股東利潤下滑，正榮地產加緊盤活資產、積極自救

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）風雨飄搖的房地產行業中，不斷有規模房企爆發流動性危機，致使不少房企儘管尚未造成實質性違約，年報依然姍姍來遲。

反而是於今年2月份暴雷的閩系房企正榮地產，3月31日年度報告如約而至，顯得頗為出人意料。

財報顯示，2021年正榮地產實現合約銷售金額約1456.43億元，同比增長約2.64%；實現營業收入約369.92億元，同比增長2.40%；而歸屬股東淨利潤卻僅有8.09億元，同比大幅減少69.48%。

企業董事局主席黃仙枝在業績會上直言，自去年四季度起，包括正榮在內很多公司的銷售受到影響，也無法在公開資本市場再融資。種種壓力接踵而至，公司管理層面對艱鉅的困不躺平、也不逃避，會上下齊心，維持經營的穩定，積極自救。

12個自持投資性物業待售

事實上，單從去年的經營數據來看，很難想象這是一家暴雷房企。

土儲方面，去年正榮地產補充了430萬平方米的土儲，確保可售資源充足。

截止2021年底，企業總土儲規模提升到2595萬平方米，對應的貨值約為4300億元。

銷售數據方面，在去年百強房企平均銷售目標完成度不足八成的前提下，正榮地產完成了1456億元合約銷售金額，基本實現年初所制定的目標。

其中，合約負債（即預收銷售款）為909.87億元，同比增加49.5%；現金及銀行結餘為391.21億元，同比減少9.0%。

不過，收到預售資金監管制度等調控政策影響，正榮地產作為“高槓杆、高週轉”房企的典型代表，自然不可避免的陷入流動性危機之中。

而在這場業績會上，大家最為關心的莫過於企業現有債務及資產處置狀況。

管理層在業績會上直言，公司的首要任務為穩定經營，改善經營性現金流。目前，企業已經成立攻堅小組，加快銷售進度，同時對庫存結構優化，確保項目開發建設。

除保證正常開發與銷售，為最大程度保存現金，正榮地產已暫緩了今年的新增拿地，控制規模。同時，從內部管理、資產盤活等方面，進一步加快回籠資金，緩解流動性困難。

據管理層透露，今年將梳理20-30個合作項目，與合作方洽談股權轉移；積極出售12個自持投資性物業，淨值超40億元。

在待售項目的清單中，正榮地產持有投資性物業12個，分佈在南京、福州、上海、西安等城市，以商業綜合體、購物中心、辦公樓為主，總建築面積接近80萬平方米。

據測算，這些投資性物業的公允價值接近100億元，扣除貸款後的淨值約在40多億元。

正榮地產管理層還表示，目前有合作項目約20-30個，正與國企、央企等背景的合作方洽談股權轉讓。“如果這些項目和資產順利出售，公司可以提早回籠規模可觀的資金。不過項目轉讓與出售，都需要交易與税審的諸多流程，到資金實際可用，還需要一段等待時間。”

努力緩解流動性壓力

除努力盤活資產之外，如同眾多民營房企一樣，正榮公司也進行了一輪“大裁員”，以保證公司運營的同時，進一步“節流”。

據管理層介紹，公司的組織架構實施“精總部、實區域、提效能”，從原先11個區域和城市公司架構整合為7大區域，實現分級授權；同時精簡人員架構，保持核心管理團隊穩定，加強跨部門協同；同步開展“降本增效”，進一步細化費用及固浮管控。

債務數據方面，截至2021年末，正榮地產現金短債比為1.14倍，淨負債率85.5%，剔除合約負債的資產負債率下降1.7個百分點至74.9%，但依舊未能達到三道紅線要求標準，為“黃檔”。

同時，正榮地產未來一年內到期的債務約344億元，境外債約64.9億元，境內債則至今無任何實質性違約的情況。

據介紹，正榮的境外債2021年已完成61.8億票據的置換，2022年3月29日完成了5筆優先票據的交換要約、1筆永續資本證券的展期，通過修訂條款避免了發生交叉違約的風險；境內也在3月完成了一筆ABS的展期。

“其他的短期債務，公司會根據銷售回款、自身現金流情況而安排，並且會積極與金融機構友好協商。”正榮地產執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健表示。

這客觀上會大幅緩解正榮的短期流動性壓力，給公司爭取經營回款的時間。

不過，就目前而言，如泰禾、華夏幸福等暴雷房企已有多年，均尚未順利走出困境。對正榮而言，想要真正盤活資產、完成自救同樣不是一件容易的事。

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