2022兩會 | 房天下莫天全：探索房地產行業的新發展模式
日前，全國政協委員、房天下創始人莫天全在2022年兩會期間提交了六份提案，其中包括探索房地產行業新模式、推進房地產業良性循環和健康發展、打造西南國際通道一流營商環境、保護海外華僑和留學生羣體合法權益、加速推進國家新能源產業發展、提高廣西等少數民族地區政府債券使用效率等多個方面。
一、關於房地產行業“新的發展模式”的建議
2021年12月，中央經濟工作會議在部署2022年經濟工作中，明確提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式”。
1.舊發展模式帶來的主要問題
在房地產市場快速增長的年份，房企普遍採取“高負債、高槓杆、高週轉”模式，迅速擴大市場份額。但這種發展模式導致房地產行業出現了以下三個主要問題：
第一，在高負債、高槓杆、高週轉模式下，房地產與金融系統過度結合，從企業端來看，一旦企業資金回籠受阻疊加融資受限，企業償債壓力將明顯增大，從而影響金融系統的穩定性。
第二，在規模擴張訴求下，企業拿地積極性高，土地競價模式導致地價迅速上漲，進而推動房價上漲，而房價的上漲預期進一步強化了住房的投資屬性，居民端投資投機需求增加又加劇了房價上漲動力，高房價成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。
第三，以往高週轉、粗放式的開發模式積累了許多風險隱患，如住房品質差、小區的配套設施不完善等，嚴重影響着居民的生活質量。
但隨着我國總人口增速放緩以及城鎮化水平不斷提高，住房總需求空間逐漸縮小，房企傳統的發展模式已不再適用。
2.探索新發展模式的建議
針對當前房地產行業面臨的主要問題，探索新的發展模式勢在必行，建議如下：
（1）堅持市場體系和保障體系並行發展，建立人-房-地聯動機制
在商品住宅市場之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，發揮保障性住房的保障效果。但需要關注的是，保障性住房的建設應適度，加大人口流入量大的城市的建設力度，控制中小城市保障房建設量。
另外，綜合考慮人口流動規模及產業經濟發展需要，合理配置區域及城市間新增建設用地指標，未來需要在中心城市建設用地指標上做加法，在中小城市建設用地指標上做減法，促進大中小城市協調發展。
（2）堅持租購併舉，保障租房羣體享有公共服務的權利
推動住房模式由“購”向“租購併舉”轉變。大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。當前人口流入量大、新市民和新青年人數多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對這部分城市加大租賃住房建設。保障性租賃住房有利於解決新市民的住房問題，公租房保障低收入羣體的住房需求。同時，要推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房羣體的後顧之憂。
但需要注意的是，保障體系並不能取代商品化住宅，“購”仍將在一定時期內佔據主導，高品質的商品房需求亦要得到支持，滿足不同人羣的居住需求。
（3）堅持盤活存量，健全配套服務
推動城市更新，提高老舊小區的居住品質、提高產業用地的集約化利用率。一方面，2000年以前建設的老舊小區整體功能及配套欠缺，居民居住品質受到較大制約，老舊小區亟待升級改造，如加裝電梯、增加適老適幼化設施等。另一方面，閒置商業、辦公等物業亦有待進一步盤活利用，支持商改住、商改租等，提高土地資源集約化利用的同時，也可以滿足租賃住房需求。
發展房地產相關服務產業，如物業管理服務。伴隨着人民日益增長的美好生活需要，住房服務需求、文化娛樂需求等不斷增長，其中物業管理服務成為存量服務中必不可少的環節。
伴隨着行業進入新的發展階段，房地產企業在做好開發業務的同時也需要沿着住房服務鏈條進行轉型升級。一方面，原有開發業務要實現有質量的發展，提高運營效率；另一方面，在代建、物業和租賃等服務領域，向服務商轉型或是房企發展必然趨勢。但由於過去發展中的確已積累了一定風險，因此房企在轉變過程中需要把握好節奏，避免急轉彎。
二、關於推進房地產業良性循環和健康發展的建議
2021年以來到2022年一季度，中國房地產市場經歷了從2021年上半年熱度較高到下半年深度調整的轉變，9月底以來，中央及各部委首次提出“兩個維護”並連續釋放維穩信號。年底，中央經濟工作會議強調，明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導；支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。2022年一季度，行業信心尚未出現明顯改觀，購房者置業情緒不高，企業資金壓力影響下投資積極性偏弱，金融機構投資謹慎，房地產上下游資金鍊尚未暢通，房地產行業良性循環仍面臨較多阻礙，不利於經濟的穩定發展。建議如下：
1.進一步加大對剛需和改善需求的信貸支持力度，促進需求恢復，穩定市場預期
建議進一步貫徹落實中央經濟工作會議中提到的“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，加大對剛需和改善人羣的信貸支持力度。儘管近期按揭額度提升、放款時間縮短、貸款利率下行等政策均對合理住房需求的正常釋放帶來支撐，但整體效果尚不明顯。相比而言，降低首付比例對需求端的影響更為直接，既包括對首套房/二套房首付比例的直接調節，也包括對部分城市二套住房的認定標準的間接調節。建議地方因城施策降首付，在堅持“房住不炒”定位下，促進居民合理住房需求的積極釋放。
此外，中央可結合人口政策，研究調整二孩、三孩家庭的住房信貸政策，針對不同家庭設定差異化首付比例，根據生孩數量適度調整；地方可結合人才政策，除給予住房補貼外，在人才住房信貸政策方面做出調整，如給予高層次人才專項貸款支持、降低人才購房的首付比例等。
2.進一步加大對房地產開發企業的資金支持力度，暢通上下游產業資金鍊，穩定企業信心
第一，建議在加大對國央企融資支持力度的同時，強化對優質民企的資金支持。今年以來，企業融資端略有改善，但發債企業多以央企、國企為主，而除少數國央企外，國企運營效率普遍低於民企、開發建設能力偏弱，民企仍是行業重要參與者，因此政策需對更多民營企業的合理資金需求予以適當支持，如鼓勵民企償還海外債並對民企國內債進行適度展期等，幫助企業恢復信用，穩定企業預期。
第二，建議地方靈活制定監管規則，維護購房者權益、穩定市場預期的同時，提高企業資金使用效率，保障上下游供應商合法權益，穩定市場信心，暢通上下游資金鍊。在“保交樓”監管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策、“一樓一策”，合理釋放預售資金。
3.進一步深化土地供給側改革，持續優化集中供地，促進行業長期健康發展
2021年下半年，土地市場明顯降温，這與參拍門檻提高、地塊條件嚴苛、初始地價攀升等因素密切相關。重點城市一年三次集中供地對企業短期資金實力及地塊研判能力要求較高，企業資金壓力下，拿地意願和能力均下降。熱點城市住宅用地成交規模下滑，部分地塊被地方城投公司獲得，短期影響商品住宅的供應量，中長期或將在一定程度上對行業平穩健康發展產生影響。因此，建議適度增加重點城市集中供地次數，因城施策優化土拍規則，繼續堅持由“降地價”向“降實際地價”轉變，並適當降低企業拿地門檻，激發企業拿地意願，以點帶面提升市場信心。
三、關於打造我國西南國際通道一流營商環境的建議
我國西南國際通道，連接東南亞，是RCEP重要的地緣環節。其中，廣西的地理位置至關重要，廣西的營商環境，特別是中國（廣西）自由貿易試驗區（以下稱廣西自貿試驗區）的營商環境顯得特別突出。廣西自貿試驗區建設是中央交給廣西的戰略任務，是實現習近平總書記賦予廣西“三大定位”新使命的重要支撐，是培育廣西經濟增長新動能的重要引擎。國務院印發的《中國（廣西）自由貿易試驗區總體方案》（以下稱總體方案）明確提出，“要打造國際一流營商環境”。
1.自貿試驗區營商環境已經取得了不錯的成績
掛牌兩年來，廣西自貿試驗區深入貫徹習近平總書記關於“把自貿試驗區建設成為新時代改革開放的新高地和一定要把廣西自貿試驗區建設好”的重要指示精神，在自治區黨委、政府領導下，堅持大膽試、大膽闖、自主改，充分發揮民族區域自治制度優勢，在營商環境的優化中取得了階段性成效。
截至2021年8月，《總體方案》中賦予的120項改革試點任務實施率超過95%；出台《中國（廣西）自貿試驗區條例》，成為同批新設自貿試驗區中首個出台地方性法規的省區；形成首批44項制度創新成果在全區複製推廣，其中13項為全國首創；首創鐵路集裝箱與海運集裝箱互認機制，形成全程國際多式聯運模式；率先在全國沿邊啓用全信息化智能通關，實現一站式“秒通關”，成為全國邊境陸路口岸首創經驗。
2.存在亟待提升的企業服務難題
截至2021年8月，廣西自貿試驗區累計入駐企業超過4萬家，是自貿試驗區設立前的11倍，企業活躍度保持在95%以上。隨着入區企業增加，產業生態日益複雜，而對企業服務水平沒能做到與時俱進,目前尚存在需要提升改進的服務難題。此外，RCEP生效下，廣西自貿試驗區未來必將將進一步深化與東盟等成員國之間的貿易往來，營商環境亦需持續優化升級。
（一）信息數據的開放共享程度有待提高
數據的互通共享是提高企業服務水平的重要手段，實現跨領域、跨產業的信息共享、實現“一網通辦”等是適應現代服務方式的重要抓手。目前信息數據共享程度不高的情況主要表現為：（1）政務服務的“電子印章”未真正實現全區互認；（2）“跨省通辦”事項不足，涉及領域少；（3）“一業一證”推廣速度慢。
（二）入區企業服務水平滯後
招商引資和產業發展是經濟發展基礎，但安商穩商是營商環境優化提升的主旋律。目前對入區企業服務水平不高的表現有：（1）企業溝通渠道不通暢，解決問題進度慢；（2）對企業主動服務意識不足，少深入溝通。
3.解決建議
（一）夯實主管部門責任，充分實現區內信息數據的互聯互通。以加快推進廣西政務服務一體化平台網站建設等為契機，實現數據的跨部門互通，落實政務服務的各項指標。
（二）強化企業服務意識，從落實承諾兑現入手，深入企業對接，梳理企業服務中的問題難點。從建立快捷的溝通機制，形成通暢的反饋渠道開始，不斷創新企業服務模式，提高入區企業的滿意度和獲得感，做好“後招商服務”工作。
（三）藉助RCEP生效的契機，做好RCEP相關諮詢和培訓等服務工作，助力企業有效挖掘和對接東盟成員國的市場需求，化解貿易壁壘，深化國際化合作；精準出台促外貿穩增長的惠企措施，鼓勵民營企業積極拓展東盟市場。
四、關於保護海外華僑和留學生羣體合法權益的建議
全球正面臨百年變局，海外華僑和留學生等羣體是我國的寶貴財富，是維護國家主權、安全、發展利益及促進中外友好和文化交流的重要力量，始終同國家民族前途命運緊密聯繫在一起，在不同歷史時期為中國的革命、建設、改革做出了重要貢獻。但當前海外疫情仍不樂觀，國際局勢持續動盪，海外華僑和留學生的人身安全、財產安全、及其他合法權益等均受到了不同程度影響。
祖國永遠是海外公民的堅強後盾，執政為民更是我國政府的宗旨，進一步加強保護海外華僑和留學生合法權益意義深遠，有助於鞏固發展愛國統一戰線，加強中外交流合作，提高對外開放水平，加快推進國內國外雙循環建立。
1.海外華僑和留學生合法權益受到影響
我國海外公民羣體規模龐大。據不完全統計，截至2019年年底，海外中資企業5萬多家，留學人員約140萬，勞務人員約66萬，華僑600多萬，疫情反覆和局勢動盪之下，海外中國公民的各項合法權益均受到不同程度的影響。
人身安全方面，部分國家存在的種族歧視，特別時針對華人和亞洲人的歧視，加上疫情的持續，對海外華僑和留學生羣體的生命安全和身體健康帶來威脅。同樣存在的是海外華僑和留學人員財產安全的保障問題，多國歧視性的政策和臨時規則，加上部分國家社會矛盾凸顯，治安環境惡化，侵害海外華僑和留學生羣體財產安全的不法活動增多，造成經濟損失甚至人員傷亡。
合法居住權及就業權方面，疫情下各國採取的出入境管控措施打亂了海外華僑和留學生羣體原有的工作、學習和生活安排，不少人面臨租房困難、簽證過期、失去合法居留身份等風險。同時，經濟衰退下企業開啓裁員，海外國家普遍失業率上行，海外華僑和留學生羣體的就業環境亦受到影響。
2.關於保護海外華僑和留學生羣體合法權益的建議
（1）國家有關部門，外交、僑務、統戰等部門，就公民生命財產安全受威脅事件積極交涉，提供法律援助
及時聯繫當事人，通過多種渠道通報公民生命和財產安全受威脅事件，提供專業性法律建議並積極進行交涉，懲辦肇事者，依法保護海外華僑和留學生羣體的財產安全和合法權益。
（2）駐外使領館持續提供疫情防護指導和協助救治
通過官網、微信公眾號和短視頻等多種渠道及時發佈當地疫情信息，提出詳細的防疫建議、定點醫院、就醫指南等。
搭建和推薦線上醫療問診平台，邀請專家通過座談會、視頻直播等形式為海外公民進行防疫指導，並建立疫情監測和報告制度。
設立專門機構，建立當地信息平台，收集、歸納和處理需要幫助的海外華僑和留學生羣體的相關信息，及時做好形勢預判以及工作預案，積極為海外中國公民爭取與當地民眾平等的救治待遇，統籌組織志願者協助救治和照顧感染嚴重的同胞。
（3）各級政府聯合駐外使領館加強與當地政府和機構的溝通協商
積極與當地政府相關部門溝通協調解決方案，建立起與當事國和當地政府的溝通渠道，及時反饋和解決問題。比如，建立簽證辦理“快捷通道”，縮短辦理時間，保護中國公民的合法居留權益。同時，積極對接當地志願者協會、僑團、商會、酒店和託管機構等，針對性解決海外華僑和留學生的問題。
（4）加強中央部委間內外聯動，充分發揮海外非政府組織作用
國內方面，除外交部外，包括統戰部、教育部、商務部、國家民航局、衞健委等中央政府部門應積極參與其中，形成了良好的跨部門聯動。如教育部對接海外留學生，商務部對接中國在海外的企業，保障中資企業正常經濟活動，民航局協調海外同胞的旅行等。
五、關於加速推進國家新能源產業發展的建議
2020年9月，習近平總書記在第七十五屆聯合國大會上表示，中國將採取更加有力的政策和措施，力爭於2030年前控制碳峯值，努力爭取到2060年前實現“碳中和”。2021年政府工作報告中明確提出要紮實做好“碳達峯”、“ 碳中和”各項工作。
1.我國新能源產業發展的制約因素
（1）部分基礎原材料依賴進口，產業鏈的自主保障能力不足
在新能源多個方面，包括新能源材料，我國目前尚處於追趕階段：在鋰電池電解液產業中，我國企業在部分功能添加劑的設計和生產方面還存在一定的進口依賴現象；在高性能膜材料領域，生產隔膜的原料和核心裝備目前仍依賴進口。而國外正不斷提高碳紙售價且大幅減少出口，威脅着我國關鍵戰略材料的產業鏈安全。
此外，我國新能源關鍵技術總體上仍落後國外先進水平，關鍵材料資源和技術創新能力不足、自主推出的新產品少、產品升級換代慢、相關專利及核心技術缺乏。
（2）原始創新不足，“產學研用”合作平台欠缺
我國新能源和材料基礎研究相對薄弱，存在重應用輕基礎、重模仿輕創新等問題。另外，存在部分創新成果僅停留在實驗室研究階段，缺乏高效的產研合作平台試驗驗證基礎性研究成果和拓展新的應用場景，阻礙了科研成果的快速轉化和產業應用。
（3）基礎性創新研發投入佔比低
目前，我國新能源核心技術和製造裝備尚未根本性扭轉受制於外的局面，產品應用亦多處於價值鏈的中低端。此外，研發資金投入分配不合理，多用於應用技術的研發，基礎性創新研發投入佔比低，導致關鍵核心技術攻關後勁不足。
2.加速推進新能源產業發展的建議
（1）建議進一步加大對新能源基礎原材料的探礦和開採儲備，加快推進對部分新能源關鍵戰略材料的海外佈局，設立原材料基地，在一定程度上保障新能源產業鏈原材料供給端的自給率。
（2）建議持續加強對高校或研究機構新能源重點項目的立項資助，加強核心技術的專利佈局，重點支持 “卡脖子”關鍵技術的攻關與突破。針對關鍵技術薄弱環節，出台相關政策，激勵材料企業加大研發投入彌補技術短板。
（3）鼓勵中央和地方政府建好新能源產業平台，政府引導成立專項基金和重點項目投資基金，助推新能源產業發展和重點項目建設，加強綠色金融對新能源相關企業的金融扶持力度；建立科技協同創新平台，支持建設企業技術中心、材料實驗室等，提高科技成果的轉化水平，探索新的產品應用場景，促進新能源材料產業的高質量發展。
（4）建議搭建新能源產業引才平台，落實人才政策，吸引海外優秀人才和留學生，促進人才開展國際化交流；協同部分國內院校，完善新能源產業技術人才培養體系建設。夯實人才梯隊建設，加強科技領軍人才和緊缺人才的培養，鼓勵企業加大相關投入，整體提升產業人才的國際競爭力。
六、關於提高廣西等少數民族地區政府債券使用效率的建議
2022年12月，中央經濟工作會議明確提及，“我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力。世紀疫情衝擊下，百年變局加速演進，外部環境更趨複雜嚴峻和不確定。……明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進，各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利於經濟穩定的政策，政策發力適當靠前。”
在全國經濟整體下行的背景下，經濟和產業基礎薄弱的少數民族地區的發展將迎來重大挑戰。我國是一個多民族的國家，廣西等少數民族地區的發展對中國政治經濟文化的發展起着至關重要的作用。發展少數民族地區的經濟是加強民族團結的前提條件，是鞏固國防、維護祖國統一的基礎，也是推進實現各民族共同富裕的重要途徑。
習近平總書記強調，“要加大對民族地區基礎設施建設、產業結構調整支持力度，優化經濟社會發展和生態文明建設整體佈局，不斷增強各族羣眾獲得感、幸福感、安全感”。而加大基礎設施建設和產業結構調整離不開地方政府發行債券籌集資金。
1.廣西等少數民族地區債務水平整體風險可控
近兩年，為應對新冠疫情等原因，雖然地方政府債務擴張速度有所加快，經濟基礎薄弱的少數民族地區還有相當的空間。以廣西自治區為例，全區和各市政府債務利息支出率均未超過4%，低於10%的警戒線。
後疫情時代，但為保持經濟運行平穩，加快基礎設施建設和產業結構調整，在加強政府債務管理的同時，可以適當考慮少數民族地區政府發債規模的擴大，充分發揮債券資金穩投資、擴內需、補短板的積極作用。
2.提高少數民族地區債券使用效率的建議
（一）利用好政府債券，持續創新優化，完善發行和交易機制
建議少數民族地區結合區位優勢利用好政府債券，尤其是政府專項債券。以廣西為例，建議利用好RCEP生效實施的重要契機，結合“一帶一路”有機銜接的重要門户、北部灣經濟區、珠江—西江經濟帶等國家戰略部署，不斷創新豐富專項債券種類，統籌考慮投資者需求、到期債務分佈等因素合理調整期限，探索發行文旅、生態環保等相關的專項債券。
此外，鼓勵引入第三方機構參與債券發行，推動債券投資主體多元化，完善地方債券信息披露制度和地方政府債券信用評級。提高債券資金使用的集中度，防止資金使用“碎片化”。
（二）選擇好投資項目，建立項目庫，提前做好準備工作
建立債券資金投資項目庫，緊緊圍繞國家和少數民族地區重大戰略部署、產業發展需求、重大基礎設施和公共服務謀劃項目，積極儲備一部分可投資、成熟度較高的項目，並做好項目前期準備工作。資源、環境等部門提前介入項目前期工作，確保每個儲備項目都符合環保、節能等標準。
（三）監管好政府債券，健全政府債券監督機制，加強項目管理
（1）建議健全債券資金績效指標體系。對使用專項債券的項目實施全面、綜合考評。合理設置債務風險指標，逐步建立政府性債務風險評價體系。
（2）加強債券資金使用管理。切實加強債券資金管理，將政府債券資金使用管理情況納入項目財務決算審計內容，與績效評價工作實現信息共享。加強與項目主管部門的溝通協調，督促項目單位依法合規使用債券資金。
（3）發揮外部力量的監督功能。發揮來自社會組織外部監督和來自地方人大的橫向制約功能，強化對債券發行和使用的監督管理。
（4）強化項目動態監管。統籌建立地方政府債券資金數據共享平台，在政府平台實行清單動態管理，及時瞭解項目進展，提高資金使用效益。
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