後從恒大地產方面收購了昆明恆拓置業有限公司、佛山市順德區盈沁房地產開發有限公司的全部股權。但不可否認的是，恒大大部分項目的收併購還停留在洽談層面。

值得一提的是，雖然針對出險房企的承債式收購不計入“三條紅線”，但依舊會增加企業的負債規模。

宋紅衞表示，目前收併購融資相當於企業的表外融資，同樣會增加房企的償債壓力，此前也有三道紅線全部達標的企業出現資金鍊斷裂的情況。在這樣的背景下，企業會收縮投資規模，併購仍然屬於擴張的舉措，因此併購的目標主體也集中在核心城市的核心項目，不會大面積鋪開。

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