華潤置地：“壓線”完成業績，難擋毛利率下滑頹勢

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）作為業內為數不多完成業績目標的房企，華潤置地向投資者交出了一份較為滿意的答卷。

日前，華潤置地發佈2021年年度報告。期內，華潤置地實現綜合營業額2121億元，按年增長18.1%。其中，開發物業營業額為1838.6億元，按年增長17.0%；投資物業（包括酒店經營）租金收入為174.3億元，按年增長36.3%。

財務數據方面，2021年，華潤置地股東應占淨利潤324億元，按年增長8.7%；核心股東應占溢利266億元，按年增長10.2%。董事會建議宣派末期股息每股人民幣1.207元，按年增長9.5%，全年派息率維持37%不變。

房地產銷售方面，2021年，華潤置地實現簽約銷售額3157.6億元，較去年同期增加10.8%；實現簽約面積1755萬平方米，較去年同期增加23.7%。按華潤置地首席財務官郭世清在年初業績會上定下的3105億元業績目標計算，華潤置地完成率為100.24%，壓線完成業績目標。

但在其如約達成業績背後，毛利率大幅下滑、華東大區銷售額下滑等現象仍值得關注。

華東大區銷售額下滑

虹口“圍標”事件對華潤置地華東大區的影響正在緩慢釋放。

數據顯示，華潤置地華北、華東、華南、華西、東北、華中、深圳七大區分別實現簽約銷售額538.02億元、736.48億元、349億元、368.83億元、254.11億元、280.33億元、630.78億元，分別佔總簽約銷售額的17%、23.3%、11.1%、11.7%、8%、8.9%、20%。

值得注意的是，華東大區雖在華潤置地總銷售額中貢獻最大，但其銷售額和銷售佔比均出現不同程度的減少，其中銷售額較2020年同期的793.42億元減少56.94億元；在集團內的佔比較2020年的27.8%減少至23.3%。

但奇怪的是，2021年華潤置地華東大區簽約面積317.07萬平方米，較2020年的269.07萬平方米增加17.84%。

面對銷售金額下滑、銷售面積增多的情況，唯一合理的解釋是：華潤置地華東大區銷售均價走低、低價跑量。

“這主要受華潤置地上海區域影響。”有業內人士告訴觀察者網，受虹口“圍標”事件影響，存貨不多的華潤置地在上海面臨無地可賣的尷尬局面，只能通過環滬項目低價跑量，由此出現均價下滑的局面。

據克而瑞上海數據顯示，2020年華潤置地在上海實現全口徑銷售額174.42億元，排名第10位；2021年華潤置地在上海實現全口徑銷售額139.08億元，同比減少20.26%，排名下跌三個名次至第13位。

權益銷售額方面排名下滑更加明顯。2020年，華潤置地在上海實現權益銷售額78.63億元，排名第13位。受供貨不足影響，2021年同期，華潤置地在上海權益銷售額縮減至65.46億元，排名跌至19位。

深圳12月單月完成近半銷售額

華東大區業績完成度不如預期，壓力轉移到華南大區，後者在華潤置地多年銷售額中的佔比均超過20%。

值得一提的是，2021年5月，華潤置地對華南大區進行了組織架構調整，一拆二後分為深圳大區和華南大區。截至2021年中期，深圳大區和華南大區分別實現簽約銷售額229.51億元，255.77億元。

觀察者網瞭解到，拆分後，深圳大區和華南大區銷售額一直保持穩步增長的態勢，直至2021年12月單月，深圳大區實現銷售額278.03億元，較11月同期的10.96億元增長2436.77%。

這是什麼概念？年報顯示，2021年深圳大區合計實現銷售額630.78億元。也就是説，深圳大區在12月一個月時間內完成該區近半年的銷售業績。

深圳大區之所以在12月出現業績猛增的現象，與華潤置地前11月年度業績目標完成度不到九成有關。業績數據顯示，截至2021年11月30日，華潤置地累計實現合同銷售金額約2706.1億元，按3150億元銷售目標計算僅完成全年目標的85.91%，極有可能失約年度目標。

換句話説，正是因為華東大區業績欠佳拖了後腿，深圳大區才無奈接過年底衝刺的重任。

為完成年度目標，深圳大區在12月下旬推售華潤城潤璽、前海潤峯府兩大豪宅。從銷售情況來看，兩大項目均在年前售罄，粗略估算將為深圳大區提供約252.92億元的銷售金額，疊加單月正常增長的銷售金額，基本與深圳大區12月單月銷售數據持平。

截至2021年底，華南大區和深圳大區合計實現銷售額979.78，佔總銷售額的31.1%，超過一直位居貢獻比第一的華東大區。

與此同時，依靠深圳大區的“考前衝刺”，華潤置地在短短的十天內“壓線”完成全年銷售業績。

開發物業毛利率下滑至23.7%

在房地產下行的大環境下，華潤置地也難抵毛利率下滑的趨勢。

年報顯示，2021年，華潤置地全年綜合毛利潤率為27.0%，比2020年同期的30.9%下降3.9個百分點。其中，包括酒店經營在內的投資物業毛利率由2020年的66.4%上升至68.2%，開發物業毛利率由2020年同期的29.1%下降為23.7%，同比減少5.4個百分點。

這並不是華潤置地第一次出現毛利率下滑的現象。據Ifind數據顯示，2017年至2020年，華潤置地銷售毛利率分別為40.25%、43.39%、37.91%、30.86%%，自2018年達到峯值後不斷下滑。

“主要的原因還是由於2017、2018年中國房地產市場高歌猛進時，華潤置地拿下的部分高地價導致毛利率水平下降和迴歸。”華潤置地總裁李欣表示，業內的共識是，毛利率水平將回歸到20%左右或者20%以上。

“毛利率水平迴歸到30%甚至以上毛利率是不太可能的。”李欣補充道，由於宏觀調控政策出台帶來的市場量價下滑狀態，導致了行業毛利率水平會迴歸到20%以上，雖然每家的情況不太一樣，但是對毛利率水平的目標沒有太大差異。

關於華潤置地的毛利率管理，李欣也有一個具體的數值，“將開發業務毛利率維持在22%、23%的水平，包括投資物業毛利率在內的綜合毛利率保持在25%以上。”

李欣表示，公司將圍繞着降本提質增效、杜絕浪費等方面提升管理。事實上，“各個企業也都在審時度勢，只是每個企業的打法不一樣，無非就看誰做得更堅決、更徹底。”

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