招商積餘：在管面積增至2.81億平方米，“低毛利率”難題待解

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在非住宅領域領先業內的招商積餘，全年成績單喜憂參半。

3月17日晚間，招商積餘披露2021年年報。報告顯示，截至2021年，招商積餘實現利潤總額7.46億元，較上年同期增長18.67%；歸屬於母公司所有者淨利潤5.12億元，較上年同期增長17.25%。

若考慮到扣除非經常性損益，招商積餘歸屬於上市公司股東的淨利潤約3.65億元，同比減少5.32%。

受業績消息影響，招商積餘股價出現下滑。截至發稿，招商積餘報13.87元/每股，總市值約147.1億元，較年初的179.3億元同比減少17.96%。

毛利率低於行業平均水平

招商積餘原為中航善達，是中國航空工業集團旗下的物業公司。2019年12月，中航善達與招商物業進行資產重組，同時更名為招商積餘，隸屬於招商蛇口，是招商局集團旗下從事物業資產管理與服務的平台企業，主要業務包括物業管理業務、資產管理業務和其他業務。

2021年，招商積餘實現營業收入105.9億元，同比增長22.42%。其中，物業管理業務實現營業收入99.08億元，佔比93.56%；資產管理業務實現營業收入5.56億元，較上年同期增長23.70%，佔比5.25%；其他業務實現營業收入1.26億元，佔比1.19%。

營收上漲，但招商積餘毛利率持續位於低位。2016年至2020年，招商積餘整體毛利率分別為20.18%、21.23%、19.64%、18.26%和13.61%，呈現逐漸下滑的趨勢。截至2021年，招商積餘整體毛利率為13.76%，雖停止下滑趨勢，但僅較2020年上漲了0.15個百分點。

從不同業務板塊的營收來看，招商積餘93.56%的營收來源於物管收入，但該板塊的整體毛利率僅為11.43%，其中，基礎物業管理毛利率為11.11%，平台增值服務毛利率為4.85%、專業增值服務毛利率為13.77%。

這是什麼概念？以先後腳發佈年報的保利物業作為參考，2021年其物業管理服務毛利率14.3%，社區增值服務毛利率為31.4%，非業主增值服務毛利率為18.7%。

“招商積餘的利率水平一直是比較低的水平。”嘉和家業物業服務研究院研究總監李豔傑表示，主要是由於招商積餘在管項目中諸如辦公、園區、學校等非住項目較多，收費模式與其他傳統物企有別。

僅以住宅基礎物業管理的毛利率進行對比，招商積餘為6.57%，其他以住宅為主的物企物業管理服務的利率平均在20%-25%區間。不難發現，招商積餘毛利率仍遠遠低於行業平均水平。

更值得一提的是，招商積餘增值服務出現毛利率下滑的現象。其中，平台增值服務由2020年9.50%下跌至2021年4.85%，專業增值服務由2020年的14.14%下滑至2021年的13.77%。

“事實上，近年來不少物企都將增值服務作為新賽道，加大投入佈局相關產業。”有業內人士向觀察者網表示，招商積餘增值服務毛利率的下滑或許和搶客户有關，因為增值服務確實有想象空間，但也需要前期投入。

以平台增值服務舉例，2021年招商積餘平台增值服務實現營業收入2.66億元，較2020年同期的4472.19萬元增加493.96%；營業成本為2.53億元，較2020年同期增長524.48%。由於成本增速高於收入，其毛利率較上年同期減半。

如此看來，招商積餘的營收增長確實是以犧牲利潤為代價的。

業務拓展不及預期

住宅業務依賴控股公司招商蛇口，非住宅業務擴展則依賴於市場直拓，是招商積餘規模擴張的一大特色。

報告顯示，2021年全年，招商積餘在管面積同比增長47%至2.81億平方米，較去年同期淨增約9013萬平方米，其中住宅、非住宅分別增長1932、7082萬平米。

報告期內住宅在管面積的新增，主要來自招商蛇口的交付物業。數據顯示，來自於招商蛇口的物業管理面積為1766.24萬平方米，佔比19.6%；新籤年度合同額為6.5億元，佔比21.31%。

非住宅業務擴展則依賴於市場直拓。公開資料顯示，2021年，招商積餘先後中標深圳坪山公安局、深圳建行、國家健康醫療大數據北方中心、湖南921、922 醫院、北京師範大學、浙江幹休所、合肥市軌道交通3 號線等項目。

“市場直拓這一模式有好有壞，一方面，有利於企業減少成本；但一方面，中標單個項目物管業務的模式不利於企業大規模擴張。”業內人士告訴觀察者網，不少物企擴張通過收併購加速擴張，因為這能在短時間內大幅提高在管面積。例如，碧桂園服務100億元收購富力物業後，將增加8600萬平方米在管面積，約等於招商積餘一年內新增的在管面積。

而由於招商積餘青睞於市場化招標，規模上很難有大幅提升。截至2020年年底，招商積餘以19090萬平方米的在管面積位居上市物企排行榜第七，中海物業次之，以18230萬平方米的在管面積位居上市物企排行榜第八。

而到了2021年上半年，中海物業新增5020萬平方米在管面積，以23250萬平方米的總在管面積，超過同期新增874萬平方米在管面積、總在管面積為19964萬平方米的招商積餘，在上市物企排行榜第七。

值得一提的是，同期，碧桂園服務新增26670萬平方米在管面積、保利物業新增4811萬平方米在管面積、雅生活服務新增4937萬平方米在管面積、綠城服務2220萬平方米在管面積。

換句話説，由於在管面積擴張不及業內平均水平，導致招商積餘2021年中排名下滑一位。

面對在管面積陷入停滯的窘境，招商積餘開始在2021年下半年加速業務拓展。通過“總對總”方式，成功拓展京東總部4號樓、湖北光谷等項目，並通過合資合作的方式加大與廣西投資集團、山東省機場管理集團等大型資源平台公司的合作。

截至2021年年底，招商積餘新籤“總對總”和合資合作模式的項目合同金額同比分別增長133%和298%，受此影響，招商積餘2021年公司新籤年度合同額較年初增長24%至30.5億元，在管面積較年初增加47%至2.81億平方米。

但受上半年在管面積微增影響，招商積餘距離物企在管面積的第一梯隊還有很大差距。截至2021年中，上市物企中已有碧桂園服務、恒大物業、保利物業、雅生活和彩生活的在管面積突破3億平方米。

收併購進展緩慢

市場直拓不及預期的招商積餘，在2021年底破冰收併購業務。

12月24日，招商積餘以5362萬元受讓上航物業100%股權，完成整合後的首單收併購業務。五天後，招商積餘下了年內收併購的第二單，以2.3億元的代價收購南航物業95%股權。

兩次收購為招商積餘新增在管面積約282萬平方米，在其年內新增在管面積中佔比僅3.13%。其中，南航物業在管面積60萬平方米，上航物業在管面積222萬平方米。

或許是看到了兩次收併購對規模的助力，招商積餘董事長聶黎明在2022年第一次臨時股東大會上表示，“未來公司會繼續廣泛關注、積極推進收併購工作，相信今年是一個更好的時機，但會保持理性態度。”

值得一提的是，招商積餘早在2019年就成立專業團隊進行收併購事宜，但一直到2021年3月才真正執行收併購項目，看中的第一個項目是香港上市公司創毅控股53.51%股份的收購機會，為此招商積餘前後協商長達3個月，最後因收購條件不成熟選擇放棄。

由此不難看出，相對於民企動輒幾十億的收購項目，招商積餘的規模擴張主要以小規模併購為主，且由於評估標準嚴格、對價要求審慎等原因，收併購進展十分緩慢。

相對於對外收併購，投資者更關注招商積餘內部的“1500億資管注入計劃”。

觀察者網瞭解到，重組之初，時任招商積餘董事長的許永軍表示，“招商積餘未來要成為招商蛇口在資產運營平台上的集團軍，持有型物業成熟一個就要放一個到招商積餘。未來5年內，招商蛇口持有型物業的資產會達到1500億左右，佔6000多億總資產的1/4。”

對此，招商積餘年報中表示，“商業運營方面，截至2021年末，公司在管商業項目44個（含籌備項目），管理面積179萬萬平方米，其中管理公司自持項目4個，受託管理控股股東招商蛇口自持項目35個。”

有業內人士向觀察者網表示，從管理面積來看，招商蛇口“1500億資管注入計劃”的效果還不明顯。且從招商積餘在收併購上的謹慎來看，相關資產注入計劃還有很長的路要走。

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