綠城中國張亞東:未來房地產還是支柱產業
张玉
(文/張玉 編輯/馬媛媛)3月23日,綠城中國召開2021年全年業績發佈會。2021年,公司取得合同銷售金額3509億元,超額完成年初制定的3100億元的銷售目標。
報告期內,公司營業收入為1002.4億元,較去年增長52.4%;年內利潤為76.87億元,較去年增長33.4%。
業績會上,管理層透露,綠城中國2022年的銷售額要達到3300億元。這相比其2021年的銷售目標提升了200億元,未達到2021年的銷售額。
對於房地產行業的未來發展,綠城中國董事會主席張亞東表示,房地產行業會持續趨於健康。其此前曾提到“四個分化”,即:市場分化、企業分化、產品分化、資源分化。分化的結果會使得房地產行業越來越健康,綠城要善於利用行業調整的優勢,鞏固在行業內的機會。

談土儲:爭取80%投資一二線城市
2021年,綠城共計在42個城市新增101個項目,總建築面積約為1751萬平方米,預計新增貨值3137億元,其中歸屬於集團的權益貨值約為1834億元。集團承擔成本為938億元,新增土儲的平均樓面價約為每平方米9080元。新增貨值當中,21%實現當年貨值轉化。
在新增貨值當中,一二線城市的新增貨值佔比達78%,主要集中在北京、上海、深圳、杭州、寧波、西安等重點城市。從區域分佈來看,長三角作為戰略深耕地,新增貨值佔比52%。
進入2022年以來,綠城在拿地方面依然動作頻頻。在今年2月份舉行的北京土拍中,綠城先後拿下3幅地塊,共計花費98.4億元,一舉晉升成為北京土拍的“頭號玩家”。
綠城中國執行董事及行政總裁郭佳峯在業績會上表示,一方面,當前的環境下,部分房企拿地十分謹慎,另一方面,北京和杭州一直是綠城的大本營。綠城一直都在穩健地參與土拍,近幾年超過70%以上新增貨值佈局在一二線的核心板塊,今年爭取超過80%的投資資源聚焦在一二線城市,20%佈局在優質強三線,進一步提升安全度。
根據管理層現場透露,2022年,綠城中國計劃新增貨值2500~3000億元。
談毛利率:仍優於行業一般水平
儘管營收和淨利潤均呈現顯著增長,在當前的行業環境之下,綠城中國的毛利率也不可避免地出現了一定程度的下滑。
報告期內,公司實現毛利181.68億元,較2020年增加了16.7%。不過,集團毛利率為18.1%,較2020年的23.7%下降了5.6個百分點。其中物業銷售的毛利率為17.5%,較2020年的23.5%下降了6個百分點。
綠城中國方面表示,一方面是由於房地產行業形勢的變化,導致行業毛利率整體有所下降;另一方面,近年來受限價影響,公司品牌溢價未能得到充分體現。
Wind數據顯示,2018~2021年,綠城中國的銷售毛利率分別為25.39%、23.67%及18.12%,呈現下滑趨勢。不過,公司銷售淨利率分別為6.35%、8.7%及7.59%,淨利率在提升之後穩定在8%左右的水平。
在發佈會上,綠城管理層透露,儘管毛利率有所下滑,但仍優於行業平均水平。此外,公司淨利率依然能夠維持在8%左右的水平。這是由於公司重倉的城市大部分都在一二線城市,去化快、有保障、結轉週期短,同樣也能給公司帶來收益。
談財務:確保2023年進入綠檔
在當前的政策環境下,財務的安全性往往意味着企業的安全底線。
根據業績會現場披露的數據,2021年綠城中國淨資產負債率為52%,較去年下降11.8個百分點;現金短債比2.2倍,去年同期為2倍。
根據公司執行董事兼首席財務官耿忠強透露,綠城去年境內公開發債利率僅3.55%,全年的利息成本僅4.6%,期末融資成本更只有4.5%。今年1月發行的增信票據僅2.3%。截至2021年底,公司銀行存款及現金為人民幣714.96億元,去年同期為652.03億元。
根據管理層透露,年報中披露的“三道紅線”指標與上報監管部門的指標衡量標準不太一樣。
對於上報監管部門的“三道紅線”指標,截至2021年12月31日,綠城中國現金短債比為1.7倍,2020年末該指標為1.4倍;淨資產負債率為53.5%,2020年末這一指標為64.6%;剔除預售帳款後的資產負債率為70.3%,2020年末該指標為71.2%。不難看出,綠城中國“三道紅線”指標進一步向好,目前僅有剔除預售帳款後的資產負債率一項指標未達標。
耿忠強現場表示:“公司2023年確保能夠進入綠檔,同時根據現階段內外部情況,做好提前進入綠檔準備。”
談合作:優先選擇綜合實力強的夥伴
近年來,隨着行業環境的變化,“抱團取暖”成為不少房企的經營策略之一,而隨着當下部分房企尤其是頭部房企頻繁遭遇流動性危機,合作企業的選擇成為除了自身經營因素之外房企的一大軟肋。
耿忠強透露,無論從開發貸還是按揭貸款的角度來看,現在整體的融資環境正逐步得到緩解。得益於大股東中交集團的支持,公司目前授信額度充足,2022年公司融資額度進一步得到保障。
在合作企業方面,綠城會優先選擇綜合實力強、資信良好、有國企背景的企業,目前,公司絕大部分合作方情況良好,經受住了“資本寒冬”的考驗。
除了選擇外部合作伙伴,綠城也在不斷調整內部的運營能力。業績會披露的數據顯示,2021年綠城中國實現4.3個月開工、7.3個月開盤、30.1個月交付,運營週期平均提速6%。年內,集團開工面積同比增長29%至1698萬平方米;竣工面積同比增長23%至936萬平方米。
不過,管理層強調,綠城提升運營能力不是追求極致高週轉,而是在長期積澱之後通過優化設計等環節來實現,“交付週期並沒有過度壓縮,成本優化絕不意味着減配”。
展望2022年房地產的發展趨勢,張亞東坦言,當下政策底部已現,但行業底部未現。對於大部分人來説,住房仍然是基本需求、是必需品,行業數字會逐步下降,但未來還是支柱產業,還是大有可為的行業,而這對於綠城來説,仍然是重要的機會。
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