萬科淨利幾近腰斬，主席鬱亮做“檢討”

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“2021年的業績表現，對於萬科是一次警醒。”萬科董事會主席鬱亮在2021年業績報告《致股東》中説道。

3月30日晚間，萬科發佈2021年度業績報告。報告期內，萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬於上市公司股東的淨利潤225.24億元，同比下降45.7%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為223.81億元，同比下降44.38%。

這是什麼概念？在已披露2021年業績數據的房企中，和萬科同為房企TOP5的碧桂園、保利歸屬於上市公司股東的淨利潤分別為269.3億元、275.77億元，同比分別下滑僅16.78%、4.74%。

也就是説，萬科淨利潤下滑幅度已大大超過同類房企的平均水平。

更值得一提的是，這是繼1995年、2008年後，萬科淨利潤出現上市31年以來第三次下滑。

而由於淨利潤指標距股東期望值和萬科自身追求存在較大差距，鬱亮不得不對淨利潤的下降做出檢討。

鬱亮表示，“儘管萬科在行業中較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，萬科未能堅決擺脱高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，導致一些項目的投資預期沒有實現。”

鬱亮直言，“自己應當出來承擔責任，和團隊一起直面問題、查找不足、對症下藥、堅決行動，併為之付出加倍努力。”

淨利潤同比下降45.7%

在鬱亮看來，淨利潤的大幅下滑主要受開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失的影響。

數據顯示，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點。扣除營業税金及附加後的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%，其中主要受到近年來結算項目地價佔售價比上升的影響，開發業務毛利率下降至23.0%。

事實上，在萬科的營業收入中，房地產開發業務對淨利潤具有決定性作用。數據顯示，2021年萬科營收中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4299.3億元，佔比95.0%；來自物業服務的營業收入為198.3億元，佔比4.4%。而受外部環境變化和公司自身因素影響，萬科開發業務毛利總額同比減少189億元。

與此同時，受按權益法確認的投資收益及股權轉讓相關收益減少影響，萬科2021年投資收益66.1億元，較2020年135.1億元的高位水平減少了69億元。

萬科表示，按權益法確認的投資收益減少，主要是由於聯合營項目毛利率下降及投資其他業務的收益減少。

此外，2021年下半年尤其進入四季度以來，房地產市場出現明顯下行，按照審慎原則，對2021年末資產進行了全面減值測試，對部分項目、個別股權投資等進行減值，合計減少歸屬上市公司股東的淨利潤約25.5億元。

面對不斷下滑的多向財務數據，鬱亮表示，2022年，萬科將採取堅決的、有針對性的行動，解決開發業務存在的問題，鞏固在不動產綜合發展方面的先發優勢，保障財務安全，實現營業收入和淨利潤的企穩回升。

萬物雲上市在即

儘管萬科在房地產銷售方面遜色於碧桂園位居第二，但在新賽道的拓展上，萬科旗下子公司已成為業內當之無愧的領頭羊。

就在萬科發佈業績報的當天，據中國證監會官網顯示，關於萬物雲空間科技服務有限公司《境外首次公開發行股份審批》，審批進度已變更為“受理通知”，此時據萬科公佈分拆萬物雲赴港上市計劃僅4個月。

資料顯示，萬物雲是行業率先覆蓋“住、商、城”全域空間服務的公司，2021年實現營業收入（含向萬科集團提供服務的收入）240.4億元，同比增長32.1%，其中，社區空間服務收入134.6億元，同比增長22.9%；商企和城市空間服務收入87.2億元，同比增長38.1%。

截至2021年12月31日，萬物雲項目覆蓋全國一二線城市，在管項目總數4393個，在管面積7.8億平方米，在管面積同比增長35.9%；合同管理項目總數5553個，合同管理面積10.1億平方米，同比增長38.0%。

其中，在管第三方住宅項目數量達1605個，佔在管住宅項目的56.9%；在管第三方商企項目數量達 1319 個，佔在管商企項目的84.0%。

值得一提的是，從在管面積來看，萬物雲似乎已經超過行業第一的碧桂園服務。同期，除“三供一業”業務及城市服務外，碧桂園服務的在管面積約為7.66億平方米。

這意味着，萬物雲與碧桂園服務之間的規模競爭將進入白熱化階段。

押注多元化新賽道

不僅是萬物雲，萬科行業龍頭的計劃也在公寓、物流等領域得到充足體現。

物流倉儲方面，由於提前尋找具備長期潛力的新賽道，抓住物流倉儲發展的紅利期，萬緯物流近三年收入複合增速52%，其中2021年收入32億元，同比增長69%，穩定期項目NOI率達到6.5%。

截至目前，萬緯物流管理可租賃面積1136萬平方米，其中冷鏈倉儲138萬平方米，為行業第一。

值得一提的是，萬科會將萬物雲成長為物企龍頭的路線複製在物流倉儲賽道上，目前已成功引入GIC、淡馬錫等四家機構作為戰略投資者，或許萬緯物流的下一步就是登錄港交所。

和物流倉儲一樣，萬科長租公寓品牌泊寓已成為規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。公寓業務近三年收入複合增速為40%，其中2021年收入同比增長14%，NOI5.25億元，同比增長193%。

截至去年底，泊寓開業15.95萬間，全年平均出租率95%。除自身資產外，泊寓還為294家企事業單位的租賃住房項目提供產策、建造和運營管理服務。

有意思的是，2021年鬱亮曾在公開場合中直言，相信再經過幾年耕耘，泊寓也能達到上市的條件。換句話説，萬科分拆萬物雲上市之旅或許只是一個開始。

對於萬科未來的發展，鬱亮表示，這是一條充滿挑戰的征途，即便焦灼於現狀的挑戰，即便失落於當下黯淡的成績，但只要一根筋跑下去，就能成為冠軍。

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