《住宅項目規範》起草完成，未見“以套內使用面積進行交易”

3月15日，住房和城鄉建設部辦公廳發佈關於《住宅項目規範》公開徵求意見的通知。通知顯示，根據住建部工程建設標準編制工作計劃，《住宅項目規範》已起草完成，在前期多次徵求意見基礎上修改完善並經專家審查通過。

三年前首現住宅“以套內使用面積進行交易”

這份曾引發大眾關注的《住宅項目規範》已是第三次向社會公開徵求意見。按照時間安排，此次意見反饋截止時間為2022年3月28日。

據新華社報道，受住房和城鄉建設部委託，2016年中國建築科學研究院有限公司在現行《住宅建築規範》的基礎上，牽頭承擔了《住宅項目規範》的起草任務。中國建築科學研究院有限公司組織國內14家建築設計、施工、研究、高校等單位組成起草組，經過兩年多的研編，目前已完成了《住宅項目規範（徵求意見稿）》。2019年2月18日，包括該規範在內的38項工程建設規範一併公開徵求社會意見。

《住宅項目規範（徵求意見稿）》公佈後，其中第2.4.6條“住宅建築應以套內使用面積進行交易”受到廣泛關注。

這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應以套內面積來進行交易。

這份徵求意見稿文末附的起草説明中提到，“住宅建築應以套內使用面積進行交易”是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅用户的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

2019年的2月24日，新華社發佈《權威專家回應“住宅建築應以套內使用面積進行交易”》的文章，文中援引中國建築科學研究院有限公司相關負責人的解釋稱：“住宅建築應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，在規範起草過程中，對國際國內住宅面積計算做法進行調研，按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要採用建築面積或套內建築面積。

專家解釋，規範徵求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算的做法主要解決兩方面問題：一是解決套內建築面積相同而住户使用面積不同的問題。由於我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅牆體厚度不同，導致套內建築面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。二是解決住户使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易於住户自行測量，實現“所見即所得”。

新版規範未見相關條款

在最新版的《住宅項目規範》徵求意見稿中寫道：為適應國際技術法規與技術標準通行規則，2016年以來，住房和城鄉建設部陸續印發《深化工程建設標準化工作改革的意見》等文件，提出政府制定強制性標準、社會團體制定自願採用性標準的長遠目標，明確了逐步用全文強制性工程建設規範取代現行標準中分散的強制性條文的改革任務，逐步形成由法律、行政法規、部門規章中的技術性規定與全文強制性工程建設規範構成的“技術法規”體系。而《住宅項目規範》的制定是為促進住宅建設高質量發展，保障居民的基本住房條件和居住環境。

不過，“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的表述只在首份公開徵求意見的《住宅項目規範》中出現。

2019年9月10日，在對反饋意見和修改建議進行認真研究分析和處理後，住建部辦公廳曾第二次發佈關於徵求《住宅項目規範》等住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範意見的函。

澎湃新聞翻閲第二次發佈的《住宅項目規範》徵求意見稿中已不見“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的字樣。

澎湃新聞注意到，2022年3月15日發佈的關於《住宅項目規範》公開徵求意見稿中，也未再提及“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。

第一版徵求意見稿中2.4“使用維護”章節共六條，而最新版的使用維護一章被列為2.3，共九條內容，涉及住宅建築使用中的規範問題。其中針對目前住宅加裝電梯等熱點，加入“對於既有住宅建築加裝電梯，在按相關規定進行充分協商符合條件的情況下，應允許適當降低相鄰住宅日照標準”等條款，而與套內面積交易的相關條款未出現。

全國兩會上“取消公攤面積”再引關注

值得一提的是，今年兩會期間，全國政協委員洪洋提到，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商“信口開河”，業主毫無申辯權利。

通俗來説，公攤建築面積是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衞室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。

但是，洪洋提到，從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每户的公攤面積，也從來沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不着，而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統一標準。哪些區域屬於公攤面積，哪些區域不是，有沒有重複收費？也只能由開發商説了算。

在洪洋看來，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆鉅額的冤枉支出。

為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業主與開發商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

同時，《半月談》公佈的評論文章指出，應探索用套內面積替代建築面積計價，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產市場統計更科學，更真實地反映羣眾現階段的居住條件，更敏鋭地揭示市場行情變化，為房地產税徵收創造更有利的條件，為政府針對房地產市場出台調控措施提供更有價值的數據參考。

上述文章認為，取消公攤面積，尤其意味着杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場交易更公平透明。當然，試圖一蹴而就取消公攤面積並不現實，畢竟房地產交易、持有全流程是一個龐大的體系，牽一髮而動全身，需要有一個轉換的過程，其中還涉及眾多既得利益者。因此，需要克服重重阻力，分步驟有序推進，逐漸推開按套內面積計價的房屋銷售模式。在過渡階段，相關部門可在明確公攤面積範圍、標準上下功夫，實現源頭治理，加強全流程監管，及時封堵漏洞。