蘇州、南京等地政策鬆綁，“新一線”加入救市行列

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）全國樓市成交持續下滑背景下，各地紛紛着手於“限購”“限售”“限貸”“落户”“補貼”等政策端進行微調。

據不完全統計，今年以來已經有約70城發佈不同程度的寬鬆政策，近期不少長期從嚴的熱點二線城市亦加入其中。

樓市慘淡是主因

4月12日，作為江蘇省會城市的南京發佈限購鬆綁政策，引發業內廣泛關注。

值得一提的是，政策變動只限於南京市六合區與溧水區，放開原有的憑藉3年內24個月社保購房政策，外地户籍購房者可直接購買一套房，其他核心區域不變。

而就在一日前，長三角另一個重點城市蘇州，亦發佈樓市限購、限售放鬆政策。

具體變動為：二手房限售由原來的5年變成3年；非蘇州户口購房由3年內連續滿24個月改為累計24個月；非蘇州户口居民賣房後2年內無需社保或税單可直接購房。

業內普遍認為，2022年一季度包括南京、蘇州在內的多個熱點城市樓市整體表現疲弱，是這次政策變動、以期刺激房產交易的主因。

克而瑞研究表示，一季度整體樓市慘淡收場，受市場下行低迷行情影響，房企“躺平”心態嚴重，推盤積極性較低，整體推貨量高位回落創3年同期新低；受此影響，成交整體延續下行，返鄉置業“爽約”，即便3月有“復甦”跡象，環比持增，但單月和累計同比仍為負值，從中央到地方政策“春風”的利好效應尚未在成交層面有顯著體現。

預判二季度，克而瑞認為，隨着中央“兩會”定調，五部委發聲穩定房地產，到各級地方政府出台包括降首付、擴大公積金、降房貸利率等一系列措施將逐步落地，部分城市成交有望企穩，同比降幅有進一步收窄，不過“強者恆強，弱者積弱”的分化格局不會發生根本性逆轉，核心一二線、強三線城市需求依舊堅挺，成交預期高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，步履維艱。

對此，廣東省住房政策研究中心高級研究員李宇嘉也表示，現在熱點城市的調控被要求遵循“有所為、有所不為”的狀態，南京、蘇州等熱點城市的鬆綁政策，意在引導預期，給市場加量。總的來講，熱點城市這種外圍的鬆綁是一個必然趨勢。

救市範圍不斷擴大

而事實上在此之前，各地出台樓市新政層出不窮。

在上一波政策調整的城市中，鄭州作為首個大範圍救市的二線城市尚顯“孤單”，19條樓市幾乎覆蓋樓市方方面面，而後續降低貸款利率、推出新市民購房優惠等一系列舉措也着實為購房者讓利不少。

這一舉動很快引發連鎖反應。

4月1日甘肅蘭州、3月30日福建福州、3月23日黑龍江哈爾濱……短短一個月以來，從三四線城市到省會城市以及蘇州、青島等新一線城市加入樓市調控鬆綁行列的趨勢已經十分明顯。

而具體調控方向和力度同樣在逐步加大。

從最開始的提高公積金貸款額度、降低房貸利率，到放寬落户政策、發放購房補貼、降低首付比例，再到限購、限售、限貸、限價“四限”政策鬆綁不一而足。

其中，4月1日，衢州取消限購政策，同時鬆綁了限售政策，成為全國首個同時放鬆“兩限”的城市。

衢州市住房和城鄉建設局表示，出台新政的原因主要是為了支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進市區房地產業良性循環和健康發展。

億翰智庫認為，相比三四線城市，二線城市的放開對市場更有積極影響和標杆作用，政策力度也在逐步全面和加大。過往的調控政策一直存在着城市錯配的問題，三四線本身更多是剛需羣體，一直沒有過多的政策限制，政策放開與否影響偏弱。二線城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的釋放將會對市場有積極的拉動作用。

成效尚待驗證

值得注意的是，作為最早發佈大範圍鬆綁政策的二線城市，鄭州樓市已經再成交數據上有所回應。

貝殼研究院數據顯示，“鄭十九條”出台後，3月二手房成交量儘管同比去年仍下降明顯，但已超過2月的2倍，周均帶看量環比增長52%、周均成交量環比增長95%；新房方面則受房企風險、資金流轉、利率差異等多方面因素，使回暖將滯後於二手市場表現，因此數據變化不大。

不過，並非所有城市都如此。

作為年內首個廢除限售令的二線城市，哈爾濱3月第四周數據顯示，二手房成交量未見明顯變化，掛牌價反而從11567元/平略降為11535元/平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前對於政策放鬆的效應應該降低點預期，或者説給予更長的觀察時間。

他告訴觀察者網，當前購房者預期並未恢復，疊加疫情影響，房地產市場仍然在築底過程中。不過購房需求並未消失，信貸環境和調控政策持續改善下，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，因此市場回暖可期，市場底或將出現在二季度，屆時一線城市和強二三線城市將率先企穩。

不過，亦有資深房企人士向觀察者網表示，樓市熱度歸根結底是由人口、產業做引導，由供需關係決定的，目前各類政策均在“房住不炒”“因城施策”基調下進行，鬆綁城市大都本身“泡沫”嚴重，市場迴歸理性之後各類限制原本就已經不需要了。所以此輪政策成效如何、未來樓市總體走向仍舊尚待驗證。

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