千億越秀地產資金充裕,將保持有質量的投資
张玉
(文/張玉 編輯/馬媛媛)“2021年是越秀地產十四五戰略規劃開局之年,也是房地產行業面對重大變化的一年。”3月10日,在年度業績發佈會上,越秀地產董事長林昭遠如是説。
2021年,越秀地產共實現營業收入573.8億元,同比上升24.1%;核心淨利潤41.5億元,同比上升3.2%。公司按核心淨利潤的派息比率穩定維持在40%。
根據管理層透露,2022年越秀地產可售資源2146億元,“即便行業比較艱難,越秀地產2022年的派息政策也會保持在30%~40%之間。”
大灣區營收佔比超六成
2021年,越秀地產錄得合同銷售金額約為1151.5億元,同比上升20.2%;合同銷售面積約為418萬平方米,同比上升10.1%。
具體來看,大灣區合同銷售金額人民幣713.7億元,同比上升12.1%,其中,廣州合同銷售金額人民幣606.0億元,同比上升8.6%;華東地區合同銷售金額人民幣259.3億元,同比上升30.1%;華中地區合同銷售金額人民幣101.7億元,同比上升48.6%。
截至12月31日,越秀地產已售未入賬合同銷售金額人民幣1506.5億元,較年初上升25.9%。
作為越秀地產獨特的競爭優勢,TOD項目始終保持着穩健的銷售表現。2021年全年,越秀地產TOD項目共實現合同銷售金額約人民幣178.7億元,同比上升5.1%。其中,星圖TOD實現35.0億元、星瀚TOD實現40.0億元、星匯城TOD實現45.9億元。
對於2022年的市場形勢,林昭遠分析稱:“今年的房地產市場將會持續分化,各級城市的分化會更加明顯;在政策端會趨於穩定,不利於行業發展的政策應該不會再出現,尤其是一批房企出現爆雷之後,企業競爭格局也會出現變化,房企會變得更加理性,整個行業會回到正常發展軌道。”
根據管理層透露,公司2022年的合同銷售目標為1235億元,同比增長約7.25%。林昭遠解釋稱,這是根據市場形勢等因素定的。他同時提到,2022年以來,各地降低首付比例、下調住房貸款利率、放開限購限貸等政策提振了市場信心,“2月份因為春節原因,房企銷售下滑比較大,三四月份會有回暖”。
“有好的標的,錢不是問題”
在此次業績發佈會上,讓業內印象最深刻地是林昭遠兩次提到“只要有好的標的,錢不是問題”。
2021年,越秀地產分別在廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽、長沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節共18個城市新增37幅土地,總建築面積約為918萬平方米,約56%通過非公開競爭模式獲取,其中TOD、城市運營、國企合作增儲模式分別佔新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%。
2021年,越秀地產成功獲取廣州星航(廣州黃埔廟頭)一個TOD項目,新增TOD物業項目土地儲備21萬平方米。截止2021年12月31日,越秀地產共擁有6個TOD項目,總土地儲備達到376萬平方米,約佔越秀地產大灣區土地儲備的25.2%和總土地儲備的13.9%。
2021年,越秀地產持續鞏固“1+4”全國性佈局,深耕大灣區、重點發展華東地區、華中地區、北方地區及西南地區,新進入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節、郴州8個重要城市,實現一線城市全覆蓋。截至2021年12月31日,越秀地產在全國戰略佈局29個城市,總土地儲備約為2711萬平方米,其中大灣區土地儲備佔總土地儲備約55.0%。
越秀地產執行董事兼總經理林峯表示,2022年公司在拿地方面依然堅持“6+1”方式,在節奏上,按照有質量的投資,更多的投向產業基礎好、有改善需求的城市,控制投資的節奏,保證投資的質量,更多的關注收併購和合作的機會,爭取獲得質量比較好的項目。
在公開市場上,林峯稱,要看機會,過於激進或地價偏離土地價值太多的土拍,越秀地產不一定會參加,反而會更加關注收併購的機會。
“三道紅線”全部綠檔
當前環境下,財務穩健是企業持續保持行業地位的關鍵因素。截至2021年12月31日,越秀地產的現金及現金等價物及監控户存款總額約為人民幣405.0億元,較年初上升8.6%,資金流動性充足。剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比率分別為69.1%、47.1%和1.36倍,實現了“三道紅線零”踩線,全部指標維持“綠檔”達標。
在此基礎上,越秀地產還在積極拓展多元融資渠道和方式,強化資金管理,持續降低融資成本。
2021年,越秀地產於境外成功發行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債,票面利率分別為2.8%和3.8%,融資成本創越秀地產境外發債的歷史新低;於境內成功發行公司債人民幣60億元,平均票面利率為3.29%。越秀地產平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%。越秀地產繼續保持穆迪和惠譽投資級信用評級,展望“穩定”。
同時值得一提的是,越秀地產還在積極通過資本運作賦能業務。2021年上半年,越秀地產成功分拆越秀服務於香港聯交所掛牌上市,所得款項淨額約港幣19.6億元。截止2021年12月31日,越秀地產持有越秀服務66.9%股權。
2021年下半年,越秀地產成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈,越秀地產—越秀房託“雙平台”互動模式常態化。
對於2022年的經營策略,林昭遠總結表示,政府堅持房住不炒、因城施策。越秀地產要在這個總基調下加強“一城一策”和“精準投放”。其中,在投資策略上基於現金流管理的需要,以銷定投,堅持風險收益相匹配的原則;銷售端還是堅持一城一策,一項目一策,做到保供貨、保銷售、保回款、保評級、保“三道紅線”綠檔,保持平穩發展。
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