全國樓市分化中回暖：北京成交量大幅反彈

多維度政策支持下，國內樓市逐漸回暖，但分化也更加明顯。據中指研究院最新數據，3月樓市整體成交量上行，同比降幅擴大，但一二線城市已經出現明顯升温信號，其中北京環比升幅超過80%，成為重要風向標。

有北京房產中介人士對記者表示，當前二手房成交已經達到甚至超過疫情前的水平，房源供不應求正在重現。另據記者從多家銀行瞭解到，目前北京首套、二套房貸利率仍維持基準利率上浮55個和105個基點，但放款速度明顯加快，材料齊全最快3周放款。

不過值得注意的是，當前三四線城市成交頹勢尚未完全扭轉，中指研究院監測的三線代表城市成交量整體環比下滑10.4%。不過近期各地因城施策加碼，業內普遍預期銷售端回暖只是時間問題。具體來看，在數十個城市採取調降貸款利率、降低首付比例等措施之後，部分城市陸續放開限購/限貸政策，繼鄭州取消“認房又認貸”之後，哈爾濱近日取消了6區的3年銷售政策，福州也傳出放開限購的消息。

北京樓市“報復性回暖”

“買的話抓緊吧，最近房源很緊張了，有個客户一猶豫白工作一年。”雖然有誇張的成分，但這位房產中介也道出了最近北京樓市的變化。據他透露，目前北京海淀區熱門小區房子總價比之前上浮超過10萬元，成交已經明顯超過去年甚至是疫情之前的水平。該中介人士所在門店一天至少賣出5套房，房源完全跟不上需求。

量價齊升，這與去年8~11月幾乎零成交的狀態形成鮮明對比。當時有朝陽區房產中介人士對記者表示，去年下半年以來銀行房貸收緊一方面抑制了購房者的需求，另一方面回款時間延長、價格低於預期也讓房東出手意願降低，二者進一步形成負向反饋。

但自去年9月以來，監管不斷糾偏房地產供給與需求端融資政策，房貸政策邊際寬鬆在各地陸續上演，銀行房貸額度和放款速度均有明顯改善，加上1月下旬5年期以上LPR報價時隔21個月首次下調，銷售端情緒逐漸回温。

有北京通州某房產中介人士表示，目前其覆蓋區域一個小區平均一個月能成交10套左右，他所在中介門店3月成交量比2月提升了60%左右。房價方面，熱門搶手的房源上浮幅度多在3%~5%，但總價變化一般不超過10萬元，且最終“還有商量的餘地”。該中介人士透露，多數房東已經接受房價穩定的現實，不再寄希望於大幅上漲。以通州地區某相對熱門的小區為例，春節前成交價398萬元左右，現在掛牌價在410萬元左右。

上述通州中介人士還表示，當前房貸放款速度明顯提高，組合貸一個半月，商貸最快用不了一個月，“而且走中介更快”。

第一財經記者從北京當地多家銀行瞭解到，當前純商業貸款的房貸利率仍維持LPR上浮55個基點（首套）、105個基點（二套）的水平，但放款速度最快已經縮短1個月以內。工商銀行北京一位信貸經理表示，目前該行房貸額度較為充足，二手房過完户後，抵押+放款最快只需2~3周時間，如果手續齊全審批只需要3天，組合貸一週左右。他同時反映，當前額度充足不用排隊，他所在支行在公積金駐點接受的組合貸申請已經增多到10個/天左右，反映出樓市明顯回暖。

另有某中小銀行在北京的信貸經理表示，如果手續齊全最快3周可以收到貸款，不需要排隊。不過，也有建設銀行信貸經理表示：“中介對成交量的説法多少有些誇張、宣傳的成分。”他所在支行新房可以1個月放款，但二手房因為手續更多仍需要2個月左右。

回暖跡象已經真實反映在數據上。中指研究院最新統計數據顯示，3月全國樓市成交雖然同比降幅持續擴大，但環比明顯上行，尤其一二線代表城市回暖明顯。除上海因為疫情因素干擾持續環比下滑外，一線城市成交面積均實現環比增長，其中，北京以80.4%的環比增幅領先，廣州、深圳分別增長34%、26%。

分化之下因城施策持續加碼

雖然整體成交轉降為升，但截至3月26日，相比一線城市整體12%和二線代表城市32.3%的環比增幅，三線代表城市3月的成交量繼續環比下降了10.4%。

具體來看，二線城市中，蘇州以67.4%的成交環比增幅領先，福州、武漢分別環比增長53.4%、51.2%位列第二、第三。但城市之間的分化仍然存在，比如南京的成交環比降幅仍超過20%。三線城市環比下滑的同時，同比降幅擴大至75.5%，其中連雲港成交較上月下降69.9%，韶關降了26.7%。

分化之下，各地因城施策還在不斷加碼。繼鄭州取消“認房又認貸”、哈爾濱取消主城區6區內3年限售之後，近日福州地區也傳出放鬆限購政策的消息，稱外地户籍在福州主城區內購房無需提供社保或納税證明或落户。此外，深圳據稱將上調執行一年的二手房參考價，即“參考價將上調3%-5%”。

此外，二線以下尤其三四線城市對房貸利率的調整不斷，房貸利率仍處在下行通道。據貝殼研究院發佈的重點城市主流房貸利率數據，3月貝殼研究院監測的103個重點城市中，82個城市主流利率下調，成都當月首套利率下調69個基點，回調幅度最大，二套房貸利率降低34個基點。總體來看，103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點，創下2019年以來最大單月降幅。此外，本月平均放款週期為34天，較上月縮短4天。

監管鼓勵和各地政策多維度鬆綁背景下，業內普遍預期，房地產銷售端整體回暖只是時間問題，融資性資金的補充也將進一步改善購房者信心。

（作者：亓寧）