千億越秀地產資金充裕，將保持有質量的投資

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“2021年是越秀地產十四五戰略規劃開局之年，也是房地產行業面對重大變化的一年。”3月10日，在年度業績發佈會上，越秀地產董事長林昭遠如是説。

2021年，越秀地產共實現營業收入573.8億元，同比上升24.1%；核心淨利潤41.5億元，同比上升3.2%。公司按核心淨利潤的派息比率穩定維持在40%。

根據管理層透露，2022年越秀地產可售資源2146億元，“即便行業比較艱難，越秀地產2022年的派息政策也會保持在30%～40%之間。”

大灣區營收佔比超六成

2021年，越秀地產錄得合同銷售金額約為1151.5億元，同比上升20.2%；合同銷售面積約為418萬平方米，同比上升10.1%。

具體來看，大灣區合同銷售金額人民幣713.7億元，同比上升12.1%，其中，廣州合同銷售金額人民幣606.0億元，同比上升8.6%；華東地區合同銷售金額人民幣259.3億元，同比上升30.1%；華中地區合同銷售金額人民幣101.7億元，同比上升48.6%。

截至12月31日，越秀地產已售未入賬合同銷售金額人民幣1506.5億元，較年初上升25.9%。

作為越秀地產獨特的競爭優勢，TOD項目始終保持着穩健的銷售表現。2021年全年，越秀地產TOD項目共實現合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%。其中，星圖TOD實現35.0億元、星瀚TOD實現40.0億元、星匯城TOD實現45.9億元。

對於2022年的市場形勢，林昭遠分析稱：“今年的房地產市場將會持續分化，各級城市的分化會更加明顯；在政策端會趨於穩定，不利於行業發展的政策應該不會再出現，尤其是一批房企出現爆雷之後，企業競爭格局也會出現變化，房企會變得更加理性，整個行業會回到正常發展軌道。”

根據管理層透露，公司2022年的合同銷售目標為1235億元，同比增長約7.25%。林昭遠解釋稱，這是根據市場形勢等因素定的。他同時提到，2022年以來，各地降低首付比例、下調住房貸款利率、放開限購限貸等政策提振了市場信心，“2月份因為春節原因，房企銷售下滑比較大，三四月份會有回暖”。

“有好的標的，錢不是問題”

在此次業績發佈會上，讓業內印象最深刻地是林昭遠兩次提到“只要有好的標的，錢不是問題”。

2021年，越秀地產分別在廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽、長沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節共18個城市新增37幅土地，總建築面積約為918萬平方米，約56%通過非公開競爭模式獲取，其中TOD、城市運營、國企合作增儲模式分別佔新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%。

2021年，越秀地產成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個TOD項目，新增TOD物業項目土地儲備21萬平方米。截止2021年12月31日，越秀地產共擁有6個TOD項目，總土地儲備達到376萬平方米，約佔越秀地產大灣區土地儲備的25.2%和總土地儲備的13.9%。

2021年，越秀地產持續鞏固“1+4”全國性佈局，深耕大灣區、重點發展華東地區、華中地區、北方地區及西南地區，新進入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節、郴州8個重要城市，實現一線城市全覆蓋。截至2021年12月31日，越秀地產在全國戰略佈局29個城市，總土地儲備約為2711萬平方米，其中大灣區土地儲備佔總土地儲備約55.0%。

越秀地產執行董事兼總經理林峯表示，2022年公司在拿地方面依然堅持“6+1”方式，在節奏上，按照有質量的投資，更多的投向產業基礎好、有改善需求的城市，控制投資的節奏，保證投資的質量，更多的關注收併購和合作的機會，爭取獲得質量比較好的項目。

在公開市場上，林峯稱，要看機會，過於激進或地價偏離土地價值太多的土拍，越秀地產不一定會參加，反而會更加關注收併購的機會。

“三道紅線”全部綠檔

當前環境下，財務穩健是企業持續保持行業地位的關鍵因素。截至2021年12月31日，越秀地產的現金及現金等價物及監控户存款總額約為人民幣405.0億元，較年初上升8.6%，資金流動性充足。剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比率分別為69.1%、47.1%和1.36倍，實現了“三道紅線零”踩線，全部指標維持“綠檔”達標。

在此基礎上，越秀地產還在積極拓展多元融資渠道和方式，強化資金管理，持續降低融資成本。

2021年，越秀地產於境外成功發行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%，融資成本創越秀地產境外發債的歷史新低；於境內成功發行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%。越秀地產平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%。越秀地產繼續保持穆迪和惠譽投資級信用評級，展望“穩定”。

同時值得一提的是，越秀地產還在積極通過資本運作賦能業務。2021年上半年，越秀地產成功分拆越秀服務於香港聯交所掛牌上市，所得款項淨額約港幣19.6億元。截止2021年12月31日，越秀地產持有越秀服務66.9%股權。

2021年下半年，越秀地產成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，越秀地產—越秀房託“雙平台”互動模式常態化。

對於2022年的經營策略，林昭遠總結表示，政府堅持房住不炒、因城施策。越秀地產要在這個總基調下加強“一城一策”和“精準投放”。其中，在投資策略上基於現金流管理的需要，以銷定投，堅持風險收益相匹配的原則；銷售端還是堅持一城一策，一項目一策，做到保供貨、保銷售、保回款、保評級、保“三道紅線”綠檔，保持平穩發展。

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