取消公攤、現房銷售、租賃賦權成兩會中的房地產熱搜詞

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2022年全國兩會上，關於住房問題的熱度不減。

日前國務院發佈的政府工作報告，重申“房住不炒”的定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業健康發展和良性循環。

同時，多位全國人大代表、政協委員聚焦房地產領域建言獻策，主要圍繞商品房公攤面積、現房銷售、租房、保障性住房等相關話題。

建議取消公攤面積

首先是老生常談的“公攤面積”，3月7日，這一話題甚至衝上了微博熱搜榜第一。

全國政協委員、寧夏回族自治區政協副主席洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現象。建議取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。

“公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商‘信口開河’，而業主毫無申辯權力。”洪洋介紹，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費。與此同時，公攤面積既然攤給業主，所產生的收益（廣告、車位、會所、超市等收益）也應當攤給業主。

可事實並非如此，開發商只將公攤面積數據和費用攤給了業主，而公攤面積所產生的收益卻被開發商據為己有；住宅物業費按建築面積收費不合理，物業公司服務的只是公共面積，而並不入户服務，居民室內衞生和設施維修都由居民自己承擔費用，為什麼物業收費要包含室內面積？而公攤面積並不供暖，卻多數採暖費按照建築面積（包含公攤面積）收取，這樣的收費極不合理。

不少網友對此表示贊同，“讓公攤走在陽光下”“支持購房透明化”“讓税費徵收變得更合理”。

也有人擔心，取消公攤面積可能導致房價上漲，對房屋總價影響不大；即便對公攤面積進行明示，開發商仍然可能鑽空子。

不過，有業內人士向觀察者網表示，從長遠來看，取消公攤讓房價透明化更為合理。但改變商品房計價依據，牽一髮而動全身，實際操作下來並不容易，也會受到一些阻力，分步實施、逐步推廣或許更符合實情。

建議現房銷售

與“公攤面積”一樣引發熱議的，還有關於“現房銷售制度”的建議。

日前，全國政協委員、安徽省律師協會監事長周世虹與全國政協委員、四川省工商聯副主席、明宇集團董事長張建明均提出全國範圍內取消商品房預售制度，實行現房銷售的建議。

周世虹表示，預售制度的實質是購房人預先付款，開發商後交房，中間交房等待期一般兩年左右，這期間購房人不但要承擔銀行貸款利息和首付款的收益，還要承擔逾期交房或不能交房的風險；同時，助推了開發商盲目擴張，形成高週轉、高負債，極易引發開發商資金鍊斷裂、項目爛尾閒置等一系列風險和社會穩定問題。

“專業機構數據顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發商的負債已經上千億甚至達到萬億以上，隨時都有引發債務危機的風險。如果再有開發商發生類似恒大債務危機，將對社會穩定和系統性金融風險構成重大危害。”周世虹認為，近期以來，房地產公司債務危機及商品房逾期交付對廣大購房羣體形成強烈衝擊，導致部分購房人焦慮難安。金融體系和資本市場的發展，為開發商提供了多元化的融資方式；經過30多年的發展，房地產開發企業已經完成了資本積累，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在，商品房預售制度改革勢在必行。

無獨有偶，張建明也指出，中國房地產市場經過20多年的迅猛發展，預售制這項原意在於扶持房企的政策也到了退出歷史舞台的時候，實行現房銷售制度，有助於堅持住房的消費屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。

值得一提的是，這已經是張建明第三次把取消商品房預售制的相關建議帶上全國兩會。

對此建議，網友大都持支持態度。

不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網分析稱，全面實行現房銷售制度要避免“欲速則不達”，留夠窗口期，給相關市場主體評估、調整、轉型等充分準備時間，確保新政有序、穩健、高效實施。鑑於近期房企銷售和資金壓力，盲目過渡到現房銷售模式則會進一步加大壓力，實際上近期部分地方反而降低了預售許可標準，而不是提高了預售許可標準。

加速發展租賃市場，推進租賃賦權

隨着高房價時代的到來，越來越多的人開始關注和討論關於住房租賃市場改善。

在今年的兩會過程中，同樣有不少代表和委員針對租房領域，特別是保障性租賃住房方面提出自己的建議。

2021年，國家明確支持40個城市開展保障性租賃住房建設，預估“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800—900萬套之間，租賃房源可持續供給能力得到保障。

2021年中央經濟工作會議指出，要統籌推進經濟發展和民生保障，完善公共服務政策制度體系。在中央“租購併舉”的頂層設計和“房住不炒”的總基調下，“租購同權”政策已經具備重要的落地推廣的前提條件。

同時住建部表示，2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），相比2021年任務量高出1.5倍，佔十四五總目標的37%，由此可見，2022年保障性租賃住房將迎來爆發式增長。

全國人大代表、58同城CEO姚勁波提到，隨着我國城市化進程的深入推進，住房是人民羣眾普遍關心的民生大事，目前政府已經建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，將會逐漸解決低收入的基本居住問題。

他建議，住房租金年度漲幅不超過5%。“穩定租房價格，是我國促進房地產市場健康發展的重要抓手。目前大城市的新市民70%以租房為主，房屋租金佔到收入的30%-50%，把年度租金漲幅率控制在5%以內，讓新市民和年輕人更安心，提升幸福感。”

全國政協委員、房天下創始人莫天全也建議，推動住房模式由“購”向“租購併舉”轉變。大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。當前人口流入量大、新市民和新青年人數多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對這部分城市加大租賃住房建設。保障性租賃住房有利於解決新市民的住房問題，公租房保障低收入羣體的住房需求。同時，要推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房羣體的後顧之憂。

他認為，伴隨着行業進入新的發展階段，房地產企業在做好開發業務的同時也需要沿着住房服務鏈條進行轉型升級。一方面，原有開發業務要實現有質量的發展，提高運營效率；另一方面，在代建、物業和租賃等服務領域，向服務商轉型或是房企發展必然趨勢。但由於過去發展中的確已積累了一定風險，因此房企在轉變過程中需要把握好節奏，避免急轉彎。

此外，全國人大代表、建行湖南省分行行長文愛華也從金融領域提出了自己的建議。

首先要加強租賃行業監管。加速推進《住房租賃條例》的立法出台；構建全面的網籤備案制度；建設全國統一的“數字房產”系統；建立標準化、透明化的租賃合同體系。

第二，大力推進租賃賦權。推進租賃賦權的整體性治理；在基礎公共服務方面實現租購同權；穩步推進增值型公共服務賦權。

第三，支持鼓勵機構化長租房。加大税收優惠力度；完善長租房商業生態系統；鼓勵專業化長租機構參與保障性租賃住房的管理和運營。

第四，加大金融的支持力度。打造住房租賃價格指數，合理引導租金價格走勢；加大信貸支持力度；加快住房租賃保險的發展；積極探索“以房養老”的新模式；進一步推進REITs等金融產品創新。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。