地產營收淨利雙降，魯商發展跨界醫美謀轉型

（文/張玉 編輯/馬媛媛）地產主業疲軟、跨界醫美護膚，山東本土龍頭企業魯商發展正多元拓展自己的發展之路。

2021年，魯商發展實現營業收入123.63億元，比上年同比減少9.2%；歸屬於上市公司股東的淨利潤3.62億元，同比減少43.34%。

值得一提的是，這一年，依靠頤蓮和璦爾博士等多個品牌，魯商發展化妝品業務給公司貢獻了接近15億元的營業收入。

營收、淨利雙降

魯商發展是山東省商業集團有限公司（以下簡稱“魯商集團”）控股的國有上市公司。

在地產方面，魯商發展分別在濟南、青島、臨沂、魯西南等設立多個城市公司，近年來累計開發生態健康項目40餘個。省內以濟南、青島為核心，重點佈局臨沂、泰安、煙台、濟寧、菏澤、淄博等城市，形成了健康住宅、康養地產、文旅地產等產品系列。此外，魯商發展在物業服務、代建服務、商業運營、康養業務等領域均有所佈局。

2021年，魯商發展房地產業務的營業收入為96.96億元，同比減少18.4%，毛利率為17.22%。

此外，公司全年實現合同銷售額146.45億元，同比減少16.78%，銷售面積137.11萬m²，同比減少18.19%；全年實現新開工面積137.75萬m²，同比減少26.78%，竣工面積114.73萬m²，同比減少1.69%。

對於2021年營收、淨利潤雙雙下滑的業績表現，魯商發展解釋稱，主要是由於下半年市場形勢嚴峻，銷售價格下行，公司按照謹慎性原則，對年末資產進行了全面減值測試，其中對部分健康地產項目計提資產減值1.88億元。

與此同時，2021年，魯商發展健康地產結算收入比去年減少了約20%，由此帶來的毛利潤的減少直接影響了歸屬上市公司股東的淨利潤的減少。

儘管地產業績表現疲軟，從營收佔比來看，地產依然是魯商發展絕對的主營業務。Wind數據顯示，2017～2021年，魯商發展合併報表範圍的房地產銷售收入分別為72.1億元、74.99億元、87.59億元、115.22億元及92.8億元，佔比分別為95.51%、85.01%、85.13%、84.63%及75.06%。

除了行業下行，魯商發展地產業務業績顯現頹勢的另一個原因在於毛利率不及預期。2017～2021年，魯商發展房地產銷售行業的毛利率分別為14.03%、15.41%、15.97%、14.52%和17.05%。這一毛利率水平在行業內屬於較低水平。

究其原因，魯商發展佈局的項目主要位於青島、臨沂、煙台、濟寧、菏澤、淄博、高郵、哈爾濱等，三四線城市居多拖累毛利率水平。

跨界化妝品謀轉型

從魯商發展的業績表現不難看出，公司近年來的轉型是從2018年開始的。這一年，魯商發展地產的營收佔比減少了10個百分點。這一年，化妝品和藥品分別貢獻了2億元和5億元的營業收入。

2018年10月，魯商集團以魯商發展持有的三家子公司股權與福瑞達醫藥進行了資產置換。隨後的12月，魯商發展發佈《魯商置業股份有限公司關於受讓山東福瑞達醫藥集團有限公司100%股權暨關聯交易公告》，擬以其持有的泰安銀座房地產開發有限公司97%的股權、東營銀座房地產開發有限公司100%的股權、濟寧魯商置業有限公司100%的股權和支付部分現金的方式受讓魯商集團持有的福瑞達醫藥100%股權。

2020年1月，魯商發展收購山東焦點福瑞達生物股份有限公司（以下簡稱“焦點福瑞達”）60.11%股權，收購價款合計2.58億元，確認商譽1.64億元。

公開資料顯示，福瑞達醫藥是以醫藥和化妝品為核心業務，是透明質酸研發和應用技術領跑者，所屬行業涉及原料藥、藥品、醫療器械、保健食品、食品、化妝品等。在醫美健康領域，福瑞達醫藥打造了頤蓮、璦爾博士、善顏、心生愛目、UMT、詮潤、伊帕爾汗等多個品牌。

而福瑞達的名頭不止於此。公開資料顯示，從1993年集團創立之初，福瑞達醫藥就一直保持着全球玻尿酸研發應用領域領導者的地位，率先發明瞭用生物發酵的方法生產玻尿酸，實現玻尿酸規模化的批量生產，福瑞達醫藥也一舉成為全球最大的玻尿酸生產、研發以及應用基地，成為全球一線品牌的原料供應商。此外，焦點福瑞達營收增長率年均50%以上，其食品級和化妝品級產品遠銷全球70多個國家和地區，在玻尿酸行業產量位居前列。

積極佈局醫藥和化妝品賽道對應的是較高的毛利率。年報顯示，2021年魯商發展化妝品板塊營業收入為14.95億元，同比增長117.01%，毛利率63.68%；醫藥板塊營業收入5.41億元，同比增長8.71%，毛利率57.86%。相比之下，魯商發展健康地產17.22%的毛利率，可謂是公司所有業務中毛利率最低的一塊業務。

不過，在業內人士看來，通過收購的方式跨界醫美並不容易。一方面，當前情況下，化妝品尤其是玻尿酸行業的競爭已然十分激烈。另一方面，與專門從事醫美的企業相比，跨界企業除了需要具有資金優勢，更需要有足夠的專業性來應對技術挑戰以及可能面臨的風險性問題。暴利的背後，對應的是高技術壁壘和資質壁壘。搭上醫美概念，並不能在短期內迅速為公司帶來大量的真金白銀。

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