碧桂園：在不確定中找到確定性

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“回顧過去的一年，房地產行業大浪淘沙，迎來了劇烈的調整期，銷售市場的迅速轉冷，金融機構風險偏好的下行，都給行業每一位參與者帶來了巨大的挑戰。”在2021年度報告中，碧桂園如此表示。

今年是碧桂園成立30週年。3月30日下午，碧桂園舉行2021年度業績發佈會。年內，碧桂園連同其合營及聯營公司實現了權益銷售金額5580億元，權益銷售面積6641萬平方米，是去年房企中唯一權益銷售額破五千億的房企。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方機構最新的年度銷售排行中，碧桂園是唯一一家在7000億檔次的房企，以全口徑銷售額7588.2億元穩居行業榜首，持續領跑行業。統計顯示，2015年至2021年期間，公司權益合同銷售金額複合增長率達到29%。

堅韌穩固的銷售為公司經營業績持續向好打下了紮實基礎。2021年全年，碧桂園實現營業收入5230.6億元，同比增長13%；毛利、淨利、股東應占核心淨利潤分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元。

3月30日，碧桂園股價高開高走，截至下午收盤，碧桂園股價報6.08港元/股，漲幅為6.29%。

85%新獲土儲聚焦五大都市圈

當前的環境下，房企業績的實現極度考驗着企業的土地儲備和戰略佈局。截至2021年底，碧桂園集團已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為3216個，業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市，涉及299個地級行政區劃的1425個區縣。

近年來，碧桂園秉承城市深耕策略，堅持口碑至上，在公司所佈局的城市中，有161個地級市的市佔率超過5%，其中有13個城市的市佔率高於20%，55個城市的市佔率在10%～20%。

據悉，截至2021年年底，碧桂園位於中國內地的權益可售資源約1.48萬億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權益可售資源約3365億元，合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。

2021年底可售貨值中，98%位於常住人口50萬以上的區域；93%位於人口流入區域；75%位於長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈。

2021年全年，碧桂園共獲取333幅土地，權益總代價約1416億元，對應貨值約4200億元，權益比保持在85%以上。按金額計算，新獲取土地中，66%分佈在三四線城市， 29%通過多元化方式獲取土地，撬動37%的權益貨值。

值得一提的是，碧桂園集團總裁莫斌在業績發佈會上表示，碧桂園將繼續響應國家新型城鎮化建設戰略，聚焦城市深耕。未來將對全國的市場做進一步的分類，按照市場規模、供需關係遴選出符合集團戰略發展的市場，更加聚焦於以大都市圈為首的一二線和強三四線城市。

據介紹，2021年碧桂園新獲取土地中，85%的土儲聚焦五大都市圈，其中，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，加上河南、上海、安徽的投資合計超過70%。

在推貨方面，碧桂園方面預計，2022年全年權益可售貨量將在6500億上，公司將按照“以銷定供”進行閉環管理，預計全年去化率不低於70%。

銷售回款率連續六年超90%

當前行業資金面持續收緊，加之多家房企債券到期，迎來償債高峯，高質量的回款、充裕的現金流已成為房企的“生命線”。

近年來，碧桂園高度重視回款，通過標準化、精細化的考核牽引，追求“有現金流的利潤，有利潤的現金流”。

2021年全年，碧桂園累計權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益回款率達90%，已連續6年達到90%或以上。2022年前2個月，碧桂園共實現權益銷售回款金額約656.8億元，權益回款率超95%，回款率進一步提升。

自有資金的良性循環極大地保障了碧桂園經營性現金流的安全。2021年，碧桂園實現經營性現金流淨額為正，達到108.6億元。

截至2021年12月31日，碧桂園可動用現金餘額約為人民幣1813億元；總有息負債餘額下降至3179.2億元，淨負債率45.4%，相比去年優化了10.2個百分點。此外，公司加權平均融資成本相比去年底下降了36個基點至5.2%。

同時值得一提的是，截至2022年3月30日，碧桂園本年內已無境內到期債券，僅餘騰越兩筆可回售公司債，共計40億元人民幣，境外僅7月份到期的一筆7億元美金優先票據。碧桂園方面表示，公司會根據市場情況考慮再融資等安排，進一步調整負債結構。

三道紅線方面，目前公司仍處在較為健康的黃檔，淨負債率與現金短債比都表現良好，剔除預收賬款的資產負債率也從2020年底的80%下降至74%。管理層在業績發佈會上表示，公司將在2023年中期之前自然實現從黃檔到綠檔的調整。

穩健的經營實力、安全的現金流及較優的償債能力使得碧桂園獲得了資本市場的支持。當前，碧桂園是行業內為數不多成功重啓境內外融資渠道的民營房企之一。根據管理層介紹，2021年9月份之前，公司抓住市場機遇，在境內外市場發行長久期、低成本的融資工具。9月份之後，碧桂園在多方監管及投資人的支持下，也成功在境內外發行多種類直接融資工具，包括10億元的公司債，15億元ABS及39億港元的可轉債。2022年3月份，碧桂園在銀行間交易商協會首度獲批50億元中票額度，並將在業績發佈之後進行首發。

同時，碧桂園的發展也得到了銀行機構的充分支持。截至2021年底，公司未使用授信額度約2615億元。而在2022年3月，公司又先後與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。

21款機器人已投入應用

當前的背景下，房地產正在逐步向製造業轉型，新業務的拓展成為房企發展的第二增長曲線。

事實上，從三年前開始，碧桂園就決定向高科技企業轉型，重點佈局高科技地產生態鏈，以科技驅動發展，智能建造等新業務取得階段性成果，與地產主業形成良好的協同效應。

科技的賦能讓碧桂園的發展如虎添翼。目前，博智林機器人公司已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內牆裝飾等12個建築機器人產品線，覆蓋了結構施工、外牆施工、地下室施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項建築施工工序。截至2022年2月底，已有21款建築機器人投入商業化應用並對外開展租售業務，服務覆蓋25個省份(直轄市、自治 區)超350個項目，累計交付機器人超750台，累計應用施工面積超700萬平方米。

2021年12月底，廣東博智林機器人有限公司首次完成了“BIM+FMS+WMS+建築機器人”多機施工系統的驗收。8款施工機器人、11款配套設備開展多機聯動的施工作業，跑通了端到端的智能建造生態實驗，讓工地施工像生產流水線一樣科學有序、智能協同，建築機器人集羣效應已經顯現。據介紹，今年，碧桂園將全力開展智慧建造體系應用實驗，實驗成功後，將率先在公司的項目上進行推廣應用。

除了建築機器人，在現代農業方面，2021年，碧桂園自研的大馬力無人拖拉機、無人收穫機首次在位於佛山三水的粵港澳大灣區現代都市農業綜合示範基地亮相作業。公司以科技賦能農業，目前已形成現代種業、智能農機平台及裝備製造、海外大農業三大核心業務板塊。

智能建造新業務與地產主業的協同並進，讓碧桂園具有較強的發展前景。2021年5月，美國《福布斯》雜誌發佈2021年度全球上市公司2000強榜單，碧桂園集團位列榜單第140位，連續第12年上榜。同年，8月2日，《財富》發佈最新世界500強榜單。碧桂園以670.8億美元的營業收入位列榜單第139位。

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