招商蛇口能成佳兆業的“白衣騎士”嗎？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）自2022年初發行併購貸以來，招商蛇口終於傳出和出險房企“合作”的訊號。

4月5日晚間，招商蛇口發佈公告稱，日前，公司與佳兆業、長城資產在深圳簽署戰略合作協議，各方擬建立戰略合作關係，在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作，實現優勢互補、互利共贏、共同發展的戰略目標。

公開資料顯示，招商蛇口是招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，位列中國房地產百強企業第6名；佳兆業是大型綜合性投資集團，業務涵蓋綜合開發、城市更新、健康醫療、旅遊產業等20多個產業領域。

和以房地產開發為主的招商蛇口、佳兆業不同，長城資產致力於收購、受託經營金融機構不良資產，對不良資產進行管理、投資和處置，對股權資產進行管理、投資和處置。

讓業內不得不產生聯想的是，2021年底，佳兆業的理財產品出現兑付逾期的情況，隨後，佳兆業陷入流動性危機，被業內視為“出險企業”。

“‘央國企+出險企業+資管公司’的組合，看起來是為了接盤佳兆業的項目，實現救助和併購的目的。”某上市房企人士向觀察者網表示，和業內“央國企+出險企業”單對單合作的形式不一樣，招商蛇口此次拉了長城資產入局，更像是為了接盤和併購。

該人士進一步表示，“央國企+出險企業+資管公司”組合出現有兩種可能，一方面，招商蛇口不想一個人全部承擔包括資金壓力在內的收併購風險，選擇拉一個合作伙伴；又或者，這是招商蛇口援助出險房企的一個要求，那就是必須要有另一方來分擔風險。

“實際上就是表個態度，更多是對雙方品牌的提升。”在某券商人士看來，這種組合的出現，側面反映招商蛇口收併購能力較弱，且目前三方僅簽署了一個框架，何時落地還是未知之數。

合作重心為佳兆業城市更新項目

戰略合作協議雖隻字未提收併購，但從合作項目不難看出，三方此舉有意為佳兆業紓困。

觀察者網瞭解到，三方合作內容主要圍繞三個方面，最重要的一點是：搭建發展平台，推動城市更新合作。

具體來看，招商蛇口發揮社區及商業、產業園區綜合開發優勢，長城資產發揮資產管理、產融結合優勢，佳兆業發揮城市更新優勢，共同創建適宜的合作模式和合作機制，適時探討建立合資公司等合作載體。

合作載體搭建後，三方以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平台。

“換句話説，三方釐清一個項目的財務狀況，合作一個。”業內人士向觀察者網表示，截止目前已有不少房企爆出財務危機，但收併購卻沒有想象中多，主要因為房企大部分項目都被抵押出去，在短時間無法查清到底用了有多少槓桿、涉及多少資金。三方合作此舉，相當於對單個項目的財務、業務做盡職調查。

這與兩年前世茂與福晟的合作模型極為相似。2020年1月，世茂、福晟、東方資產、信達資產四方共同成立有限合夥企業，組成福晟紓困平台。對於這一紓困平台的作用，有業內人士曾表示，該平台僅負責業務經營，不承擔福晟集團原有的債務。

如此不難理解，招商蛇口並非直接參與到佳兆業的債務問題，而是通過合作枱盤活佳兆業資產，間接為其提供現金援助。

與此同時，三方推動商住開發與商業運營合作。其中，針對存量商住開發、商業綜合體運營等項目，三方共同探討通過股權合作、資產轉讓、聯合運營等方式開發盤活；針對增量項目，結合各方優勢，聯合獲取開發。

此外，三方探討文旅、遊輪渡輪合作，加強在大灣區文旅、渡輪等業務上的合作。

合作機制方面，三方決定建立高層會晤機制併成立專項工作小組，推動戰略合作的深化實施和落實。

“行業正常的時候，戰略合作是一起拓展新增業務，現在佳兆業並沒有餘力拓展新業務，主要以解決公司現有問題為主。”眾聯智詢副總裁蔣凱直言，以佳兆業目前的困境，央企和資管的介入主要會在具體項目上開展紓困，只不過以戰略合作的形式呈現，會顯得更體面一些。

招商蛇口想得到什麼

無利不起早。

招商蛇口直言，“戰略合作協議的簽署有助於公司在粵港澳大灣區及其周邊區域的深耕，補充優質土地資源，有利於公司進一步提升綜合競爭力，鞏固區域發展優勢，保持長期穩定可持續發展。”

事實上，這也是佳兆業最引以為傲的土儲資源。自成功改造深圳爛尾樓項目“桂芳園”後，佳兆業先後完成金翠園、佳兆業中心、佳兆業大都會、大鵬佳兆業廣場等城市更新項目，是業內知名的“舊改之王”。

數據顯示，截至2021年中，佳兆業土儲面積達3114萬平米，大灣區佔76%；總土儲貨值7346.6億元，其中城市更新佔比47%。

“城市更新項目往往佔據較好的地理位置，賣的上價，去化也快。”業內人士向觀察者網表示，招商蛇口和佳兆業都以粵港澳大灣區為主要陣地，在土地儲備上具有一定的契合度。

但在補充土儲之外，佳兆業舊改項目的高利潤或許也是促成合作的原因之一。2021年中報顯示，佳兆業於期內錄得毛利約92.78億元，整體毛利率30.9%，高於業內平均水平。

反觀招商蛇口在粵港澳大灣區的毛利率卻一直處於下滑階段。2021年，招商蛇口深圳區域毛利率為36.95%，較2020年同期的37.42%減少0.47個百分點；華南區域毛利率為14.04%，較2020年同期的22.04%下滑8個百分點。

對此，中信證券曾在研報中表示，招商蛇口在歷史上憑藉蛇口等片區優質土地資源，整售了一些歷史開發成本低，售價較高的項目，實現了階段性的高業績兑現。2021年之後，公司整售項目告一段落，而市場化開發的新增項目盈利能力較為有限。

靴子落地仍需時間

值得一提的是，招商蛇口、佳兆業、長城資產簽署的協議屬於框架協議。

換句話説，三方僅達成協議，但具體落實時間和是否落實仍是未知之數。

事實上，出險房企和優質房企達成“合作”協議的不在少數。以萬科和泰禾為例，2020年7月，萬科下屬公司與泰禾方面簽署了《股份轉讓框架協議》，收購泰禾19.9%的股份，交易總對價約為24.27億元。

合作之初，業內普遍認為萬科會為泰禾兜底債務，但和預期猜想不一致，泰禾目前仍靠“自救求生”。

2021年底，有投資者在萬科投資者互動平台提問，“和泰禾簽訂入股意向至今，是否對泰禾的運營及債務重組進行過幫助？”萬科方面的回應是這樣的：自簽訂意向書以來，未實際參與任何泰禾項目的運營管理與開發建設。

這意味着，無論是萬科和泰禾，還是招商蛇口、佳兆業與長城資產，簽署的合作協議都有可能是一紙空文。

當然也有“成功”合作的案例，以世茂與福晟舉例，2020年初爆出現金流危機的福晟，得到了世茂的援助，但最後，擁有話語權的世茂“拿走”福晟部分優質項目，導致後者業績不如預期，至今仍有債務壓力。

“無論是上述哪一種可能，對佳兆業而言都不是好的選擇。”業內人士直言，市場上不乏好的資產，也不缺誠心收購項目的房企，但之所以導致出險房企盤活項目受阻的主要因素是，出險房企不願意賣優質項目，較差的項目又賣不出去，形成了一個僵局。

該人士直言，招商蛇口是否能成為佳兆業的“白衣騎士”，仍舊要看三方博弈。

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