控規模降槓桿，2022年時代中國發力有質量的增長
张志峰
3月31日午間，深耕大灣區多年的粵系房企時代中國控股召開2021年度業績發佈會。
財報顯示，2021年，時代中國實現營業額約436.4億元，同比增長13.1%；毛利約120.53億元，同比增長約8.6%；毛利率及淨利率分別為27.6%及10.9%；實現利潤約47.5億元，同比減少11.4%；核心淨利潤約48.02億元，同比減少10.9%
銷售方面，報告期內時代中國實現年度合同銷售額955.9億元，同比微降4.8%；合同銷售均價為每平方米18590元，同比大增24.7%。
分析人士認為，2021年下半年開始，強調控疊加市場波動，房企普遍陷入銷售下滑、現金流吃緊的危險境地。致使近半房企處在虧損狀態，另有部分不得不由於審計等因素推遲年報發佈。
在此背景下，時代中國各項業績數據仍能保持穩定，顯得尤為難得。
“隨着行業的調控政策逐步放開，我們認為整個行業最糟糕的時間已經逐步過去了。”對於2022年，時代中國董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄在業績會上預測，從二季度，特別是三季度開始，隨着更加有效的疫情防控措施落地，政策也逐漸放鬆，整個市場會逐步走向平穩。
銷售目標650億
據管理層介紹，時代中國全年實現956億元合同銷售，其中已確認的物業開發收入為387億元，均價同比大幅上升。
這很大程度上是由於主要銷售貢獻的城市在廣州、佛山、東莞等優質的粵港澳大灣區城市，有着良好的銷售貢獻，3個主要城市合計接近70%。
在拿地方面，公司拿地策略相對穩健謹慎，在過去一年內新增了8塊土地，約200萬平方米，土地收購成本總額約45.53億元，分佈於廣州、佛山、東莞、惠州、肇慶、南京、長沙7座城市。
截至2021年12月31日，時代中國總土地儲備約1990萬平方米，其中90%位於大灣區城市羣，在成都、南京、武漢、長沙等核心二線城市亦有項目配置。管理層認為，現有土地儲備足夠應付其未來三年的發展所需。
值得一提的是，城市更新的轉化卓有成效，去年有6個城市更新項目轉化，累計建築面積128萬平方米，其中3個項目是轉為土地儲備，接近100萬平方米，分佈在優質的粵港澳大灣區城市，包括廣州、佛山、惠州。
截至去年底，時代中國擁有城市更新項目總數約135個，潛在總建築面積約4000萬平方米，總體貨值超過1萬億元。
管理層預測，2022年宏觀經濟承壓，財政政策將更加積極，房地產調控政策將有所寬鬆，更好地支持合理的住房需求，促進房地產業良性循環，健康發展。
同時，區域市場成交進一步分化，都市圈一二線城市市場保持平穩，人口淨流入的三四線城市相對低迷。
對於2022年銷售目標，岑釗雄在發佈會上透露，公司對2022年的銷售目標進行了一定調整，定為650億元左右。公司傾向於讓整體銷售安排更從容一些，不希望用“以價換量”等短期的行為去支持銷售目標的達成，而是希望依靠卓越的產品品質和服務，實現有質量的增長。
持續降低槓桿水平
需要指出的是，行業普遍流動性吃緊的當下，穩健的財務基本面是所有經營指標的前提，時代中國對此深以為然。
財報數據顯示，2021年，時代中國通過主動管理債務，槓桿水平持續下降。其中，企業淨負債比率76.7%，體現了財務管控審慎穩健；現金對比一年到期的短債比例方面約1.9倍，體現了公司仍然擁有良好的流動性；剔除預收賬款後的資產負債率為74.6%，較2020年底進一步下降了4個百分點。
管理層表示，將全力推進在2022年底完成三道紅線轉綠的目標。
2021年以來，時代中國通過回購等多項措施，不斷向市場傳遞信心。時代中國2021年累計回購648萬股，總金額達6045萬港元；針對2022年4月底到期的美元債，截至2022年2月底，時代中國已累計回購約8278萬美元。
截至2021年末，企業計息債較上年底降低了81.2億元，下降率超過13%。
時代中國執行董事牛霽旻在業績會上透露，公司目前面臨的年內到期的短債只有85億，金額不大，公司非常有信心，按時償還本年內剩餘的各項短債債務。
此外，時代中國融資成本也在持續優化，2021年平均成本約6.6%，較2020年全年的7.3%下降了0.7個百分點。
管理層表示，未來將繼續堅定地降低槓桿率、降負債，同時積極銷售，保持良好的流動性，加強安全邊際，確保公司平穩發展。
值得一提的是，隨着國家政策和金融槓桿紅利的褪去，房地產行業將告別唯規模論的高速發展階段。時代中國表示，未來公司將保持適度規模，通過打造卓越的產品和服務，提升品牌溢價能力，保持有競爭力的盈利水平。
岑釗雄在主席報告中亦指出，2021年公司保持了平穩健康的發展。接下來也將繼續保持戰略的聚焦，聚焦住宅開發業務和城市更新業務，保持適當規模且優質的土地儲備；聚焦深耕粵港澳大灣區內的高價值區域，穩步發展長三角、長江中游、成渝城市羣等高潛力的區域。
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