綠城中國張亞東：未來房地產還是支柱產業

（文/張玉 編輯/馬媛媛）3月23日，綠城中國召開2021年全年業績發佈會。2021年，公司取得合同銷售金額3509億元，超額完成年初制定的3100億元的銷售目標。

報告期內，公司營業收入為1002.4億元，較去年增長52.4%；年內利潤為76.87億元，較去年增長33.4%。

業績會上，管理層透露，綠城中國2022年的銷售額要達到3300億元。這相比其2021年的銷售目標提升了200億元，未達到2021年的銷售額。

對於房地產行業的未來發展，綠城中國董事會主席張亞東表示，房地產行業會持續趨於健康。其此前曾提到“四個分化”，即：市場分化、企業分化、產品分化、資源分化。分化的結果會使得房地產行業越來越健康，綠城要善於利用行業調整的優勢，鞏固在行業內的機會。

談土儲：爭取80%投資一二線城市

2021年，綠城共計在42個城市新增101個項目，總建築面積約為1751萬平方米，預計新增貨值3137億元，其中歸屬於集團的權益貨值約為1834億元。集團承擔成本為938億元，新增土儲的平均樓面價約為每平方米9080元。新增貨值當中，21%實現當年貨值轉化。

在新增貨值當中，一二線城市的新增貨值佔比達78%，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、寧波、西安等重點城市。從區域分佈來看，長三角作為戰略深耕地，新增貨值佔比52%。

進入2022年以來，綠城在拿地方面依然動作頻頻。在今年2月份舉行的北京土拍中，綠城先後拿下3幅地塊，共計花費98.4億元，一舉晉升成為北京土拍的“頭號玩家”。

綠城中國執行董事及行政總裁郭佳峯在業績會上表示，一方面，當前的環境下，部分房企拿地十分謹慎，另一方面，北京和杭州一直是綠城的大本營。綠城一直都在穩健地參與土拍，近幾年超過70%以上新增貨值佈局在一二線的核心板塊，今年爭取超過80%的投資資源聚焦在一二線城市，20%佈局在優質強三線，進一步提升安全度。

根據管理層現場透露，2022年，綠城中國計劃新增貨值2500～3000億元。

談毛利率：仍優於行業一般水平

儘管營收和淨利潤均呈現顯著增長，在當前的行業環境之下，綠城中國的毛利率也不可避免地出現了一定程度的下滑。

報告期內，公司實現毛利181.68億元，較2020年增加了16.7%。不過，集團毛利率為18.1%，較2020年的23.7%下降了5.6個百分點。其中物業銷售的毛利率為17.5%，較2020年的23.5%下降了6個百分點。

綠城中國方面表示，一方面是由於房地產行業形勢的變化，導致行業毛利率整體有所下降；另一方面，近年來受限價影響，公司品牌溢價未能得到充分體現。

Wind數據顯示，2018～2021年，綠城中國的銷售毛利率分別為25.39%、23.67%及18.12%，呈現下滑趨勢。不過，公司銷售淨利率分別為6.35%、8.7%及7.59%，淨利率在提升之後穩定在8%左右的水平。

在發佈會上，綠城管理層透露，儘管毛利率有所下滑，但仍優於行業平均水平。此外，公司淨利率依然能夠維持在8%左右的水平。這是由於公司重倉的城市大部分都在一二線城市，去化快、有保障、結轉週期短，同樣也能給公司帶來收益。

談財務：確保2023年進入綠檔

在當前的政策環境下，財務的安全性往往意味着企業的安全底線。

根據業績會現場披露的數據，2021年綠城中國淨資產負債率為52%，較去年下降11.8個百分點；現金短債比2.2倍，去年同期為2倍。

根據公司執行董事兼首席財務官耿忠強透露，綠城去年境內公開發債利率僅3.55%，全年的利息成本僅4.6%，期末融資成本更只有4.5%。今年1月發行的增信票據僅2.3%。截至2021年底，公司銀行存款及現金為人民幣714.96億元，去年同期為652.03億元。

根據管理層透露，年報中披露的“三道紅線”指標與上報監管部門的指標衡量標準不太一樣。

對於上報監管部門的“三道紅線”指標，截至2021年12月31日，綠城中國現金短債比為1.7倍，2020年末該指標為1.4倍；淨資產負債率為53.5%，2020年末這一指標為64.6%；剔除預售帳款後的資產負債率為70.3%，2020年末該指標為71.2%。不難看出，綠城中國“三道紅線”指標進一步向好，目前僅有剔除預售帳款後的資產負債率一項指標未達標。

耿忠強現場表示：“公司2023年確保能夠進入綠檔，同時根據現階段內外部情況，做好提前進入綠檔準備。”

談合作：優先選擇綜合實力強的夥伴

近年來，隨着行業環境的變化，“抱團取暖”成為不少房企的經營策略之一，而隨着當下部分房企尤其是頭部房企頻繁遭遇流動性危機，合作企業的選擇成為除了自身經營因素之外房企的一大軟肋。

耿忠強透露，無論從開發貸還是按揭貸款的角度來看，現在整體的融資環境正逐步得到緩解。得益於大股東中交集團的支持，公司目前授信額度充足，2022年公司融資額度進一步得到保障。

在合作企業方面，綠城會優先選擇綜合實力強、資信良好、有國企背景的企業，目前，公司絕大部分合作方情況良好，經受住了“資本寒冬”的考驗。

除了選擇外部合作伙伴，綠城也在不斷調整內部的運營能力。業績會披露的數據顯示，2021年綠城中國實現4.3個月開工、7.3個月開盤、30.1個月交付，運營週期平均提速6%。年內，集團開工面積同比增長29%至1698萬平方米；竣工面積同比增長23%至936萬平方米。

不過，管理層強調，綠城提升運營能力不是追求極致高週轉，而是在長期積澱之後通過優化設計等環節來實現，“交付週期並沒有過度壓縮，成本優化絕不意味着減配”。

展望2022年房地產的發展趨勢，張亞東坦言，當下政策底部已現，但行業底部未現。對於大部分人來説，住房仍然是基本需求、是必需品，行業數字會逐步下降，但未來還是支柱產業，還是大有可為的行業，而這對於綠城來説，仍然是重要的機會。

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