富力地產“甩包袱”，六折轉讓英國一虧損項目

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）為減輕負債壓力，富力地產繼續賣賣賣。

3月15日早間，富力地產發佈“有關出售目標公司及公司間貸款須予披露交易”的公告。公告稱，富力地產的間接全資附屬公司翹採有限公司作為賣方，遠東發展的間接全資附屬公司Next Talent Developments Limited作為買方，雙方與保證人在3月14日訂立買賣協議。

根據買賣協議，賣方將以代價9570.26萬英鎊，相當於約9.77億港元（可予調整）出售目標公司的全部已發行股本及轉讓公司間貸款。

對於出售資產一事，富力地產表示，出售事項使集團能夠變現自投資起累積一段時間的發展項目投資價值，併為提高集團的財務靈活性提供機會。

6折出售資產

公開資料顯示，目標公司為一間於英格蘭及威爾士註冊成立的有限公司，主要從事投資控股，是英國一發展項目的法定及實益擁有人。

觀察者網瞭解到，該發展項目為位於英國倫敦Vauxhall的Vauxhall Square的混合用途計劃，經規劃許可15/05619/VOC及其後的非實質性修改批准，規劃同意總建築面積約13.3萬平方米的混合用途發展，包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閒。

截至富力地產公告，該發展項目主場地的發展項目尚未動工。

根據獨立估值師Savills (UK) Limited於2020年10月出具的估值報告，發展項目的市值被評估為1.65億英鎊，換算後約為16.85億港元。而富力地產的出售價為9570.26萬英鎊，相當於打了6折。

值得一提的是，基於目標公司的未經審核管理賬目，目標公司於2022年年1月31日的未經審核資產淨值約為負6.07萬英鎊（相當於約負62萬港元）。

而基於目標集團於2022年1月31日的未經審核管理賬目，估計富力地產將於出售時錄得虧損約6884.5萬英鎊，換算後約為7.03億港元。

“倘富力地產行使購回目標公司的認購期權，預計估計產生的虧損將大幅減少或可能錄得收益。”協議表示，賣方將有權於完成後隨時及於完成後六個月結束時或之前，以期權代價向買方購回目標公司的全部已發行股本及公司間貸款。

不過，一旦超過期限，目標公司將不再為富力地產的間接全資附屬公司。

遠東發展方面表示，收購事項對遠東發展而言具備吸引力，與公司物業發展業務一致，其將為公司在倫敦貢獻一個具備龐大資本增值潛力且交通便利地區的開發項目組合；即使購回選擇權獲行使，該交易也將在短期內為公司提供有吸引力的回報。

富力地產則直言，出售事項有利於集團優化資源配置、增加資本儲備及降低資產負債比率，從而有利於集團降低風險並實現長期穩定及健康發展。

上半年債務集中到期

這並不是富力地產第一次出售資產。

2020年11月9日，富力地產發佈公告稱，向黑石集團出售廣州國際機場富力綜合物流園70%權益，交易代價63億元。苦熬一年後，富力地產最終還是將廣州國際機場富力綜合物流園剩下30%的權益賣了，賣家依舊是黑石集團。

不過，由於交易數額較大，這筆交易進行並不順利。2021年12月13日，富力地產曾發佈公告稱，通函寄發日期將延長至2022年1月31日或之前，意味着富力地產真正變現的時間週期將進一步延長。

與此同時，富力地產做了多手準備。其中包括將旗下四家優質子公司的部分股權質押給廣州城投，分別質押廣州聖景25%股權、廣州富景吉山50%股權、廣州天力建築100%股權和富力興盛置業的部分股權。

此外，於2021年9月，富力地產創始人李思廉、張力將持有的富力物業全部股權轉讓給碧桂園服務，作價100億元。隨後，兩者公開表示，為支持富力地產的發展提供約80億港元的股東資金。

但這並不足以覆蓋富力地產的短期負債。公開數據顯示，富力地產在2021年6月底有大約130億元的可用現金餘額，而其在2022年到期的資本市場債券約為176億元，包括進行交換要約後的可回售債券。

從時間節點來看，富力地產在2022年上半年的債務壓力較大。據國際評級機構標普在報告中指出，富力地產在2022年將有約100億人民幣的境內到期和可回售債務，其中約一半是在上半年到期。

合同銷售額同比下跌50.16%

“將項目出售所得款項淨額，用於償還本公司的債務及用作本集團的一般營運資金。”對於此次打折出售英國資產，富力地產作出解釋。

事實上，由於現金流承壓，富力地產境內外債務均面臨違約風險。早前，為避免實質違約，富力地產已完成“2022年1月13日到期、息票率為7.25億美元”的高級無抵押票據的展期工作，其中，約有6.08億美元的償還時間延長了6個月。

為此，富力地產需在2022年7月償還8.96億美元高級票據。

處置好境外債務的展期工作後，境內債務的成為富力地產的當務之急。據澎湃新聞報道，3月14日，富力地產為一筆名為“16富力04(136360.SH)”的境內債獲需求展期，展期時間為一年，全額票息支付，但並無額外賠償，目前該方案還未獲得票據持有人的投票通過。  

在眾多評級機構看來，雖然富力地產實現了債務展期，但從其總體債務、債務節點來看，能否利用項目公司的現金餘額償還債券存有不確定性。

合同銷售額持續下滑將加劇這一點。數據顯示，2021年全年，富力地產實現合約銷售總金額約為1202億元，銷售面積約941.46萬平方米。按富力地產2021年銷售目標1500億元計算，僅完成年度銷售目標的80.13%。

進入2022年，這一趨勢仍未止跌。2022年2月，富力地產實現總銷售收入約45.1億元，較2021年同期下跌50.16%，較2022年1月下滑1.95%。累計至2022年2月底，富力地產總銷售收入約91.1億元，較去年同期減少55.38%。

“並不是唯銷售額論，主要是從銷售額的數據中可以估算出企業能否獲得多少流動資金和銷售回款。”業內人士告訴觀察者網，銷售額大幅減少，相對應的回款也會減少，將對公司內部現金的生成能力產生影響。

這意味着，若銷售持續不理想，富力地產或將繼續“賣子”求生。

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